定量的な観点から見ると、不動産への投資は株式への投資に似ています。 利益を得るためには、投資家は不動産の価値を決定し、不動産の評価、賃貸収入、またはその両方を通じて、それぞれがどれだけの利益を得るかについて知識を身につけなければなりません。
株式評価は、通常、絶対値と相対値の2つの基本的な方法論を通じて行われます。 同じことが資産評価にも当てはまります。 不動産の適切な割引率による将来の純営業利益（NOI）の割引は、株式の割引キャッシュフロー（DCF）評価に似ています。 総所得乗数モデルを不動産に統合することは、株式の相対価値評価に匹敵します。 以下では、これらの方法を使用して不動産の価値を評価する方法を見ていきます。
チュートリアル： 「初めての住宅購入者ガイド」
資本化率
不動産を評価する際に不動産投資家が行う最も重要な仮定の1つは、適切な資本化率を選択することです。これは、価値の上昇または減価償却後の不動産の必要収益率です。 簡単に言えば、それは不動産の現在価値を決定するために純営業利益に適用される率です。
たとえば、今後10年間で100万ドルの純営業収益（NOI）を生み出すと予想される不動産が14％の資本化率で割引かれた場合、その不動産の市場価値は1, 000, 000ドル/.14 = 7, 142, 857（純額営業利益/総資本化率=市場価値）。
不動産が650万ドルで販売されている場合、7, 142, 857ドルの市場価値はかなりの価値があります。 販売価格が800万ドルであれば、それは悪い取引です。
資本化率の決定は、収入を生み出す資産を評価する際の重要な指標の1つです。 企業の加重平均資本コスト（WACC）を計算するよりも多少複雑ですが、投資家が適切な資本化率を見つけるために使用できる方法がいくつかあります。 （関連資料については、「不動産賃貸物件を評価する4つの方法」を参照してください）
ビルドアップ方法
一般的なアプローチの1つは、ビルドアップ方式です。 金利から始めて、以下を追加します。
- 適切な流動性プレミアム（不動産の非流動性によるもの）再取得プレミアム（正味土地増価勘定）リスクプレミアム（不動産市場の全体的なリスクエクスポージャーを明らかにする）
4％の金利、1.5％の非流動性レート、1.5％の再取得プレミアムを考えると。 リスク率が2.5％の場合、持分不動産の資本化率は6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5％と合計されます。 純営業収益が200, 000ドルの場合、不動産の市場価値は200, 000ドル/.115 = 1, 739, 130ドルです。
明らかに、この計算の実行は非常に簡単です。 複雑さは、資本化率の個々の要素の正確な推定値を評価することにあり、これは困難な場合があります。 ビルドアップ方式の利点は、割引率の個々のコンポーネントを定義して正確に測定しようとすることです。
市場抽出法
市場抽出法は、比較可能な収入を生み出す不動産に関する現在の、容易に入手可能な純営業利益および販売価格情報があることを前提としています。 市場抽出法の利点は、資本化率が直接所得の資本化をより有意義にすることです。
資本化率の決定は比較的簡単です。 投資家が、50万ドルの純営業利益を生み出すと予想される駐車場の購入を検討していると仮定します。 この地域には、駐車場のプロパティを生成する3つの既存の比較可能な収入があります。
- 駐車場1の純営業収益は250, 000ドルで、販売価格は300万ドルです。 この場合、資本化率は次のとおりです。$ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33％。駐車場2の純営業利益は$ 400, 000、販売価格は$ 395万です。 資本化率は、400, 000ドル/ 3, 950, 000ドル= 10.13％です。駐車場3の純営業利益は185, 000ドルで、販売価格は200万ドルです。 資本化率は、185, 000ドル/ 2, 000, 000ドル= 9.25％です。
これら3つの同等のプロパティの計算されたレート（8.33％、10.13％、および9.25％）に基づくと、9.4％の全体的な資本化率は、市場の合理的な表現になります。 この資本化率を使用して、投資家は不動産の市場価値を決定できます。 駐車場の投資機会の価値は、500, 000ドル/0.094 = 5, 319, 149ドルです。
投資法
資本化率は、負債とエクイティの両方の資金調達を使用する不動産の個々の金利を使用して計算されます。 投資範囲法の利点は、融資された不動産投資に最適な資本化率であることです。
最初のステップは、沈没基金係数を計算することです。 これは、将来のある時点で特定の金額を確保するために各期間を別に設定する必要がある割合です。 純営業利益が950, 000ドルの不動産の50％が融資され、7％の金利で15年間償却される負債を使用すると仮定します。 残りは、10％の必要な収益率の資本で支払われます。 沈没基金係数は次のように計算されます。
。。。 （年数∗ 12か月）−112か月利子率
数字を入力すると、次のようになります。
.07 / 12
{ 15x12 } – 1
これは、月あたり.003154に計算されます。 年間のこの割合は、.003154 x 12か月= 0.0378です。 貸し手に支払わなければならないレートは、この沈没基金に金利を加えたものに等しい。 この例では、このレートは.07 +.0378 = 10.78％、または.1078です。
したがって、負債の50％ウェイトと資本の50％ウェイトを使用した加重平均レート、または全体的な資本化レートは、（。5 x.1078）+（.5 x.10）= 10.39％です。 その結果、プロパティの市場価値は次のとおりです。$ 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407。
不動産投資不動産を評価する方法
比較可能な株式評価
絶対評価モデルにより、将来の流入キャッシュフローの現在価値が決定され、株式の本質的な価値が得られます。 最も一般的な方法は、配当割引モデル（DDM）および割引キャッシュフロー（DCF）手法です。 一方、相対価値法では、2つの同等の証券は、収益に応じて同様に価格設定する必要があることが示唆されています。 価格対収益や価格対販売などの比率を他の業界内企業と比較して、在庫が過小評価されているか過大評価されているかを判断します。 株式評価と同様に、不動産評価分析では、両方の手順を実行して、可能な値の範囲を決定する必要があります。
不動産の純営業利益の計算
。。。 市場価値= r-gNOI1 = RNOI1ここで：NOI =純営業収益r =不動産資産の必要収益率g = NOIRの成長率=資本化率（r-g）
純営業利益は、資産が営業費用を考慮した後、税および利息の支払いを差し引く前に発生する収益を反映しています。 費用を差し引く前に、投資から得られる総収益を決定する必要があります。 予想される賃貸収入は、最初に近くの類似物件に基づいて予測できます。 適切な市場調査により、投資家はその地域でテナントに請求されている価格を判断し、同様の平方フィートあたりの賃料がこのプロパティに適用できると想定できます。 予測される賃料の増加は、計算式内の成長率で考慮されます。
高い空室率は不動産投資収益に対する潜在的な脅威であるため、資産がフル稼働していない場合は、感度分析または現実的な保守的な推定値を使用して、過去の収入を判断する必要があります。
営業費用には、建物の日常業務を通じて直接発生するものが含まれます。たとえば、財産保険、管理費、維持費、光熱費などです。 減価償却は総費用計算には含まれないことに注意してください。 不動産の純営業利益は、利息、税金、減価償却費、および償却前利益（EBITDA）に似ています。
不動産投資からの純営業利益を時価総額で割り引くことは、配当の成長に合わせて調整された適切な必要収益率で将来の配当ストリームを割り引くことに似ています。 配当成長モデルに精通している株式投資家は、すぐに似ているはずです。 （DDMは金融理論の最も基本的なものの1つですが、その仮定と同じくらい良いだけです。「 配当割引モデルを掘り下げる 」をチェックしてください。）
不動産の収入を生み出す能力を見つける
。。。 市場価値=総収入×総収入乗数
総所得乗数アプローチは、同じエリア内のプロパティが生成される総収入に比例して評価されるという基本的な仮定に基づいた相対的な評価方法です。 名前が示すように、総収入は、営業費用を差し引く前の総収入です。 ただし、空室率は、正確な総収入の見積もりを得るために予測する必要があります。
たとえば、不動産投資家が100, 000平方フィートの建物を購入した場合、彼は比較可能な不動産データから、近隣の1平方フィートあたりの平均総月収が10ドルであると判断する場合があります。 投資家は当初、年間総収入が1200万ドル（10 x 12か月x 100, 000平方フィート）であると想定する場合がありますが、建物にはいつでも空室がある可能性があります。 空室率が10％であると仮定すると、年間総収入は1, 080万ドル（$ 12 MM x 90％）です。 同様のアプローチが純営業利益アプローチにも適用されます。
不動産の価値を評価する次のステップは、総所得乗数を決定することです。 これは、過去の販売データがある場合に達成されます。 比較可能なプロパティの販売価格を調べ、その値を生成された年間総収入で割ると、地域の平均乗数が生成されます。
このタイプの評価アプローチは、比較可能な取引または倍数を使用して株式を評価することに似ています。 多くのアナリストは、会社の収益を予測し、1株当たり利益（EPS）の数値に業界のP / E比率を掛けます。 不動産評価は、同様の方法で実施できます。
不動産評価への障害
これらの不動産評価方法はどちらも比較的単純に見えます。 ただし、実際には、これらの計算を使用して収入を生み出す不動産の価値を決定することはかなり複雑です。 まず第一に、純営業利益、資本化率に含まれる保険料、および同等の販売データなど、すべての数式入力に関する必要な情報を取得することは、非常に時間がかかり、困難であることがわかります。
第二に、これらの評価モデルは、信用危機や不動産ブームなどの不動産市場の大きな変化を適切に考慮していない。 その結果、経済変数の変化の影響を予測および考慮に入れるために、さらなる分析を実施する必要があります。
不動産市場は株式市場より流動性が低く、透明性があるため、十分な情報に基づいた投資決定を下すために必要な情報を入手することが難しい場合があります。 ただし、大規模な開発を購入するために通常必要とされる大規模な設備投資のため、この複雑な分析は、過小評価された資産の発見につながる場合、大きな投資を生み出す可能性があります（株式投資と同様）。 したがって、必要な入力を調査するために時間をかけることは、時間とエネルギーの価値があります。
ボトムライン
不動産評価は、多くの場合、株式分析と同様の戦略に基づいています。 割引純営業利益および粗利益乗数アプローチに加えて、他の方法も頻繁に使用されます。この方法はこの資産クラスに固有のものです。 たとえば、一部の業界の専門家は、都市の移行と開発パターンに関する積極的な実務知識を持っています。 その結果、彼らは、どの地域が最も高い評価率を経験する可能性が最も高いかを判断できます。
どちらのアプローチを使用した場合でも、戦略の成功の最も重要な予測因子は、どれだけうまく研究されているかです。
