目次
- 計画開発HOA
- 1.料金の範囲
- 2.何が変わるか
- 3.追加料金が適用される場合があります
- 4.料金と住宅ローンの承認
- 5.コヴナント数
- 6.紛争管理
- 7. HOAの評判
- 8. HOAのコンプライアンス
- 9.保険の責任
- ボトムライン
多くの住宅コミュニティには、住宅所有者協会（HOA）構造があり、近隣の清潔でまとまりのある雰囲気を維持するのに役立ちます。 また、「計画された開発」内でマンション、タウンハウス、または一戸建て住宅を購入すると、HOA構造に遭遇する場合があります。
HOAは住宅所有者の責任を免れることもありますが、住宅所有者の義務を負うこともあります。 あなたがHOAの一員となる家を購入する前に、知っておくべきことと、協会とあなたとあなたの家族の両方に尋ねるべき質問があります。
計画開発HOA
計画的な開発に移行するには、多くの場合、コミュニティの住宅所有者協会（HOA）に参加し、共有エリア、共有構造、および外部の維持費を賄うために料金を支払う必要があります。 会員になると、協会の規約、条件、制限（CC&R）にも拘束されます。 CC&Rには通常、家や外に駐車できる車両の外観に関する規定が含まれているため、これらのルールは、紫色の玄関を開ける、またはRVを車道に残すという夢を妨げる可能性があります。
統計的に言えば、応用ミクロ経済学者のワイアット・G・クラークによるデータ分析によれば、アメリカ人はHOAの一部である家に住んでいる確率が5分の1です。 クラークの推定値が（2017年に）作成されて以来、HOAのある物件はさらに急増しています。
計画的な開発での生活はあなたにとって良い選択肢ですか？ そして、もしそうなら、どれがあなたに最も合うかもしれないHOAを持っていますか？ ほとんどのHOAは開発に住んでいるボランティアによって監督されているため、これらの質問に対する答えは、あなたの財政だけでなく、共用設備への熱意、規則と規制への寛容、および自治への快適さにも依存します。
住宅所有者協会を扱うための9つのヒント
1.料金の範囲
American Community Surveyの記録を使用したTruliaの調査では、2015年の1か月のHOA料金は月平均331ドルでした。平均はミシガン州ウォーレンでの最低218ドルからニューヨーク市での最高571ドルまでの範囲でした。 Truliaは、全体としてより多くのユニットを備えた古い建物や複合施設の方が一般に会費が高いことを発見しました。
開発のアメニティの数とサイズも料金に影響を与えます。 アリゾナ州グレンデールのRE / MAXプロフェッショナル。たとえば、ゲートで守られ、クラブハウスとゴルフコースがある開発は、最小限のセキュリティと控えめな共有エリアのみを提供するものよりも高い料金を徴収する可能性があります。
面積、場所、向きの違いにより、開発中であっても料金が異なる場合があります。これらはすべて、施設の維持費に影響する可能性があります。
ほとんどのマルチプルリスティングサービス（MLS）では、プロパティリスティングにHOA料金が含まれています。 Martinezによれば、これによりREMAX.com、Zillow.com、Realtor.com、およびその他のリスティングサイトから情報にアクセスできるようになります。
また、時間の経過とともに料金がどのくらいの頻度で増加したか、どれだけ増加したかを調べる必要があります。 可能であれば、過去10年間の年ごとのHOA会費の印刷された履歴を入手してください。 マルチネス氏によると、HOAの料金は通常、年に1回しか増加しません。 Martinezの経験では、HOAの増加は、通常、ユーティリティ、人件費、メンテナンスなどの将来のコストの見積もりを使用して、3〜5年前に事前に計画されます。
可能であれば、これらの予測を調べます。 推定値に過ぎないため、Martinezは、HOAの定款の下で毎年増加する料金の許容額も確認することをお勧めします。 新しい複合施設では、その調査により、住宅所有者を引き付けるために初期のHOA料金が魅力的、人為的、さらに低価格であり、収益とコストのギャップを埋めるために大幅に増加する傾向があるかどうかを判断できます。
反対に、逆の場合もあります。つまり、新しい家屋が開発に追加され、HOAの固定費を分担できる家主が増えると、新しい家屋のHOA料金が実際に少しずつ下がることがあります。
2.何が変わるか
マネージドコミュニティで家を購入すると、実際には物理的な居住スペースに加えて法的義務と権利の束を購入していると、シアトルのRE / MAX on Marketのマネージングブローカーであるジョンマニングは言います。 HOAが責任を負う正確な権利、サービス、設備は、請求される料金と同じくらい広い範囲に及ぶ可能性があります。 「ゲートコミュニティでは、住宅所有者間の唯一の合意としてゲートメンテナンスが行われる場合があります。または、はるかに多くを管理する法的権限を持つHOAがある場合もあります」
あなたの家計に影響を与える（含まれていない）ものを見てください。 たとえば、ガベージピックアップの費用がかかりますか？ ユーティリティは含まれていますか？ どれ？ ケーブルやインターネットサービスはどうですか？
レクリエーション施設などの特典は、使用するかどうかにかかわらずお支払いいただきます。 プールやテニスコートなどのアメニティの営業時間を調べて、スケジュールに合うかどうかを判断してください。 これらの施設を友人や家族と共有したいと思う場合は、ゲストの使用に関連する規則と料金を確認してください。
料金、およびその包含と除外を、この地域の他の開発、特にすでに候補リストにあるものと並べます。 「お住まいの地域のHOAの範囲について知りたい場合、最良のリソースは、住宅所有者協会について知識のあるプロの不動産ブローカーを通じて得られるでしょう」とブローカーマニングは言います。
3.追加料金が適用される場合があります
HOAは、財務管理に対するいくつかのアプローチの1つを採用する場合があります。 これらの選択は、予想外の費用やHVACシステムの交換などの設備投資にどのように資金を供給するかに特に影響します。
シアトルのRE / MAX on MarketのマネージングブローカーであるJohn Manning氏によると、「一部の団体は、発生した保守、法的、または管理の義務を果たすために、手持ちの大きな現金準備金を好む。 他の人は手数料が安く、修理や保守のために特別な査定（HOA料金以外に徴収される資金）に依存しています。これらの賦課金は、地方自治体によって徴収されることがある税査定に似ています。
評価ルートの仕組みは次のとおりです。屋根やエレベーターの交換などの大きな費用が発生し、HOAの準備金に支払う資金がない場合、協会は各住宅所有者に特別な評価を請求することがあります。 これらの課税は数千ドルに達する可能性があります。
マニングによると、予備資金の規模は、HOAのアプローチだけでなく、建物の年齢、状態、設備にも依存します。 開発では、年間費用や支出が必要となる時点での積立基金の予想残高など、修理と設備投資の複数年計画を作成することがよくあります。
必要な支出が準備基金の残高とどれだけうまく並んでいるかに特に注意を払いながら、これらの文書を見てもらいます。 これらのスプレッドシートを熟読するとき、専門家の助けが役立つ場合があります。 マニング氏によると、彼の会社は「クライアントに財務分析のCPA専門家と財務諸表について話し合う」ことだという。
HOAはそのようなリストを提供できるはずです。 特別な評価が将来計画されているかどうかも尋ねてください。 規模の経済とは、特定の資本支出に対する特別な評価が、メンバーが多いHOAでは小さく、より小さいHOAでは高くなる可能性があることを意味することに注意してください。
4.料金と住宅ローンの承認
計画された開発で不動産の購入を検討する場合、当然ながら、HOAの会費が全体的な財政に与える影響を考慮します。 また、将来の住宅ローンの貸し手にもなります。
固定資産税（ほとんどの開発ではHOA料金に含まれていません）の場合と同様に、銀行は住宅ローンの余裕を決める際に毎月のHOA料金を考慮します。 その結果、プロパティ間で決定する際に厄介なトレードオフに取り組む可能性があります。 HOAの手数料が高いと、手数料が安いか手数料なしの代替不動産を選択する場合に比べて、承認された金額が家に支払う金額が少なくなります。
興味深いことに、手数料の存在は必ずしも不動産の価値を下げるわけではありません。 どちらかといえば、反対の効果の証拠があります。 ミクロ経済学者のクラークによる研究は、家の大きさと場所を平準化した後、HOAの一部である不動産が、協会にいないものよりも平均で約4％多く販売されたことを発見しました。 彼は、家と開発が新しいとき、保険料が最も高いと彼は見つけた。 年齢とともに低下します。
あなたの将来の貸し手は、住宅ローンの支払い額を提供することができ、あなたはすでに固定資産税とHOA手数料の番号を持っている必要があります。 ホーム検索を始めたばかりで、まだ貸し手と関係がない場合は、オンライン住宅ローン計算ツールを使用して、探している本人の住宅ローン支払いの可能性を見積もり、その他の関連情報を入力します。計画的な頭金。
繰り返しますが、あなたが話している貸し手はこれを提供できます。 また、上記にリンクしたものを含む多くのオンライン住宅ローン計算機では、金利と最大承認額について住宅ローンの貸し手から見積もりを要求することもできます。
5.コヴナント数
特定のHOAの規則と規制は固有のものである可能性があるため、HOAの規則と契約が何であるかを知るために、他の開発における中古情報や過去の経験に頼らないでください。 そして、彼らと一緒に暮らすことができるかどうかをよく考えてください。
あなたが想像するよりも多くの方法であなたが制限されていることに気付くでしょう。 CC&Rは、ドアの色などを管理することに加えて、 草が育つことができるか、木を植えるか、取り除くことができるか、路上または車道に駐車できる車両の種類（たとえば、RVの駐車禁止は珍しくありません）、フェンスの高さ、種類あなたが通りに面した窓で使用できるカバーの。
環境にやさしい生活が個人的な優先事項である場合は、HOAのグリーンプロビジョニングを確認してください。まず、家の周りに植えることができるものと、その植生を維持する方法を確認します。
たとえば、一部のHOAでは、乾燥気候向けの環境に優しい造園であるxeriscapingが許可されておらず、植える庭のサイズと構成が制限される場合があります。 ルールはまた、特定の肥料、農薬、またはスプリンクラーシステムを使用して庭を維持し、堆肥の山やソーラーパネルなどを禁止することも規定しています。
あなたがあなたの財産を借りることを妨げる、あるいは単に複雑にすることさえあるかもしれない言語をチェックしてください。 慣習的と考えられるものは、管轄によって異なります。 「シアトル地域では、短期レンタルの禁止事項を見つけるのが一般的です。 住宅ローンの貸し手は、高い賃貸占有率を持つ建物に貸したがらないため、HOAは非所有者ユニットの割合を制限することに関心を持っています」とManning氏は言います。
6.紛争管理
他のコミュニティと同様に、計画された開発内で、時には特定の居住者が規則を曲げたり、破ったりすることについて意見の相違が生じます。 購入する前に、ルールがどのように設定および実施されるか、またルール違反者に課されるペナルティを調べてください。
制裁は厳しい場合があります。 一部のHOAでは、結果には罰金や訴えがあったり、HOAにあなたの家に先取特権を与えたりすることが含まれます。 HOAがHOAの会費の未払いまたはCC&R違反に起因する罰金の未払いについてあなたの財産を差し引くことができるかどうかに特に注意してください。
競合を解決するプロセス、およびHOAがルールの追加または修正をどのように管理するかについて質問します。
協会が解決しなければならなかった競合や規則違反のリストまたはその他の会計を要求します。 その情報に訴訟の詳細が記載されていない場合は、それらについて質問してください。 HOAが関与している過去、現在、または保留中の訴訟を必ず確認してください。 また、そのような場合の結果を確認します。
7. HOAの評判
この協会は基本的にコミュニティの超地方政府として機能するため、誰が運営しているか、またそれらの人々がどれだけうまく機能しているかを調査することは有益です。
HOAは、ボランティアとしての地位を保持し、組合員によって選出される地域住民によって監督されることは非常に一般的です。 ただし、一部の協会は完全に専門的に管理されています。 民間企業がHOAを管理している場合、購入する前にその評判を調査してください。 HOAに何人かの従業員、または業務を請け負っている会社がある場合、これらのエンティティとそれらが行う作業について尋ねます。
建物の現在の所有者（HOA委員会に所属しておらず、数年間建物に住んでいることが望ましい所有者）の何人かに話せますか。 ボードはどの程度合法的に機能しますか？ 意見の違いは通常、市民的かつ建設的に扱われますか？ 頻繁なドラマ、さらには永続的なドラマの兆候に注意してください。 他のいくつかの統治機関と同様に、HOAは利己主義、権力の演劇、およびささいな政治によって妨げられる可能性があります。
HOA社長と話をする時間をスケジュールし、この人物が開発についてあなたに代わって意思決定を行うかどうかを判断します。 理事会での奉仕に対する住民の関心についても大統領に尋ねてください。そうするための高い動機はありますか、それとも比較的無関心ですか？ また、この会話は、自分自身でいつか役員になろうとする（またはしない）動機付けになる可能性があります。これは、選出され、新しい責任のために自由時間をあきらめることが必要な動きです。
8. HOAのコンプライアンス
協会とあなたが興味を持っている家の現在の所有者との間に残る問題について適切に警告されることに頼らないでください。 これらの問題についてタイムリーに質問しないと、資産を所有するときにそれらを継承することになります。
死んだ、または生い茂った造園、または塗装の剥落など、いくつかの潜在的な問題は明らかです。 逆に、所有者はHOAの承認を得ずに、外観の改善やその他の変更をプロパティに加えましたか？ これらの変更が規則に準拠していない場合、その不動産を所有しているとどうなりますか？ 売却契約の一部として所有者に問題を修正するよう強制するか、終了時に現金を提供することができます。
9.保険の責任
財産の所有権と同様に、計画された開発内の保険条項も分割できます。HOAは一部の危険または地域をカバーし、住宅所有者は他の責任を負います。
これらはしばしば州法によって義務付けられています。 たとえば、フロリダでは、コンドミニアムHOAは、ユニットの未完成の乾式壁までの建物のすべての部分を含む、すべての共有財産を保証する必要があります。 一方、住宅所有者は、家電製品、フローリング、キャビネット、窓の処理などを含む、ユニット内のすべての個人財産を保証する責任があります。
要件の正確な分割については、居住する州の法律を確認してください。 これらの要件を遵守していると考えている施設のHOAを確認してください。
洪水、地震、吹雪、山火事、竜巻、ハリケーンなどの大規模な自然災害が発生しやすい地域でマンションやタウンハウスの購入を検討している場合、大災害保険は特に重要です。 「太平洋岸北西部では、必須ではありませんが、地震保険は非常に一般的です」とマニングは言います。
HOAが開発内で所有する特典として追加のカバレッジを提供するかどうかを確認します。 「先進的なHOAはコンドミニアムの建物をより魅力的にすることができます」とマニングは言います。 「地震およびその他の種類の危険保険は、住宅所有者のHOA会費に反映されます。」を追加する場合があります。 HOAの範囲。
ボトムライン
計画された開発で生活し、HOAのルールによって部分的に管理されていることは、複雑な祝福になる可能性があります。 それは、あなたの家を維持する責任を軽減し、共有のアメニティとセキュリティを享受する利益のために、あなたの家をいくらか制御する可能性を提供します。 ただし、隣人の味を飾ったり、ずさんなメンテナンス習慣が問題になったりする可能性は低いものの、典型的な近所の多様な外観をより均一な外観と交換することもできます。
これらのトレードオフをどれだけうまく受け入れるかは、マンションやその他の「計画された家」でどれだけ幸せになるかに貢献します。購入を進めることに決めた場合は、不動産業者などの専門家に必ず相談してください。一戸建て住宅の購入と比較して、これらには多くの異常な側面があるため、計画された開発とHOA。
