不動産が機関投資家と個人投資家の両方の資本配分マトリックスの確固たる一部であるため、不動産ファンドは最近増加している成長を見ています。 不動産投資の資本集約的な性質、積極的な管理の必要性、およびグローバルな不動産機会の増加により、効率的な資産管理を求める機関は徐々に不動産ファンドオブファンドに移行しています。
同じことが個人投資家にも当てはまり、個人投資家は以前よりもはるかに多くの不動産ミューチュアルファンドを利用できるようになり、効率的な資本配分と多様化が可能になりました。 他の投資部門と同様に、不動産には長所と短所があります。 ただし、ほとんどの投資ポートフォリオでは、不動産投資信託（REIT）と不動産ミューチュアルファンドがその配分を満たす最適な方法と考えられるため、考慮すべきです。
機関投資家向け不動産
不動産投資は長い間、年金基金、保険会社、その他の大規模な金融機関といった大企業に支配されてきました。 不動産投資のグローバル化と新たなオフショア機会の出現により、多様化とリターンの可能性が大きくなり、機関投資家のポートフォリオ配分における不動産の恒久的な場所がトレンドとして発展しています。
不動産資本の恒久的な配分には一定のハードルが伴います。 何よりもまず、資本集約的です。 少しずつ購入できる株とは異なり、商業用不動産への投資には比較的多額の金額が必要であり、直接投資はしばしば場所や資産タイプごとにゴツゴツしたポートフォリオと過度のリスクをもたらします。 不動産には積極的な管理も必要であり、労働集約的です。 不動産の割り当てを管理するには、従来の投資と比較してかなりのリソースが必要です。 これらの問題の結果として、経営効率と資本配分を高めることを目的として、機関は不動産ファンドおよびファンド・オブ・ファンドに引き寄せられる傾向があります。 これらの同じ利点は、REIT、REIT上場投資信託（ETF）、および不動産ミューチュアルファンドを通じて個人投資家によって実現できます。
個人投資家
個人投資家が不動産のリターンの可能性にアクセスし、資産クラスへのエクスポージャーを取得するいくつかの方法を以下に示します。
直接投資
この戦略は、投資家が特定の不動産を直接選択することに関連しています。 この戦略の大きな利点は制御です。 資産の直接的な所有権により、戦略の開発と実行、およびリターンに対する直接的な影響が可能になります。 ただし、直接投資では、多様な不動産ポートフォリオを作成することは非常に困難です。 ほとんどの個人投資家にとって、不動産の配分は、真の多様化に十分な資産を購入できるほど大きくはありません。 また、地元の不動産市場へのエクスポージャーや不動産タイプのリスクも増加します。
不動産投資信託（REIT）
REIT株式は、不動産、住宅ローン、またはその他の不動産担保投資に投資する信託として構成された企業のプライベートおよびパブリックの株式です。 REITは通常、不動産を所有および運営しています。 これらには、集合住宅の住宅地、食料品に固定されたショッピングセンター、地元の小売施設とストリップセンター、モール、商業オフィススペース、およびホテルが含まれます。
不動産投資信託は、信託に代わって投資管理の決定を行う取締役会によって運営されています。 REITは、課税所得の90％を株主への配当として分配する限り、連邦所得税をほとんどまたはまったく支払いません。 税制上の利点は税引後キャッシュフローを増加させますが、REITが現金を保持できないことは、成長と長期的な上昇を著しく妨げる可能性があります。 税制上の利点とは別に、REITは株式と同じ利点と欠点の多くを提供します。
REITマネージャーは戦略的ビジョンを提供し、投資および資産関連の決定を行い、投資家の経営関連の問題に対処します。 個人投資家にとってのREITの最大の欠点は、限られた資本で投資することが難しいことと、REITを選択してその業績を予測するために必要な資産固有の知識と分析が大量にあることです。
REIT投資は、直接不動産投資よりも株式市場全体との相関関係がはるかに高く、そのため、分散特性が軽視されています。 REIT市場のボラティリティも直接不動産よりも高くなっています。 これは、REITの価値に対するマクロ経済力の影響とREITの株価が継続的に評価されているという事実と、直接不動産は地元の不動産市場の影響をより強く受けているためです。
不動産投資信託
不動産ミューチュアルファンドは主にREIT株と不動産運営会社に投資します。 それらは、比較的少量の資本を使用して、不動産に対する多様なエクスポージャーを獲得する能力を提供します。 戦略と多様化の目標に応じて、投資家はREIT株を単独で購入するよりもはるかに幅広い資産選択を提供し、またあるファンドから別のファンドに簡単に移動できる柔軟性も提供します。 柔軟性が高いのはミューチュアルファンド投資家にとっても有利です。なぜなら、困難で高価な直接投資とは対照的に、体系的で規制された取引所での資産の取得と処分が比較的容易だからです。 より投機的な投資家は、リターンを最大化するために特定の資産または地域のエクスポージャーを戦術的に過大評価することができます。
幅広いミューチュアルファンドへのエクスポージャーを作成すると、個々のREIT株の購入に関連する取引コストと手数料も削減できます。 個人投資家にとってのもう1つの重要な利点は、特定の投資および資産クラスの両方として、取得した資産の資金によって提供される分析および研究情報、ならびに不動産の実行可能性およびパフォーマンスに関する経営者の視点です。
自分の不動産ファンドで土地や財産を購入したいという欲求、知識、資本を持たない投資家にとって、不動産の収入と長期的な成長の可能性に参加することができます。 不動産ミューチュアルファンドは流動性を伝統的に非流動的な資産クラスにもたらしますが、反対意見は不動産への直接投資と比較できないと考えています。
自宅の所有権
投資ポートフォリオに対する不動産配分を考慮していない多くの個人投資家は、家を所有することですでに不動産に投資している可能性があることに気付かない。 彼らはすでに不動産のエクスポージャーを持っているだけでなく、ほとんどが住宅ローンを持つことによって追加の財政的リスクを負っています。 ほとんどの場合、このエクスポージャーは有益であり、多くの人が退職に必要な資本を蓄積するのに役立ちました。
ボトムライン
個人投資家は、ポートフォリオの配分を行う際に住宅所有権を考慮することができ、考慮すべきですが、不動産への追加のより流動的な投資も検討される可能性があります。 必要なトレーディングスキルと資本をお持ちの場合、REIT投資は、直接的な所有権を必要とせずに、不動産投資の利点の一部へのアクセスを提供します。 より小さな配分を検討している他の人、または資産の選択に悩まされないが最大限の多様化を必要とする人にとっては、不動産ミューチュアルファンドが適切な選択でしょう。
