結合されたローン対価値比率-CLTV比率とは何ですか？
複合ローン対価値（CLTV）比率は、不動産のすべての担保付きローンの不動産価値に対する比率です。 貸し手は、CLTV比率を使用して、複数のローンが使用された場合の潜在的な住宅購入者のデフォルトのリスクを判断します。
一般的に、貸し手は、高い信用格付けの借り手に80％以上のCLTV比率で貸すことをいとわない。 CLTVは、単純なローン対価値（LTV）の比率とは異なり、LTVの計算には最初またはプライマリの住宅ローンのみが含まれます。
CLTVの式と計算
。。。 CLTV =プロパティの合計値VL1 + VL2 +… + VLnここで：VL =ローンの値
結合されたローン対価値の比率を計算するには、すべてのローンの総元本残高をプロパティの購入価格または公正市場価値で除算します。 したがって、CLTV比率は、以下にリストされている項目の合計を、プロパティの販売価格またはプロパティの評価額のうちの小さい方で割ることによって決定されます。
- 最初の住宅ローンの元の貸付額ホームエクイティの信用ライン（HELOC）の引き出し部分（未払いの元本残高）第2または第3の住宅ローンなどのすべてのクローズドエンドの劣後資金調達の未払いの元本残高（クローズドエンド付きローンの場合、借り手は1日目にすべての資金を引き出し、ローンが閉じられた後に支払いプランの変更を行ったり、支払い済みの元本にアクセスしたりすることはできません。
重要なポイント
- CLTVはLTVに似ていますが、最初の住宅ローンだけでなく、すべての住宅ローンまたは先取特権が含まれます。 CLTV比率に注目してください。
CLTV比率が示すもの
コンバインドローンツーバリュー（CLTV）比率は、抵当権および借用の専門家が使用する、先取特権（債務）によって妨げられている住宅所有者の財産の合計割合を決定する計算です。 貸し手は、CLTV比率を、借金と収入の比率や標準的な貸出金対価値（LTV）比率などの他のいくつかの計算とともに使用して、借り手への融資のリスクを評価します。
多くのエコノミストは、緩和されたCLTV基準は、他の要因の中でも特に、2000年代後半に米国を悩ませた差し押さえ危機に起因すると考えています。 1990年代に始まり、特に2000年代初期および中期に、住宅購入者は頭金を支払う代わりに、購入時に2番目の住宅ローンを頻繁に購入しました。 貸し手は、これらの顧客のビジネスを、リスクが増大しているにも関わらず、こうした条件に同意する競合他社に負けないことを望んでいます。
1990年代後半から2000年代半ばに拡大した不動産バブル以前は、住宅購入者は購入価格の少なくとも20％の頭金を支払うことが標準的でした。 ほとんどの貸し手は、LTVを80％に制限することで、これらのパラメーター内で顧客を維持しました。
バブルが熱くなり始めたとき、これらの企業の多くは、顧客が20％を削減できるようにするための措置を講じました。 一部の貸し手はLTVの上限を引き上げるか完全に廃止し、5％以下の頭金で住宅ローンを提供しました。 この操作により、顧客は20％の頭金を調達するために2番目の住宅ローンを借りることができました。
2008年に始まった差し押さえの急増は、CLTVが重要である理由を強調しています。 50万ドルの家のための10万ドルの初期現金支出など、ゲームにスキンがあることは、住宅所有者に住宅ローンの支払いを維持するための強力なインセンティブを提供します。 銀行が差し押さえると、彼は自宅を失うだけでなく、閉じたために支払った現金の山も失います。
また、不動産の所有権を要求することで、貸し手は不動産価格の下落から隔離されます。 不動産の評価額が500, 000ドルで、先取特権の合計が400, 000ドルになると、抵当権者が差し押さえオークションで短額の支払いを受けることなく、不動産の価値の最大20％を失う可能性があります。
CLTVが重要な理由
一部の住宅購入者は、不動産で複数の住宅ローンを受け取ることで頭金を引き下げることを選択します。これにより、一次住宅ローンの融資対価値の比率が低くなります。 また、LTV比率が低いため、多くの住宅購入者が民間住宅ローン保険（PMI）をうまく回避しています。 2番目の住宅ローンを取得する方が良いか、PMIのコストがかかるかは、個人によって異なります。
その結果、2番目の抵当権はより多くのリスクを引き受けるため、2番目の抵当の金利は通常1番目の抵当の金利よりも高くなります。 消費者は、1つのプロパティで複数のローンを受け入れることの利点と欠点を考慮することをお勧めします。 デューデリジェンスを行使することは、選択されたものが特定の状況に最適なオプションであることを保証するのに役立ちます。
ローンツーバリュー対CLTV
ローン対価値（LTV）とCLTVは、住宅ローンの引受プロセスで使用される最も一般的な比率の2つです。 ほとんどの貸し手は両方の値に最大値を課し、それを超えると予想される借り手はローンの資格がありません。 LTV比率では、プライマリー住宅ローン残高のみが考慮されます。 したがって、上記の例では、LTV比率は50％であり、100, 000ドルのプライマリー住宅ローン残高を200, 000ドルの住宅価値で割った結果です。
ファニーメイとフレディマックはLTV比率の高い住宅ローンを購入しないため、ほとんどの貸し手はLTVの最大80％を課しています。 良好な信用プロファイルを持つ借り手は、この要件を回避できますが、一次ローン残高が家の価値の80％を超えている限り、民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要があります。 PMIは、住宅の価値がローン残高を下回った場合に、貸し手を損失から保護します。
一次貸し手は、CLTVの要件により寛大になる傾向があります。 上記の例を考慮すると、差し押さえが発生した場合、2番目の住宅ローン保有者が何かを受け取る前に、1次住宅ローン保有者がその全額を受け取ります。 借主が債務不履行になる前に資産価値が125, 000ドルに減少した場合、主たる先取特権者は全額（100, 000ドル）を受け取り、2番目の先取特権者は50, 000ドルの債務にもかかわらず残りの25, 000ドルのみを受け取ります。 主な先取特権者は、資産価値が低下した場合のリスクが少ないため、より高いCLTVで貸し出すことができます。
CLTV比率の例
例として、個人が20万ドルで家を購入しているとします。 資産を確保するために、彼女は50, 000ドルの頭金を提供し、100, 000ドル（プライマリ）と50, 000ドル（セカンダリ）の2つの住宅ローンを受け取りました。 したがって、彼女の結合されたローン対価値の比率（CLTV）は75％です：（（$ 100, 000 + $ 50, 000）/ $ 200, 000）。
