目次
- 1.シロアリ検査による損傷
- 2.評価が低すぎる
- 3.タイトルに雲があります
- 4.家の点検は欠陥を示す
- 5.片方の当事者が冷たい足を獲得
- 6.資金調達が失敗する
- 7.家は高リスク地域にある
- 8.家は保険に加入できません
- 9. GFEとHUD-1の違い
- 10.エラーが発生して定刻どおりに閉店できない
- ボトムライン
自宅での購入オファーを受け入れてもらうことは、マラソン中にその走者を最高にするようなものです。 しかし、シャンパンを持っている-プロパティはまだあなたのものではありません。 購入提案が受け入れられ、鍵が渡されるまでの30日間（一般にエスクローと呼ばれます）には、克服すべき多くのハードルがあります。 それらのいずれかにつまずくと、購入が失敗し、スタートラインに戻る可能性があります。
レースのためにトレーニングするアスリートのように、家を購入する際の困難な最終ステップのために自分自身をトレーニングすることができます。 エスクローの手順と規則は州によって異なりますが、この期間中に発生する最も一般的な10の問題と、それらを防止または軽減するためにできること（ある場合）を次に示します。
重要なポイント
- 条件付E印証書の手続きと規則は州によって異なりますが、この期間中に買い手が取引を終了できない場合があるという問題があります。買い手または売り手が冷静になり、資金調達が失敗する可能性があります。
1.シロアリ検査が損傷を示している
貸し手は家で害虫検査を行います。 これは、シロアリや大工の蟻のような木をむしゃむしゃする虫によって引き起こされる深刻な損害がないことを確認するために、あなたの費用で（通常100ドル以下）行われます。 この検査は、不動産に対する貸し手の関心を保護します。 引っ越し後にシロアリの問題を発見した住宅所有者は、多くの場合、資産を放棄し、貸し手はバッグを持っていました。 一部の貸し手は、シロアリの検査を必要としないかもしれませんが、とにかくそれを取得することがあなたの最大の利益になるかもしれません。
検査で目に見える侵入の証拠が明らかになった場合、エスクローが閉じる前に問題のある領域を修復する必要があります。 問題が深刻すぎる場合や、販売者が問題を解決するための費用を支払わない場合、購入契約に適切な不測の事態が生じた場合は、撤退するオプションがあります。
2.評価が低すぎる
査定は、権限を与えられた当事者が実施する資産の評価です。 彼らは一般的に、家計を取得するプロセスの一部として、または家を売るプロセスの一環として、課税目的のために行われます。 鑑定士はさまざまな方法を使用して、比較可能な住宅の現在の市場価値など、不動産の価値を判断します。
銀行は家を評価します。 繰り返しますが、これはあなたの費用です。 この評価は、家庭に対する関心を保護するために行われます。 銀行は、少なくともあなたがそれを払うのと同じくらいの価値があることを確認したいので、差し押さえが発生した場合、その損失を取り戻すことができます。 評価が低すぎる場合、売り手は販売価格を引き下げるか、差額の現金を支払う必要があります。 別の評価者からより有利なセカンドオピニオンを得ることができる場合があります。
3.タイトルに雲があります
所有権保険は、財産に対する将来の請求からあなたと貸し手を保護します。 不動産に対する何らかの先取特権または請求がある場合、取引を進める前に問題を解決する必要があります。 不動産取引を進めるには、明確なタイトルが必要です。 所有権保険は、第三者による所有権、偽造、詐欺、および財産に対する先取特権または判断などを対象とします。
エスクロープロセス中に、タイトル検索を行い、タイトル保険を発行するには、タイトル会社を雇う必要があります。 タイトル検索により、他の誰も-内国歳入庁（IRS）、州、または売り手の親族-が購入したい財産に対する法的請求権を持たないことが保証されます。
4.家の点検は欠陥を示す
ほとんどの購入オファーには、自宅検査の不測事態が書き込まれているため、自宅検査で重大な問題が明らかになった場合、購入者はペナルティなしで取り消すことができます。 この不測の事態を契約に含めない場合、検査に基づいて家を購入しないと決めた場合、真剣なお金（通常は数千ドル）を失う可能性があります。 真剣なお金とは、家への関心と購入への誠意を示すために預ける預金です。
5.片方の当事者が冷たい足を獲得
契約は、買い手または売り手が不測の事態を免れない、または期限を守らないなど、ペナルティなしで撤回する正当な理由を概説します。 しかし、購入でやりたくない不測の事態を放棄した後、あなたがもっと好きな別の家を見つけた場合、真剣にお金を失うことになります。
その理由は、そうすることは売り手に金銭的な影響があるからです。 真剣なお金は、家が市場から離れていた時間のために売り手を補償するのに役立ちます。そして、それは最終的に彼または彼女が売るのにかかる時間を遅らせます。 逆に、売り手が心変わりやより良い申し出があったために撤回することを決定した場合、あなたは売り手から損害を回収する法的権利を有します。
6.資金調達が失敗する
精通した買い手は、事前承認なしに家で申し出をしません。つまり、一定の金額の住宅ローンを提供すると銀行から書面でローンのコミットメントを得るということです。 そして、順番に、精通した売り手は、事前承認されていない買い手からのオファーを受け入れません。 ただし、アプリケーションに嘘をついた場合、金利が急激に上昇した場合、仕事の状況が変わった場合、クレジットスコアが下がった場合など、ローンの閉鎖を妨げる可能性があります。 このような問題を回避する方法については、貸し手にお尋ねください。 また、販売者の場合、事前認定は事前承認と同じではないことに注意してください。
事前承認は、借り手に事前承認の申し出を行うことができるかどうかを判断する、貸し手による予備評価です。
7.家は高リスク地域にある
自然災害の開示レポートを必要とする州のエスクロー中に、家に影響を及ぼす可能性のある自然災害（洪水、地震、地震災害、火災）の概要を示す文書を受け取ります。 貸し手は、家が高リスク地域にある場合、住宅所有者の保険以上の危険保険を購入するように要求する場合があります。 このタイプの保険は非常に高価になる可能性があります。 また、住宅ローンが完済するまで、または家を売却するまで、毎月支払う必要がある費用です。
エスクロー中の不快な驚きを防ぐために、エージェント、潜在的な新しい隣人、または都市計画部門に、希望する地域に自然災害が存在するか、どのタイプの追加保険を購入する必要があるか、そして入る前にどれくらいの費用がかかるかを尋ねてください家の申し出。
8.家は保険に加入できません
前の住宅所有者が水害やカビなどの大きな保険請求を家に行った場合、保険記録に表示され、家が危険すぎる可能性があるため、企業は補償を拒否する可能性があります。 住宅が保険に加入していない場合、貸し手は住宅ローンが完済するまで住宅所有者の保険を維持する必要があるため、全額現金での購入者でない限り購入できません。 もちろん、たとえあなたが現金の買い手であっても、保険にかけられない家を買うことはおそらく良い考えではありません。
9.誠実な見積もりとHUD-1の違い
ローンの事前承認を受けたとき、そして特定の不動産にオファーを出したとき、貸し手は家での資金調達に関連する閉鎖費用の詳細を誠実に見積もる必要があります。 誠実な見積もりは、基本的に、閉店の少なくとも24時間前に受け取ったHUD-1フォームに関する情報の大まかなドラフトです。 その名前が示すように、誠実な見積もりは、実際に支払う金額に近い近似値である必要があります（理想的には10％以内）。 一部の不un慎な貸し手は、非現実的に低い見積もりでクライアントを引き込もうとすることに注意してください。
これが発生し、貸し手に過剰な料金を引き下げることができない場合、最善の選択肢は、売り手に締め切り日を延長し、代替資金を確保するよう求めることです。 これにより、剥ぎ取られることなく、引き続きプロパティを購入できます。
10.エラーが発生して定刻どおりに閉店できない
エスクローの閉鎖には多くの異なる当事者が関与しています。 それらのいずれかが間違いを犯した場合、あなたの閉鎖が遅れる可能性があります。 購入契約に記載されている条件と遅延の原因によっては、時間通りにクローズしない場合、クローズが遅れるたびに売り手にペナルティーを支払う必要があります。
売り手はまた、締め切りの延長を拒否することができ、取引全体が失敗する可能性があります。 ベストケースのシナリオでは、売り手はペナルティなしで終了日を延長することに単純に同意できます。 結局、取引が成立しない場合、売り手も最初からやり直す必要があります。
ボトムライン
家の所有権を譲渡することは、すべての関係者にとってストレスの多いものです。 多くのことが短期間に発生しなければならず、何かが失敗した場合には大きな影響があります。 このプロセスは、複雑で、時にはなじみのないプロセスを経て、おそらく自分の人生で最も高価な購入に関連する多数の重要な決定を行わなければならないバイヤーにとって特にストレスがかかる可能性があります。 時間をかけてエスクロープロセスとその潜在的な落とし穴を十分に理解しておくと、感情的に、知的に、そして財政的にレースを終えて取引を完了する準備ができます。
