不動産投資信託(REIT)は、ショッピングモールから映画館、マンション、オフィスパーク、ホテル、病院など、さまざまな不動産を所有しています。 REITは特定の不動産セクターに特化する場合もあれば、さまざまな種類の不動産に多様化する場合もあります。 REITへの投資は、特に所得志向の投資家にとって、いくつかの理由で魅力的です。 また、REIT市場全体に現在のリスクはありますが、長期的にはREITが勝者であることが証明されています。
REITで探すべきもの
個人投資家にとって、REITは不動産そのものに投資するよりもいくつかの利点があります。 まず、投資は流動的です。 取引所で株式のように取引するREITの株式を売買できます。 同様に、REITの株式には最低投資額があります。 実際の不動産に直接投資するには、多くの場合、かなり大きなコミットメントが必要です。
REITは、所有する不動産の賃貸料とリースから収入を生み出します。 REITの課税所得の過半数(90%)は、配当の形で株主に返還されなければなりません。 その結果、投資家は安定したキャッシュフローの提供者としてREITに依存することがよくありますが、不動産の保有があればその価値も評価できます。
REITに投資する準備ができたら、収益の増加(高い稼働率と賃料の増加)、コストの削減、新しいビジネスチャンスに起因する収益の増加を探してください。 また、REITの資産を監督する管理チームを調査することも不可欠です。 優れた管理チームは、設備をアップグレードし、十分に活用されていない建物のサービスを強化し、需要を増やすことができます。
REITの警告
REIT自体を投資資産と考えないことが重要です。 ポートフォリオに最適なREITのタイプを決定する前に、業界のトレンドを調べる必要があります。
たとえば、オンラインショッピングの人気の高まりと郊外の近隣地域の減少により、モールのトラフィックは減少しています(1920年代以来、都市の成長が郊外の成長を上回ったのはこれが初めてです)。 そのため、モールに厳密または重度にさらされているREITは、他の種類の不動産に投資しているREITよりもリスクが高くなります。
またはホテルに乗ります。 それらに焦点を当てたREITに投資することは、旅行業界に投資することです。 業界は一定の時点で順調に推移している可能性がありますが、企業はコスト削減の方法を模索しているため、出張が減少する可能性があり、Web会議がより一般的になっています。
一般的な経済動向の観点では、2000年代に米国が経験したような低インフレと賃金の伸びの欠如は、REITの賃料上昇にダンパーをかけるため、REITの成長の可能性を制限します。 それでも、REITはこれらの逆風に直面して良好な業績を上げています。
考え抜かれたリート
重要なのは、将来を見据えることです。 たとえば、ミレニアル世代は郊外生活よりも都市生活を好む傾向があり、この傾向により、前述の郊外モールの交通量が減少し、ストリートリテール(食料品店やその他の大手小売店が停泊する都市のショッピングストリップ)が増加しています。 1つのREITがこの傾向を早期に発見し、それに応じて自らを設定しました。
Acadia Realty Trust(AKR)は、供給が制限され、人口が密集している参入障壁の高い都市部に焦点を当てています。 また、特定の小売業者と恋に落ちないというアプローチも必要です。なぜなら、今日の人気小売業者は、明日の人気小売業者ではないかもしれないからです。 代わりに、通り、ブロック、または建物に投資し、常に調整を行えるようにして、ホットな小売業者を配置します。 しかし、ここで最も重要なことは、通りの小売に多額の投資をすることで、アカディアリアルティトラストは文字通り、同業他社よりも道を見下しているということです。 時価総額が230億ドルであるREITのコアポートフォリオには84の物件があり、合計420万平方フィートです。 2018年10月現在、配当利回りは3.6%でした。
ボトムライン
利点にもかかわらず、誰もREITに投資するべきではありません。 他の資産クラスと同様に、これらは常に多様なポートフォリオの一部である必要があります。