所有権のある逆抵当とは
プロプライエタリリバースモーゲージとは、高齢の住宅所有者が民間企業を通じて自宅の持ち分を取得できるローンです。 独自のリバースモーゲージは広く利用可能ではなく、リバースモーゲージ市場のわずかな割合を占めています。 ホームエクイティ転換住宅ローン（HECM）は、連邦政府によって保険がかけられ、厳しく規制されており、リバース・モーゲージ市場の大部分を占めています。
リバースモーゲージ
独自のリバースモーゲージ
これらの住宅ローンは連邦政府の保険ではないため、独自のリバースモーゲージは、貸し手が独自の条件を確立することを可能にします。 最も重要な条件の1つは、融資額です。 HECMは、2018年1月現在の住宅の評価額または679, 650ドルのうちの低い方に制限されていますが、独自のリバースモーゲージは、貸し手が引き受けるリスクの量にのみ制限されています。 この金額はまだ家の評価額に基づいていますが、数百万単位になる場合があります。 このため、独自のリバースモーゲージはジャンボリバースモーゲージと呼ばれることもあり、主に政府の制限を超える価値のある高齢者を対象としています。
独自のリバースモーゲージは連邦政府の保険ではないため、前払いまたは毎月のモーゲージ保険料はありません。 住宅所有者は期限が到来するまでリバース・モーゲージで何かを支払う必要はありませんが、毎月の保険料は住宅所有者が借りることができる金額を減らします。
独自のリバースモーゲージの長所と短所
独自のリバース・モーゲージはHECMよりも良い取引のように思えるかもしれませんが、貸し手は、住宅ローンの保険の不足を補うために、住宅の価値に比べて高い金利を請求し、貸し出しを減らすことができます。
独自のリバースモーゲージを検討している場合は、複数の独自のリバースモーゲージレンダーの金利と手数料を比較するだけではありません。 それらの見積もりをいくつかのHECMの見積もりと比較して、どのオプションが最適かを確認してください。 あなたの年齢とHECMがあなたの家の価値をどれだけ制限するかは、どちらがより良い取引であるかに影響します。 また、ホームエクイティローンやクレジットラインのような代替案を検討してください。
単一目的のリバースモーゲージとは異なり、プロプライエタリリバースモーゲージの収益は、住宅所有者の既存のモーゲージを完済して毎月のキャッシュフローを解放するなど、あらゆる目的に使用できます。 また、HECMとは異なり、独自のリバースモーゲージは、リバースモーゲージ期間の最初の年に借り手が受け取ることができる収入の量を制限しません。 代わりに、借り手は通常、ローンの全額を前払いで取得できますが、信用枠も別の可能性です。
また、これらのローンは、借り手が借りる前に住宅ローンのカウンセリングを受けることを要求しませんが、カウンセリングは安価であり、それでも良い考えかもしれません。 彼らは、共有評価条項とも呼ばれる株式共有条項など、他のリバース・モーゲージにはない機能を持つことができます。 あらゆる点で、独自のリバースモーゲージは、3種類のリバースモーゲージの中で最も制限の少ないものです。 ただし、手数料はHECM手数料ほど厳しく規制されておらず、専有ローンにはHECMが提供するのと同じ非借金配偶者保護がない場合があります。
住宅バブルが破裂した後、所有権のあるリバース・モーゲージは消滅し、住宅価格が回復すると再び利用可能になりました。 それでも、貸し手が独自のリバース・モーゲージを販売するための流通市場はあまりないため、HECMほどには一般的ではありません。 ファニーメイやフレディマックに売られている通常の住宅ローンのように簡単な証券化を提供していないため、貸し手は独自のリバースモーゲージを自分のポートフォリオに保持したり、非政府投資家に売却したりします。
