ハウスフロップをフロップにする5つの間違いは何ですか？
それはとても簡単に見えます！ 家を購入し、化粧品の修正をいくつか行い、市場に戻し、大きな利益を上げます。 いつでも、テレビ番組でのダースなショーは、見栄えがよく、身なりの良い投資家が、プロセスを速く、楽しく、そして有益に見せます。
そして、多くの家がひっくり返っています。 ATTOM Data Solutionsは、米国で200, 000戸以上の住宅が購入され、2017年に同じ12か月の期間で転売されたと報告しています。
しかし、不動産の富への道は、縁石の魅力と「売られた」標識だけではありません。 あまりにも多くの不動産の大御所は、基本を見落とし、失敗に終わります。 それで、フリッパーになりそうな5つの最大の間違いは何ですか？ そして、どのようにそれらを避けますか？
最初の最善のアドバイスは、財務リスクを制限し、潜在的な利益を最大化することです。 簡単に言えば、家に多額のお金を払わないで（価値があるかを知ることで）、購入する前に必要な修理やアップグレードにかかる費用も知っていることを確認してください。 その情報があれば、理想的な購入価格を把握できます。
重要なポイント
- 不動産の投資家が犯すよくあるタイプの間違いは、プロジェクトに必要な時間やお金を過小評価することです。スキルと知識。忍耐と判断は、不動産投資のようなタイミングベースのビジネスでは特に重要です。
70％ルールでは、投資家は、プロパティのARV（修復後の値）から必要な修理を引いた額の70％を超えて支払うべきではないと規定しています。 ARVは、家が完全に修復された後の価値があります。
以下に例を示します。家のARVが$ 150, 000で、修理に$ 25, 000が必要な場合、70％ルールは、投資家が家に$ 80, 000を支払わないことを意味します。 150, 000ドルx 0.70 = 105, 000ドル– 25, 000ドル= 80, 000ドル。
他の小規模企業と同様に、その努力には時間とお金、計画と忍耐、スキルと努力が必要です。 あなたが想像していたよりも難しくて高価になりそうです。 そして、あなたがすべての詳細を正しく理解したとしても、市場の状況が変化すると、最初に行ったすべての仮定が最後まで無効になる可能性があります。 あなたの危険に軽くそれを取る：あなたが家をひっくり返すことによってただ金持ちになることを探しているなら、あなたは貧しい家に終わるかもしれない。
フリップハウスのためのトップ5の必須アイテム
ハウスフリッピングをフロップにする5つの間違いを理解する
フリッピング（ホールセール不動産投資とも呼ばれます）は、投資家が使用するのではなく、利益のために売却することを目的として不動産を購入する不動産投資戦略の一種です。
その利益は通常、価格が急速に上昇しているホットな不動産市場、または不動産の資本改善、あるいはその両方から生じる価格上昇から得られます。 たとえば、投資家は「暑い」近所で定着剤の上部を購入し、大幅な改修を行い、新しい外観とアメニティを反映した価格で提供します。
プロパティを反転する投資家は、1つのプロパティまたはプロパティのグループの購入とその後の再販に集中します。 多くの投資家は、頻繁にひっくり返ることにより、安定した収入の流れを生み出そうとします。
それでは、建物や家をどのようにひっくり返しますか？ 簡単に言えば、低価格で購入し、高価格で販売したい（他のほとんどの投資と同様）。 しかし、買い持ち戦略を採用するのではなく、できるだけ早くトランザクションを完了して、資本がリスクにさらされる時間を制限します。 一般に、最大の利益ではなく速度に焦点を当てる必要があります。 その理由は、合格するたびにお金がかかるためです（住宅ローン、光熱費、固定資産税、保険、および家の所有権に関連するその他の費用）。
これは一般的な計画ですが、いくつかの落とし穴があります。
1.お金が足りない
不動産に手を出すのは高価です。 最初の費用は資産取得費用です。 低/無資金ダウンファイナンスの主張はたくさんありますが、合法的なベンダーからこれらの取引を見つけることは言うよりも簡単です。 また、買収に資金を提供している場合は、利息を支払っています。
借金に対する利子は、減税および雇用法の成立後も税控除の対象となりますが、100％の控除ではありません。 利子に費やされるすべてのドルは、損益分岐点に達するために販売で稼ぐ必要がある金額に加算されます。
また、住宅ローンまたはホームエクイティのクレジットライン（HELOC）を使用してフリップハウス購入の資金を調達する場合、利子のみが控除されます。 支払いの元本、税金、保険部分は控除できません。
資金調達オプションを詳細に調査して、ニーズに最適な住宅ローンの種類を決定し、低金利の貸し手を探します。 融資コストを調査する簡単な方法は、住宅ローン計算機を使用することです。これにより、さまざまな貸し手が提供する金利を比較できます。 もちろん、財産に現金を払うと、利子の費用はなくなりますが、それでも財産を保持する費用と、現金を拘束するための機会費用があります。
住宅危機後の最低水準から金利が上昇したため、利益を上げることは以前よりも難しくなっています。 実際、ATTOM Dataによると、2018年上半期のフリッピング活動は4年ぶりの低水準近くまで低下し、利益率は2014年後半以来の最低平均総投資利益率（ROI）に縮小しました。 それは、稼ぐお金がないという意味ではありません（ROIは44％の北でした）が、注意が必要であることを意味します。 フリップの平均粗利益は$ 65, 520ですが、それは総です。
改修費用も考慮に入れる必要があります。家を修理して利益を得るために売却する場合、売却価格は、取得費用、不動産保有費用、および改修費用の合計を超える必要があります。
25, 000ドルのキッチン、10, 000ドルのバスルーム、5, 000ドルの不動産税、光熱費、その他の運送費により、その数は約3分の2削減されます。 資産と粗利益との予期しない構造上の問題を投げることは、純損失になる可能性があります。 これらのハードルを克服できたとしても、キャピタルゲイン税を忘れないでください。これにより、利益が失われます。
2.時間が足りない
家の改修と反転は時間のかかるベンチャーです。 適切な物件を見つけて購入するには数か月かかる場合があります。 家を所有したら、時間をかけて修理する必要があります。 日中の仕事がある場合、解体と建設に費やされた時間は、夜と週末を失うことになります。 他の誰かに仕事をするためにお金を払っても、あなたはまだ活動を監督することを期待するより多くの時間を費やし、他の人に支払うコストはあなたの利益を減らすでしょう。
作業が完了したら、検査をスケジュールして、物件を販売する前に該当する建築基準に適合していることを確認する必要があります。 そうでない場合は、それを標準に戻すためにより多くの時間とお金を費やす必要があります。 次に、不動産を売却するのはかなりの時間の投資になる可能性があります。 見込み客にそれを自分で見せれば、物件や会議への通勤に十分な時間を費やすことができます。
それだけの価値はありますか？ 多くの人々にとって、安定した給料で数週間または数か月で同じ種類のお金を稼ぐことができ、リスクと一貫した時間のコミットメントなしで、日中の仕事に固執する方が理にかなっているかもしれません。
3.十分なスキルがありません
プロのビルダーと大工や配管工などの熟練したプロは、通常の仕事の副収入としてしばしば家をひっくり返します。 彼らは家を見つけて修理するための知識、スキル、経験を持っています。 彼らの一部は、彼らの副業で働いている間、冬の間ずっと失業チェックを提供する組合の仕事も持っています。
ハウスフリッピングの本当のお金は汗の公平から来ています。 ハンマーが便利で、カーペットの敷設を楽しんだり、乾式壁を掛けたり、家に屋根を付けたり、台所の流しを設置したりすれば、家をひっくり返すことができます。
一方、マイナスドライバーのプラスドライバーがわからない場合は、専門家に修理と修理を依頼する必要があります。 したがって、あなたの投資で相当な利益を上げる確率は減少します。
4.知識不足
成功するには、適切な場所で適切な価格で適切な物件を選ぶ方法を知っています。 100, 000ドルの家の近所で、あなたは本当に60, 000ドルで購入し、200, 000ドルで販売することを期待していますか？ 市場は非常に効率的であるため、定期的に発生することはできません。
一生懸命働いたとしても、差し押さえられた家を曲に留めて、たとえば、どのリフォームを行うか、どれをスキップするかを知ることが重要です。 また、適用される税法とゾーニング法を理解し、プロジェクトがマネーピットになる前に、いつ損失を削減して脱出するかを知る必要があります。
不動産リスト会社のZillowは、現在、一部の市場で住宅をひっくり返しています。 同社は90日以内に不動産を購入して反転することを期待しており、ママとポップのオペレーターに激しい競争を提供するためのデータと知識を持っています。 ビッグリーグの貸し手もフリップローン市場で利益を求め始めており、グローバル投資会社KKR&Co. Inc.（以前のコールバーグ・クラビス・ロバーツとCo.アクションの一部。
5.忍耐が足りない
専門家は時間をかけて適切な財産を待ちます。 初心者は急いで最初に見た家を買います。 その後、彼らは自分たちができない仕事に取り組むために入札する最初の請負業者を雇います。 専門家は自分で作業を行うか、事前に手配された信頼できる請負業者のネットワークに依存しています。
初心者は家を売るために不動産業者を雇います。 専門家は、コストを最小化し、利益を最大化するために「所有者による販売」の努力に依存しています。 初心者は、プロセスを急いで行き、塗料をたたいて、大金を稼ぐことを期待しています。 専門家は、住宅の売買には時間がかかり、利益率が時々小さくなることを理解しています。
