歴史的に、不動産は株式投資や債券投資との相関性が低いため、望ましいポートフォリオ分散ツールとなっています。 残念ながら、物理的資産の売買は、証券の取引ほど簡単ではありません。
不動産デリバティブ、別名プロパティデリバティブを入力してください。 これらの手段により、投資家は実際に建物を所有する必要なく、不動産資産クラスへのエクスポージャーを得ることができます。 代わりに、彼らは不動産を不動産リターンインデックスのパフォーマンスに置き換えます。 このようにして、投資家は、実際の資産を購入したり、不動産を担保として使用したりすることなく、不動産のエクイティまたは負債で遊ぶことができます。 これにより、投資家は前払いの資本コミットメントを削減し、代替のリスク管理戦略を提供しながら、不動産ポートフォリオをマイナス面から保護することができます。
NPIインデックス
全米不動産投資信託評議会プロパティインデックス（NPI）は、商業用不動産市場の投資パフォーマンスを測定するために作成された一般的なインデックスです。 もともと1982年に開発されたレバレッジのないインデックスは、7, 670を超えるプロパティで構成され、米国全体から合計で約5, 810億ドル（2018年第2四半期現在）の価値があります。
商業用不動産投資は、次の投資タイプに分類されます。
- 民間債務公債公債
不動産デリバティブの仕組み
プライベートエクイティセクター向けに開発されたNCREIFインデックスで提供されるデリバティブは、さまざまな形式のスワップに基づいており、投資家はインデックス自体の上昇または総リターンのいずれかでエクスポージャーを交換できます。別の。
1つの方法は、「長期にわたる」（購入する不動産のエクスポージャーを複製する）または「短期間の」（売却する不動産のエクスポージャーを複製する）です。 もう1つの方法は、NCREIFインデックスのトータルリターンを不動産部門別に分類し、投資家がオフィス関連の不動産のリターンを小売用不動産などに交換できるようにすることです。
リターンスワップにより、スワップの両側にいる2人の投資家が、民間不動産市場の実際の資産では達成できない戦略を実行できます。 スワップにより、投資家は特定の期間、ポートフォリオを戦術的に変更またはバランスを取り直すことができ、現在貸借対照表にある資産に所有権を譲渡する必要はありません。 通常、最大3年間の契約は投資銀行によって管理され、投資銀行は資金のクリアリングハウスとして機能します。
NCREIFインデックスのトータルリターンを長くする投資家の場合、彼または彼女はNPIのトータルリターン（四半期ごとに支払う）を所定の想定額で受け入れ、ロンドン銀行間提供レート（LIBOR）に加えて、同じ想定元本のスプレッド。 スワップの他方の当事者は、同じキャッシュフローを逆に受け取り、四半期ごとのインデックスリターンを支払い、LIBORとスプレッドを受け取ります。
取引の両側に投資家がいると仮定すると、ある資産エクスポージャーを別の資産エクスポージャーと交換したい2人の投資家は、その特定の資産タイプのNPIのリターンを別の資産タイプと交換できます。 たとえば、自分の資金がオフィスの資産に過剰に割り当てられ、工業用の資産に過少に割り当てられていると感じているポートフォリオマネージャーは、不動産を実際に売買することなくオフィスのエクスポージャーの一部を工業用に交換できます。
パブリックエクイティインデックス
NPIの代わりに、商業用不動産市場のパブリックエクイティセクターへのエクスポージャーのデリバティブは、受け入れられたキャッシュフロー（長期投資家）を計算するために、全米不動産投資信託協会（NAREIT）のトータルリターンを使用します。支払われた（短期投資家による）。
このインデックスは、商業用不動産によって担保された公債の市場のパフォーマンスリターンを提供します。 たとえば、スワップの受取人はLIBORとスプレッドを支払い、想定元本5000万ドルで1年のインデックススワップを行い、NAREITインデックスから四半期ごとに5000万ドルの支払いを受け取ります。 繰り返しますが、投資家は単一の資産を購入することなく、完全に多様化された公共不動産エクスポージャーを得ることができます。
不動産負債デリバティブ
商業用モーゲージ担保証券（CMBS）市場で見られる商業用不動産モーゲージのプールからのさまざまなリスクプロファイルの幅と深さのため、不動産デリバティブは不動産負債ポジションでも利用できます。 公共不動産債務のスワップは、CMBS市場のインデックスに基づいています。 これらのインデックスは、1990年代後半から存在しています。
多数の取引からのデータの広さと深さのおかげで（エクイティ不動産と比較して）、CMBSインデックスは、エクイティのカウンターパートよりもそれぞれの市場のパフォーマンス指標としてはるかに優れています。 エクイティスワップとデットスワップの最も顕著な違いは、LIBORベースの支払いの受取人が、LIBOR プラス スプレッドに基づくエクイティスワップとは対照的に、LIBOR マイナス スプレッドを受け取ることです。 これは、通常、原証券が短期リボルビングレポタームデットによって資金調達されているためです。レポタームは通常LIBORからスプレッドを引いたものであり、金利はスワップカウンターパーティーに引き継がれます。
クレジットデフォルトスワップ（CDS）などの民間の不動産負債デリバティブは、通常、信用リスクをヘッジするために使用されます。 ローンスワップなどのデリバティブは、スワップパーティーに金利と信用リスクの両方を提供しますが、資産（商業用不動産ローン）はカウンターパーティのバランスシートに残ります。 したがって、住宅ローンの貸し手は、ローン自体を売却することなく、さまざまな投資条件で負債ポートフォリオの一部をヘッジできます。 このようにして、投資家は、リターンがリスクに見合っていないと感じたときに不動産市場の特定のセクターから移動し、その特定のセクターの市場が改善したときにエクスポージャーを取り戻すことができます。
ボトムライン
商業用不動産資産は資本集約的で比較的流動性が低いため、不動産投資家はエクスポージャーをヘッジしたり、アルファ戦略を実行したりするのが難しいと感じています。 取引コストが高く、株式や債券に比べて市場の効率が悪いため、市場の変化に対応してポートフォリオのバランスを再調整することが難しくなっています。
不動産データの透明性が高まり、取引情報の取得がより簡単で低コストになり、不動産インデックスの関連性が高まり、ますます効率的なデリバティブ市場の創造につながっています。 不動産デリバティブにより、投資家は資産を売買することなく、特定のリスクと機会に対するエクスポージャーを変更できます。 これらのデリバティブは、不動産株式市場の異なるセクターへの投資、または変動金利プラスまたはマイナスの不動産エクスポージャーの取引を可能にします。
エクスポージャーを交換する機能により、不動産投資家は投資の際により戦術的になります。 不動産市場の4つの象限すべてに出入りできるようになりました。これにより、リスク管理が改善され、投資に対する短期または長期の収益率が向上する可能性があります。
