投資収益率（ROI）は、関連費用の控除後に回収された投資金額の割合を示す会計用語です。 非会計士にとっては、これは混乱を招くかもしれませんが、式は次のように簡単に述べることができます。
。。。 ROI = CostGain-Costの場合：Gain =投資利益Cost =投資コスト
しかし、上記の式は計算するのに十分簡単に思えますが、不動産では、修理/保守費用やレバレッジを計算する方法などの多くの変数があります。 ROI数に影響を与える可能性があります。 多くの場合、投資のコストが低いほどROIは高くなります。
不動産を購入するとき、資金調達の条件は投資の価格に大きく影響します。 ただし、住宅ローン計算機などのリソースを使用すると、有利な金利を見つけることができるため、投資コストを節約できます。
不動産投資のROIを計算する方法
ROIの計算の複雑さ
ROIの計算が複雑になるのは、不動産の借り換えや2番目の住宅ローンを借りる場合です。 2番目のローンまたは借り換えローンの利子が増加し、ローン手数料が請求される場合がありますが、どちらもROIを低下させる可能性があります。 また、メンテナンスコスト、固定資産税、光熱費が増加する場合があります。 住宅の賃貸または商業用不動産の所有者がこれらの費用を支払う場合、これらすべての新しい番号を差し込んでROIを再計算する必要があります。
ローンの期間を通じて毎年変動するエスカレート率が変動する金利調整可能住宅ローン（ARM）で購入した不動産についても、複雑な計算が必要になる場合があります。
ROIを計算する2つの主要な方法、コスト方法とアウトオブポケット方法を見てみましょう。
コスト法
コストメソッドは、プロパティのエクイティをそのプロパティのコストで割ることによりROIを計算します。
例として、100, 000ドルで不動産が購入されたと仮定します。 投資家にさらに50, 000ドルの費用がかかる修理およびリハビリの後、不動産の価値は200, 000ドルになり、不動産の投資家の持分は50, 000ドル（200, 000〜）になります。
費用法では、資産の購入、修理、およびリハビリに関連するすべての費用で持分比率を分割する必要があります。
この場合、ROIは50, 000ドル÷150, 000ドル= 0.33、つまり33％です。
アウトオブポケット方式
ROIの結果がより高いため、不動産投資家には自己負担法が好まれます。 上記の例の数値を使用して、同じプロパティが同じ価格で購入されたと仮定しますが、今回は購入に融資と$ 20, 000の頭金が融資されました。 したがって、自己負担費用はわずか20, 000ドルに加えて、修理とリハビリのために50, 000ドルであり、合計自己負担費用は70, 000ドルです。 資産の価値が200, 000ドルの場合、株式ポジションは130, 000ドルです。
この場合のROIは、130, 000ドル÷200, 000 = 0.65、つまり65％です。 これは、最初の例のROIのほぼ2倍です。 もちろん、違いはローンに起因しています。ROIを高める手段としてのレバレッジです。
ROIが利益に等しくない
もちろん、上記のROIのいずれかが実際の現金利益で実現される前に、不動産を売却する必要があります。 多くの場合、不動産は市場価値で販売されません。 多くの場合、不動産取引は最初の提示価格よりも低い価格で完了し、その不動産の最終的なROI計算を減らします。 また、不動産の売却に関連する費用があります。修理、塗装、造園に費やされる資金です。 不動産の広告費用、鑑定費用、および不動産業者またはブローカーへの手数料も追加する必要があります。
広告とコミッションの両方の費用は、サービスプロバイダーと交渉できます。 広告や販売を行う不動産が複数ある不動産開発業者は、メディアアウトレットやブローカーと有利なレートを交渉するのに適した立場にあります。 ただし、広告、コミッション、資金調達、建設のコストが異なる複数の販売のROIは、専門家が最も適切に処理できる複雑な会計上の問題を提示します。
不動産キャッシュフロー
投資家は、300％のROIで10, 000ドルを支払った商業用賃貸不動産に30, 000ドルの株式を所有している場合があります。 また、家賃は月額500ドルで、年間合計6, 000ドルです。 これは、プロパティのキャッシュフローの60％のROIであり、6000ドルを10, 000ドルの投資コストで割ったものです。
ボトムライン
不動産のROIの計算は、上記のすべての変数に応じて、単純な場合も複雑な場合もあります。 堅調な経済では、住宅と商業の両方の不動産への投資が非常に有益であることが証明されています。 景気後退期であっても、価格が下落して現金が不足している場合、投資するお金がある投資家は不動産の多くの掘り出し物を利用できます。 経済が回復するとき、常にそうであるように、多くの投資家はかなりの利益を得るでしょう。
ただし、所得税またはキャピタルゲイン税の目的上、不動産所有者は提出前に信頼できる情報源から専門的な税務アドバイスを得ることが求められます。
