目次
- エクイティローンの基本
- エクイティローンの適格性
- ホームエクイティローン
- HELOC
- HELOCのフェーズ
- それをする理由
- 税額控除
- 長所と短所
- 借り換えの代替
- ローンを取得する
- 交渉費用
- ローンのバックアウト
- 支払えないとき
- 詐欺に注意してください
- ボトムライン
家の所有権の最大の利点の1つは、時間の経過とともに公平性を構築できることです。 そのエクイティを使用して、「セカンドモーゲージ」（ワンタイムローンまたはホームエクイティクレジットライン（HELOC））の形式で低コストの資金を確保できます。
これらのクレジット形式にはそれぞれ長所と短所があります。そのため、先に進む前にそれぞれの長所と短所を理解することが重要です。
エクイティローンの基本
ホームエクイティローンとHELOCは両方とも、あなたの家のエクイティ、つまりあなたの家の価値と住宅ローンの残高の差を担保として使用します。
ローンはあなたの家の価値に対して担保されているため、ホームエクイティローンは非常に競争力のある金利を提供します-通常は最初の住宅ローンの金利に近いです。 クレジットカードなどの無担保の借入元と比較すると、同じローン金額に対してはるかに少ない手数料を支払うことになります。
しかし、家を担保として使用することにはマイナス面があります。 ホームエクイティの貸し手は、あなたの家に2番目の先取特権を置き、支払いを怠った場合に最終的にあなたの家を引き継ぐ権利を与えます。 あなたの家やコンドミニアムに対して借りるほど、あなたは自分自身を危険にさらしています。
重要なポイント
- ホームエクイティは、住宅所有者がリノベーションやその他の大規模な購入のために現金にアクセスするための価値の大きな源泉となります。ホームエクイティローンは、多くの場合固定金利の現金の一括払いとして提供されます。ホームエクイティのクレジットライン（HELOC）は、クレジットカードに似た潜在的な資金の回転源であり、適切な方法で使用します変動金利。
エクイティローンの適格性
銀行は、他の住宅ローンと同様に、第二の住宅ローンを引き受けます。 彼らはそれぞれ、あなたの財産の価値とあなたの信用度に基づいて彼らがどれだけ貸すことができるかを指示するガイドラインを持っています。 これは、結合されたローン対価値（CLTV）比率で表されます。
80％の最大CLTVを提供している銀行で働いており、あなたの家は300, 000ドルの価値があるとしましょう。 現在、最初の住宅ローンで150, 000ドルを借りている場合、ホームエクイティローンまたはHELOC（300, 000ドルx 0.80 = 240, 000ドル）の形で追加の90, 000ドルを借りることができます。
他の住宅ローンと同様に、ローンと金利の適格性は、雇用履歴、収入、および信用スコアによって異なります。 スコアが高いほど、ローンのデフォルトのリスクが低くなり、金利が低くなります。
ホームエクイティローン
ホームエクイティローンは、現金の一時金として来ます。 結婚式やキッチンの改修など、1回限りの費用でお金が必要な場合はオプションです。 これらのローンは通常固定金利を提供するので、あなたが1つを取り出すときにあなたの毎月の支払いがどうなるかを正確に知っています。
あなたが現金のわずかな注入だけを必要とするならば、ホームエクイティローンは答えではありません。 一部の貸し手は10, 000ドルで融資を延長しますが、多くの貸し手は25, 000ドル未満で融資を行いません。 さらに、ローン処理手数料、オリジネーション手数料、評価手数料、記録手数料など、最初の住宅ローンに関連する多くの同じ閉鎖費用を支払う必要があります。
貸し手は、締め切り時に「ポイント」、つまり前払い利息を支払うことを要求する場合があります。 各ポイントは、融資額の1％に相当します。 したがって、100, 000ドルのローンでは、1ポイントで1, 000ドルかかります。
ポイントは金利を引き下げます。これは実際には長期的にあなたを助けるかもしれません。 しかし、ローンを早期に返済することを考えているのであれば、その前払いの利子はあなたの利益にはなりません。 もしそうだと思うなら、多くの場合、貸し手と交渉することで、より少ない、あるいはまったくないポイントを交渉することができます。
HELOC
ホームエクイティの信用枠は少し異なります。 彼らは、クレジットカードのように、あなたが適切だと思うように使用する回転資金源です。 ほとんどの銀行は、オンライン送金、小切手を書く、アカウントに接続されたクレジットカードを使用するなど、これらの資金にアクセスするためのさまざまな方法を提供しています。 ホームエクイティローンとは異なり、彼らは閉鎖費用がほとんどない傾向があり、変動金利を特徴としていますが、一部の貸し手は一定の年数の間固定金利を提供しています。
クレジットラインが提供する柔軟性には長所と短所があります。 後日、新しいローンを申請することなく、クレジットラインに対して借りることができます。 そのように、ローンをクローズするときに銀行が最低引出しを必要としない限り、それは素晴らしい緊急資金源です。
しかし、HELOCは借り手に問題を引き起こす可能性があります。 クレジットラインを開くときの意図に関係なく、不要なものに利用可能な資金を費やすのは簡単です。 そして、あなたが使用するものは何でも、もちろん、あなたは利子で返済しなければなりません。
HELOCのフェーズ
ほとんどのホームエクイティラインには2つのフェーズがあります。通常10年間の抽選期間中、利用可能なクレジットにアクセスできます。 多くのHELOC契約では、この期間中に少額の利息のみの支払いが必要になりますが、追加料金を支払い、元本に対して支払うオプションがあります。
描画期間が終了した後、延長を要求できる場合があります。 それ以外の場合、ローンは返済フェーズに入ります。 これ以降、追加の資金にアクセスできなくなり、残高がなくなるまで定期的に元本と利息の支払いを行います。 20年間の返済期間中、借りたすべてのお金に加えて、変動金利で利息を返済する必要があります。 一部の貸し手は、借り手にこの時点でHELOC残高を固定金利ローンに変換するオプションを提供します。
それでも、毎月の支払いはほぼ2倍になります。 TransUnionが実施した調査によると、年率7％の80, 000ドルのHELOCでの支払いは、利子の支払いのみが必要な最初の10年間に月467ドルかかります。 返済期間が始まると、月額719ドルに跳ね上がります。
新しい期間の開始時の支払いの急増は、多くの未準備のHELOC借り手にとって支払いショックをもたらしました。 合計が十分に大きい場合、財政難の人々をデフォルトにする可能性さえあります。 そして、彼らが支払いを怠ると、彼らは家を失う可能性があります。
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ホームエクイティローン |
ヘロック |
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支払い |
一時金 |
事前に承認された金額の回転するクレジットライン。 契約は、終了時に最小の引き分けを必要とする場合があります |
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返済 |
固定月払い |
通常、「引き分け」期間中の利息のみの支払いに続いて、毎月の全額支払い |
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関心度 |
通常修正済み |
一般的に調整可能ですが、銀行は特定の期間に料金を制限したり、固定料金を提供したりする場合があります |
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ポイント |
貸し手は、金利を下げる前払いの「ポイント」を請求する場合があります |
ポイントを使用しません |
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閉会費用 |
最初の住宅ローンに似ています。 通常、ローン金額の2％〜5％ |
該当する場合、クロージングコストは1回限りのローンよりも小さくなる傾向があります。 |
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長所 |
予測可能な返済費用 |
必要なときにいつでもクレジットラインを利用できる柔軟性。 不要なお金に利子を払わないでください |
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短所 |
通常、固定レート機能のため、HELOCよりも関心が高い。 柔軟性の欠如 |
一部の借り手は、非必須の購入にローンを使用したくなるかもしれません |
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に最適 |
必要な量を正確に知っているワンタイムニーズ |
異なる時期に資金にアクセスする必要がある状況 |
なぜ第二の住宅ローンを持ち出すのですか？
住宅所有者は、住宅エクイティローンまたはHELOCを幅広い目的に使用できます。 財政計画の観点から、この資金でできる最善のことの1つは、家の価値を高める改修や改造プロジェクトにそれらを使用することです。 このように、あなたはあなたの家の持ち分を再構築すると同時に、住みやすくします。
また、そのお金を使用して、クレジットカードの残高など、高金利の債務を整理統合することもできます。 高コストのローンを、安全で低コストのクレジットに効果的に置き換えています。
もちろん、海外での休暇や、あなたが注目していた新しいスポーツカーの資金を借りることもできます。 自由裁量で購入するために資産を損なう価値があるかどうかは、真剣に考えてみたいものです。
エクイティローン税控除
住宅リフォームプロジェクトの場合、自己資本を活用することには別の利点があります。IRSでは、控除を項目化する限り、これらのローンの利息の一部を償却できます。
2018年の時点で、カップルは最大750, 000ドルの適格な「取得債務」（または別途申し立てた場合は最大375, 000ドル）の利子を差し引くことができます。 これらは、担保された住宅を「購入、建設、または大幅に改善」するために使用される住宅ローンおよび住宅担保ローンです。
納税者は、クレジットカードの支払いなど、他の理由で使用された最大100, 000ドルのホームエクイティローンの利子を差し引くことができました。 しかし、2018年の時点で、それは2025年末までの選択肢ではなくなり、2017年12月に可決された税法による変更です。
ホームエクイティとHELOCの長所と短所
不動産の価値が横ばいまたは上昇している場合でも、新しいローンごとに予算が伸びます。 たとえば、仕事を失うと、支払いを最新に保つのが難しくなります。 貸し手はあなたの家に先取特権を持っているので、あなたが十分に長い期間遅れると、差し押さえに直面する可能性があります。
長所
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他の多くのタイプのローンよりも低コスト
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比較的大量の現金を借りる能力
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実質的にあらゆる目的にお金を使用する柔軟性
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あなたの家の価値を高める改修プロジェクトに資金を使用する場合、潜在的な減税
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ホームエクイティローンの固定金利の安全性
短所
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あなたの家を担保として使うとき、あなたはあなたの家の資本の量を縮小している
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不動産市場が落ち込んだ場合、CLTV比率が高い人はローンで「水中」になるリスクがあります
ホームエクイティローン対借り換え
第二の住宅ローンはあなたの家の持ち株を利用して余分な現金を得る唯一の方法ではありません。 また、元の住宅ローンを置き換えるために新しいローンを取り出すキャッシュアウトリファイナンスとして知られていることを行うこともできます。
新しいローンが前のローンの残高よりも大きい場合、余分なお金をポケットに入れます。 ホームエクイティローンまたはHELOCと同様に、住宅所有者はこれらの資金を使用して、資産を改善したり、クレジットカードの借金を整理したりできます。
借り換えには、第二の住宅ローンに比べて特定の利点があります。 金利は一般にホームエクイティローンの金利よりも少し低いです。 そして、金利が全体的に下がった場合、主な住宅ローンにそれを反映させたいでしょう。
しかし、refisには欠点もあります。 新しい最初の住宅ローンを借りているので、閉鎖費用はHELOCよりもはるかに高くなる傾向があります。HELOCは通常、前払い手数料が高額ではありません。 また、借り換えによって自宅の持分が20％未満になる場合は、一次住宅ローン保険またはPMIも支払う必要があります。 これは、元のローンに2つ目の住宅ローンを追加するだけで、心配する必要がないかもしれません。
ローン担当者に各オプションの番号を実行しても問題はありません。そのため、あなたの状況に最適な番号をよりよく理解できます。
ローンを取得する
ローンのオプションと手数料は、貸し手によって大きく異なるため、買い物をするために支払います。 従来の銀行に加えて、貯蓄とローン、信用組合、住宅ローン会社にも手を差し伸べることができます。 また、基本的にあなたのために買い物をして、貸し手によって支払いを受ける住宅ローンブローカーを使うことができます。
1つの貸し手だけと話をしないでください。 少なくとも3つのオプションが必要です。また、オファーの比較に役立つ住宅ローンの専門家の助けも必要になる場合があります。 すでに銀行に複数の口座を持っている場合は、既存の顧客のためのより良い料金や特別なプロモーションについて尋ねてください。
伝統的な貸し手（銀行または住宅ローン会社）からのローンの買い物は、あなたが探している金額に依存します。 一般的に、100, 000ドル未満のローンについては、小規模なコミュニティ銀行または信用組合が最善の取引を提供します。 大規模なローン（150, 000ドル以上）については、住宅ローンブローカーと一緒に地元の銀行や全国の銀行に相談してください。 従来の住宅ローンと同様に、住宅ローンブローカーは多くの場合、複数の貸し手や投資プールとの関係により、ホームエクイティローンで最高の取引を提供できます。 100, 000ドルから150, 000ドルの「中間の」ローンについては、「買い物をするだけです」と、モーゲージブローカーで「ローンガイド：可能な限り最高の住宅ローンを手に入れる方法」の著者であるケーシーフレミングは言います。
低いティーザーレートにだまされないでください。 貸し手に、特定のローンの金利と閉鎖費用を示す文書を送ってもらいます。 ホームエクイティローンでは、通常、ローン金額の2％から5％の前払い料金が急騰することがあります。
交渉費用
貸し手が請求しようとする料金の多くは、確定したものではありません。 たとえば、一部の貸し手は、融資担当者またはブローカーに支払われるコミッションをカバーする融資元手数料に喜んで屈します。 彼らがあなたにあなたのローンでポイントを支払うことを要求するなら、彼らはそれについても喜んで交渉するかもしれません。 しかし、あなたは尋ねる必要があります。
貸し手は、HELOCで固定金利をロックする際にいくつかのオプションを提供する場合があります。 固定金利を取得する期間が長いほど、彼らが請求する金利は高くなります。 しかし、レートが上がると、リスクも減ります。 そのため、どの用語が最適かを慎重に検討してください。
一般的に、安定した雇用歴と優れたクレジットスコアがあれば、最高の条件が得られます。 他の住宅ローンのアプリケーションと同様に、事前に信用報告書をチェックし、エラーがないことを確認することをお勧めします。
ローンのバックアウト
深刻な心痛を避けるために、後で、点線で署名する前に、すべてのローン文書を注意深く確認してください。
あなたがすぐに行動する限り、あなたが間違いを犯したことに気付いた場合、あなたはいくらか頼りになるでしょう。 ホームエクイティローンとHELOCの両方に適用される、連邦政府により義務付けられた3日間のキャンセルルールがあります。
ただし、書面で貸し手に通知する必要があります。 その通知は、3日目の真夜中（日曜日を除く）までに電子的に郵送または提出する必要があります。そうでない場合は無効です。
ローンを返済できない場合
場合によっては、ローンを許可されていても、後で財政上の問題に遭遇する可能性があり、返済が困難になります。 興味深いことに、ホームエクイティローンまたはクレジットラインを返済できない場合、家を失うことはリスクですが、それは決して当然の結論ではありません。 ただし、家を失うことを避けられたとしても、深刻な経済的影響に直面します。
米国住宅都市開発局（HUD）承認のカウンセラーであるSpringboardによると、貸し手は通常、差し押さえに行くのではなく、お金を得るために標準的な訴訟を追求します。 それは、差し押さえるために、貸し手は不動産を競売する前にあなたの最初の住宅ローンを返済しなければならないからです。 訴訟は差し押さえ手続きよりも怖くないように見えるかもしれませんが、それでもあなたの信用を傷つける可能性があります。 言うまでもありませんが、貸し手は賃金をgしたり、他の財産を取り戻したり、銀行口座に課税して未払い額を取得したりすることができます。
不動産市場が落ち込んだ場合、CLTV比率が高い人はローンで「水中」に行くリスクがあります。
ほとんどの住宅ローン会社や銀行は、ホームエクイティローンやクレジットラインのデフォルトを望まないため、支払いに苦労している人に働きかけます。 重要なことは、できるだけ早くあなたの貸し手に連絡することです。 最後にすべきことは、問題を回避することです。 貸し手は、あなたが何カ月も助けを提供する電話や手紙を無視した場合、あなたと一緒に働くことをあまり喜んではないでしょう。
貸し手が実際にできることに関しては、いくつかのオプションがあります。 一部の貸し手は、特定の借り手にホームエクイティローンまたはクレジットラインの変更を提供します。条件、金利、毎月の支払い、またはローンの返済をより手頃な価格にするための3つの組み合わせ。 （ローンの期間を延長すると、最終的にはより多く支払うことになりますが、毎月の支払いは減ることに注意してください。）
連邦政府は、借り手が最初の住宅ローンとホームエクイティ債務で苦労しているのを助けるためのプログラムを実施しています。 政府の第2抵当権変更プログラムを利用するには、Home Affordable Mortgage ProgramまたはHAMPに基づいて最初の住宅ローンを変更しなければなりませんでした。 HAMPと連携した第2の先取特権変更プログラムは、借り手がホームエクイティの信用枠の支払いを引き下げることを可能にします。 HUDは、これらおよびその他のプログラムに関する有用な情報を公開しています。
詐欺に注意してください
HELOCを取得するためにチェックされるドキュメントは通常の住宅ローンよりも少ないため、また資金を借りることができる期間が長いため、残念ながら犯罪者はHELOCを使用してあなたを奪うことができます。 最近、これらのアカウントを不正に取得し、IDを盗み、貸し手をだますことで数千ドルを吸い上げる泥棒の数が増えています。
これがどのように起こるかです。 犯罪者は、公的な記録を通じてあなたの個人情報を入手します。 次に、HELLOCインターネットアカウントを確立し、顧客アカウントの確認プロセスを操作して資金を取得しますが、もちろん返済することはありません。 個人情報の盗難の専門家は、金融機関が支払い遅延について電話をかけた場合、支払い遅延の書面による通知を受け取った場合、または自宅に元marが現れて彼らを追い出した場合にのみ、被害者が犯罪について知ることを発見しました。
彼らはしばしばすでにHELOCを持ち出した人々を捕食しますが、家に平等がある人は誰でも被害者になる可能性があります。特に信用の良い住宅所有者や住宅ローンを完済した高齢者の市民（貸し手はしばしば申請を容易に承認するため）。 リスクを軽減するには、HELOCステートメントを定期的に確認し、不正確な情報がないかクレジットレポートを調べてください。
ボトムライン
あなたの人生で少し余分な現金へのアクセスが必要になる時が来るかもしれません。 もしそうなら、第二の住宅ローンは説得力のあるオプションです。 彼らはあなたの家の価値に対して保護されているため、貸し手は他のほとんどの種類のローンよりも低い金利を提供する用意があります。
しかし、ATMとして自宅を使用できるからといって、そうすべきだというわけではありません。 余分なローンとは、毎月余分なローンの支払いを意味します。 また、期日を迎えることができない場合は、家を危険にさらすことになります。 したがって、ホームエクイティの負債を賢明に使用してください。
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2番目の住宅ローン2番目の住宅ローンは、元の住宅ローンがまだ有効である間に行われる一種の劣後住宅ローンです。 詳細ローン対価値（LTV）比率の仕組みローン対価値比率は、金融機関やその他の貸し手が住宅ローンを承認する前に調査する融資リスク評価比率として定義されます。 詳細担保の定義担保は、貸し手がローンを延長するためのセキュリティとして受け入れる資産です。 借り手がデフォルトした場合、貸し手は担保を差し押さえることがあります。 詳細ホームエクイティホームエクイティとは、住宅の現在の市場価値からその住宅に付随する先取特権を差し引いたものです。 詳細信用限度（LOC）について信用限度（LOC）は、金融機関（通常は銀行）と、顧客が借りることのできる最大額を設定する顧客との間の取り決めです。 詳細先行住宅ローン保険（UFMI）先行住宅ローン保険は、融資が最初に行われた時点で連邦住宅局（FHA）の貸付金に対して徴収される保険料です。 もっと