比較市場分析とは
比較市場分析は、同じ地域の類似の不動産が最近販売された価格の検査です。 不動産業者は、クライアントの比較市場分析を実行して、家を売るときにリストする価格または家を買うときに提示する価格を決定するのに役立ちます。 2つのプロパティが同一ではないため、エージェントは販売済みのプロパティと購入またはリストされようとしているプロパティとの違いを調整して、公正なオファーまたは販売価格を決定します。 本質的に、比較市場分析は、正式で専門的な評価の洗練されていないバージョンです。
比較市場分析を理解する
特に類似のプロパティが最近販売されていない場合、比較可能な市場分析には現在リストされているプロパティも含めることができます。 ただし、上場価格は、売り手が物件の取得を希望しているものを示しているだけで、実際に価値があるものを必ずしも反映しているわけではありません。
比較市場分析は公式の評価ではありませんが、不動産業者は、不動産の合理的な価値に到達するために鑑定人が使用する多くの同様の慣行と方法を使用します。 住宅や財産が比較可能な財産が見つからないほど独特でユニークな場合、財産を評価するために正式な鑑定士を雇うことは所有者の最大の利益になる可能性があります。
比較市場分析の例
4エーカーの土地にある4ベッドルーム、3バスルーム、2100平方フィート、一戸建て住宅でのオファーを考えているカップルを考えてみましょう。 家は30万ドルで売りに出されています。 カップルの不動産業者は、比較市場分析を実行し、同じ区画で最近販売された3つの類似のプロパティを見つけます。
- 1つ目は、混雑した道路にあることを除いて、すべての点で対象のプロパティと同じです。 2つ目は寝室4つ、バスルーム3つがあり、4分の1エーカーの土地にありますが、スクリーン付きのポーチもあるので2, 400平方フィートです。 3番目の部屋は4つのベッドルームがあり、4分の1エーカーの土地にあり、2, 100平方フィートですが、バスルームは2つしかなく、どちらも古くなっています。 265, 000ドルで販売されました。
不動産業者が比較市場分析を完了するために従う典型的な手順は次のとおりです。
1.近所の質を評価する
最初のステップは、周辺地域の品質を評価することです。これらのオンラインツールには、これまで以上に簡単に使えるものがあります。
Google Street Viewは、近所を調査するための最良のツールかもしれません。 探しているものは次のとおりです。
- 素敵なブロックとあまり魅力的ではないブロックビーチ、公園、学校などの設備との近接ゴミ捨て場、高速道路、産業施設などの不快な場所との近接重要な縁石の魅力の問題
ただし、Googleの画像は古くなっている可能性があるため、近所を運転する代わりにはなりません。
2.可能な場合は元のリストを評価する
写真と説明を注意深く確認して、家の年齢と状態、最近のアップグレード、および以前のマーケティング戦略の潜在的な問題を評価します。
3.プロパティ値の見積もりを確認する
不動産価値の見積もりは、クライアントの家の可能性のある市場価値を評価し、不動産の平方フィートあたりのコストを計算する際の出発点を提供するのに役立ちます。 ただし、これらの推定値は不正確である可能性があり、現地市場のユニークな側面を考慮していません。
4.予備CMAを開発する
機能、サイズ、アメニティがリスティングに匹敵するエリアの販売済みリスティング、期限切れリスティング、アクティブリスティング、および保留中のリスティングを評価することで、家の価値の大まかなアイデアを思いつきます。 CMAに組み込む必要がある同等のプロパティは次のとおりです。
- 過去6か月間に売却済みまたは期限切れの住宅、保留中の住宅、またはリストされている住宅。 売却済みリスティングは、その地域の類似の住宅が最近販売したものを正確に示し、CMAの価値を評価する主な方法です。 期限切れのリストには、市場が負担する意思がない価格が表示されます。 保留中のセールのあるリスティングは、似たような家が今何のために売られているかを知ることができます。 現在のリストは、あなたの競争がどのようなものかを教えてくれます。 同じ数のベッドルームとバスルームがある家を評価します。 家の寝室と風呂の数は、家を評価するための最も重要な基準の1つです。 たとえば、2ベッドルームの家は一般に3つ以上の家よりも望ましくありません。 同様に、バスルームが1つしかない家やマスターバスがない家は、多くの場合よりも再販価値が低くなります。 約300平方フィート以内の家を評価します。 2, 000平方フィートの家で、1, 700〜2, 300平方フィートの家を見てください。 一般的に、寝室が多いほど価格は高くなりますが、面積はほぼ同じくらい重要です。 同じ近所の家を評価します。 壁に囲まれたコミュニティでない場合、家が実際に「近所」にあるものを正確に把握することは困難です。 そのため、まず近所をオンラインで評価することが重要です。 同じまたは同等の学校区域の家を評価します。 学区は、各地区に多くの学校がある大都市で特に重要です。 通りの片側の家は優れた学校区域にあり、反対側の家に住んでいる生徒は質の低い学校に入学するかもしれません。 学校が家庭の価値にもたらす違いは非常に重要です。 同じようなロットサイズの家を評価します。 一般に、10エーカーの土地にある家は、1エーカーにある他の比較可能な家よりも価値があります。 同年代の家を評価する。 真新しい家は通常、古い家よりも高く評価されますが、一部の古い家、特にアンティークの家や世紀半ばの近代的な家は、その設計のために新しい建設よりも優れている場合があります。 同様の機能を備えた住宅を評価します。 たとえば、家に地下プールがある場合、またはクラブハウスのある門のある近所にある場合、同様の機能を持つ他のリスティングを見つけてみてください。 同様に、家が海辺にある場合、他の海辺の家と比較すると、水から数ブロック離れた家と比較するよりもはるかに良い結果が得られます。
5.比較可能なリストの平均価格を取得する
選択した同等の住宅の販売価格を取得し、それぞれをその平方フィートで割って、各同等の住宅の平方フィートあたりの価格を計算します。 次に、同等の住宅の1平方フィートあたりの平均価格を求め、販売しようとしている家の正確な平方フィートを掛けます。
6.ホームを直接評価します。
あなたの研究に基づいて、あなたは家が何の価値があるかについての大まかなアイデアを持っている必要があります。 プロパティをツアーするときは、条件、追加とアップグレード、必要なアップグレード、外装と造園、その他の設備などの要素を考慮してください。 比較リストからの予備データと訪問中に収集された情報を組み合わせて、包括的なCMAを作成します。
