住宅ローンの取得と投資不動産の現金支払い：概要
住宅事故は、アメリカの住宅ローン市場を完全に再構築しました。 その開発の一部には、住宅ローンの取得に対するより厳しい制限と、販売可能な新たに利用可能な住宅の豊富さが含まれています。 これにより、一部の投資家は、投資および賃貸目的で2番目の不動産を購入することができます。
不動産投資とそのアプローチ方法を検討する際には、2つの主要な考え方があります。1つは2番目の家に全額現金を支払う方が賢明であると考えている一方で、プロパティ-はるかに有利です。 以下は両方の場合です。
重要なポイント
- レバレッジされた投資家は3つまたは4つの物件でかなりの利益を上げることができますが、現金購入者は限られています。 現金投資家は、住宅ローンのプロセスを待つのではなく、機会があればすぐに購入することができます。住宅ローンや現金で不動産を購入する場合、それぞれにかなりの可処分所得が必要です。
住宅ローンの取得
この議論はオンラインでかなり取り上げられており、いくつかの金融ニュースサイトやブログでは、投資不動産を購入する際にレバレッジを利用する方が理にかなっていると述べています。 たとえば、BiggerPockets.comのAli Booneは、このタイプの投資を活用すると、収益が高くなり、リスクが低くなると主張しています。 これの背後にある論理は、資産の価値が増加した場合、投資家は投資額を減らしますが、元の資本よりもはるかに多くを受け取ることができるということです。
たとえば、$ 500, 000の家に15％を投資するとします。 初期投資額は75, 000ドルになります。 2年後、その家の価値が最初の75, 000ドルをはるかに超えて650, 000ドルまで増加し、売買できるようになります。 このシナリオでは、75, 000ドルの元本投資に加えて、さらに75, 000ドルが返されます。 その場合、この状況で現金を購入する投資家よりもはるかに少ないリスクを負いましたが、それでもかなりの利益を上げました。
この式と戦略を3つまたは4つのプロパティに掛けると、知識のある投資家はかなりの利益を上げることができます。 このような状況では、レバレッジを受けた投資家は、現金で購入する相手よりも多くの機会を持ちます。 現金購入者は、多くの場合、投資に利用できるお金の大部分で家を完全に購入します。 対照的に、レバレッジされた投資家は、そのお金の配分をいくつかの異なる資産に分散させることができ、したがって長期的には収益率を高めることができます。
レバレッジされるリスク
あらゆるタイプの投資を引き受けることは、特に住宅市場の不確実性に対処する場合に固有のリスクを伴います。 何よりもまず、投資不動産全体にわたる資金の多様化は、十分な知識のある投資家のみが真剣に検討すべきアプローチです。 現在の経済状況、住宅市場全般の全般的な健全性、および具体的に購入する地域を明確に理解することが必要です。
投資不動産を購入するために融資を行うことにはいくつかの利点がありますが、事態は悪化する可能性があります。 各賃貸物件の価値が大幅に下落したと仮定しましょう。 レバレッジを受けた投資家は今、彼または彼女がこれまでに置いたものよりもはるかに多くを負っています。 少しでも市場を踏み外した場合、特にポートフォリオ内のいくつかの物件で、大規模に失う可能性があります。
ここでの利点は、銀行が確実にあなたよりも多く失うことですが、あなたの信用スコアは深刻な影響を受ける可能性があります。 重要なリターンの可能性は、このタイプの戦略に多くを引き付けますが、関係するすべてのリスクを明確に考慮してアプローチする必要があります。 もちろん、この戦略では、住宅ローンのプロセスを経ることが必要になります-多くの場合、数回-これは考慮すべきもう一つのことです。
投資不動産の現金を支払う
現金投資家は、住宅ローン申請プロセス全体を回避し、機会があれば迅速な投資を行うことができます。これは非常に有利です。 前払いで不動産に現金を支払うことのもう1つの利点は、利息を支払う必要がないことです。 現在のように低い金利でも、長期的にはどんなタイプの利息を支払うことも、持たないことよりも常に高くなります。
資金を持っている多くの投資家にとって、現金で不動産を購入することは理にかなっています。特に今後数年で市場が大きく上昇すると信じている場合はなおさらです。
たとえば、40万ドルで家を完全に購入し、売れる瞬間が見えるまでその上に座っているとします。 あなたが上昇について正しいなら、そして家は500, 000ドルの価値を評価します、それは投資家への100, 000ドルの直接利益です。 また、住宅に100％出資することで、投資家は将来、必要に応じて住宅ローンを借りやすくなります。 現金で家を完全に購入することも、投資家の即時のキャッシュフローを生み出す可能性があります。
一部の投資家は、不動産で移動収入を創出しようとしていますが、適切なタイプの賃借人がこれを提供できます。
不動産を住宅ローンまたは現金で購入するには、かなりの量の可処分投資収益が必要です。
特別な考慮事項：現金を支払うリスク
1つの投資ですべての資産をまとめることは非常に危険です。 したがって、このアプローチは、長期的に使用する資金が限られている投資家にとって最良の戦略ではないかもしれません。
住宅は価値を高めることができますが、同じくらい迅速に減価償却することができ、あなたが失うお金は完全になります。 多様化は、投資の基本的な戒めの1つです。 1つの資産クラスの資産の大部分を縛ると、大きな損失をもたらす可能性があります。 数十万ドルを1つの資産クラスに入れることは、売り手がいるまで流動性を拘束します。
主な違い
どちらの戦略にも利点がありますが、投資家のタイプが異なります。 注意すべき重要なことは、どちらの戦略もかなりの量の使い捨て投資収入を必要とすることです。 複数の不動産に投資を分散させるレバレッジドバイヤーでさえ、これらの不動産すべてが下落するリスクを負う必要があります。 さらに、現金で新しい家を購入するときは、退職金や緊急資金を使用しないでください。
投資する準備ができている大金を持っている投資家にとって、リスクの傾向は、ここでの決定の方向を真に駆動するものです。 投資不動産のレバレッジポジションは間違いなく高いリターンを生み出しますが、資本とリターンを引き続き求めている、あまり関係のない、またはハト派の投資家にとっては、現金購入がより良い選択肢かもしれません。 （関連する読み物については、「あなたの次の家にすべての現金を払うべきですか？」を参照してください）
