不動産はほとんどの人々の富のかなりの部分を占めており、これは特に米国の多くの住宅所有者に当てはまります。 連邦準備制度による最新の消費者金融調査によると、アメリカの家族の65.2％が自分の主たる住居を所有しています。 不動産市場の規模と規模は、多くの投資家にとって魅力的で有利なセクターです。 この記事では、不動産市場と利用可能なさまざまな投資に影響を与える主な要因のいくつかを見ていきます。
チュートリアル：不動産投資の調査
不動産市場を動かす4つの重要な要因
不動産に影響を与える要因
人口統計
人口統計は、年齢、人種、性別、収入、移住パターン、人口増加など、人口の構成を説明するデータです。 これらの統計は見過ごされがちですが、不動産の価格設定や需要のある不動産の種類に影響を与える重要な要素です。 国の人口統計の大きな変化は、数十年にわたって不動産の動向に大きな影響を与える可能性があります。
たとえば、1945年から1964年の間に生まれた団塊世代は、不動産市場に大きな影響を与える可能性のある人口動態のトレンドの一例です。 これらの団塊世代の引退への移行は、前世紀のより興味深い世代的傾向の1つであり、2010年に始まったこれらの団塊世代の引退は、今後数十年にわたって市場で注目されるに違いありません。
このタイプの人口動態の変化が不動産市場に影響を与える可能性のある方法は数多くありますが、投資家にとって、いくつかの重要な質問は次のとおりです。 ？ またはii）収入が少なく、子どもたちが全員退去した場合、これは大きな家の需要にどのように影響しますか？ これらの質問およびその他の質問は、投資家が傾向が始まるずっと前に、潜在的に望ましい不動産投資の種類と場所を絞り込むのに役立ちます。
関心度
金利も不動産市場に大きな影響を及ぼします。 あなたが住宅ローンで家を買うことを考えているなら、住宅ローンの計算機を使って金利を調査することは有益です。 金利の変化は、居住用不動産を購入する人の能力に大きく影響する可能性があります。 これは、金利が低いほど、住宅を購入するための住宅ローンを取得するコストが低くなるため、不動産に対する需要が高まり、価格が再び上昇するためです。
金利が上昇すると、住宅ローンを取得するためのコストが増加するため、不動産の需要と価格が低下することに注意することが重要です。 ただし、住宅用不動産ではなく、不動産投資信託（REIT）などの株式投資に対する金利の影響を見ると、この関係は債券と金利との関係に似ていると考えることができます。 金利が低下すると、クーポンの利率がより望ましいため、債券の価値は上がり、金利が上昇すると、債券の価値は低下します。 同様に、市場で金利が低下すると、REITの高利回りがより魅力的になり、その価値が上がります。 金利が上昇すると、REITの利回りは魅力的ではなくなり、その価値を押し下げます。 （これらの効果の詳細については、 「金利がプロパティ値に与える影響」を 参照してください。）
経済
不動産の価値に影響を与えるもう1つの重要な要素は、経済の全体的な健全性です。 これは一般に、GDP、雇用データ、製造活動、商品の価格などの経済指標によって測定されます。大まかに言えば、経済が低迷しているときは不動産もそうです。
ただし、経済の周期性は、さまざまな種類の不動産にさまざまな影響を与える可能性があります。 たとえば、REITのホテルへの投資の割合が大きい場合、通常、オフィスビルに投資したREITよりも景気後退の影響が大きくなります。 ホテルは、ビジネスに固有のリース構造のタイプのため、経済活動に非常に敏感な財産の一形態です。 ホテルの部屋を借りることは、短期的なリースの一種と考えることができます。これは、経済が悪化している場合、ホテルの顧客が簡単に回避できるものです。 一方、オフィステナントには一般に、景気後退の最中に変更できない長期リースがあります。 したがって、景気のサイクルの一部に注意する必要がありますが、経済サイクルに対する不動産の感度も認識する必要があります。
政府の政策/補助金
法律も、不動産の需要と価格に大きな影響を与える可能性がある別の要因です。 税額控除、控除、および補助金は、政府が不動産を保有している限り、不動産の需要を一時的に高める方法の一部です。 現在の政府のインセンティブを認識することは、需要と供給の変化を判断し、潜在的に誤った傾向を特定するのに役立ちます。
たとえば、2009年に、米国政府は、景気低迷の中で住宅販売を開始しようとして、住宅所有者に初めて住宅購入者の税額控除を導入しました（2008年から2010年の間に住宅を購入した人のみが対象です）。 全米不動産業者協会（NAR）によると、この税制上の優遇措置だけで、900, 000人の住宅購入者が住宅を購入することになりました。 これは一時的なものであるが、かなりの増加であり、増加が税制上の優遇措置の結果であることを知らずに、住宅の需要は他の要因に基づいて上昇していると結論付けたかもしれません。
最高の投資は何ですか？
不動産市場の規模と規模は、多くの投資家にとって魅力的で有利な市場です。 投資家は、物理的な不動産に直接投資することも、管理ファンドを通じて間接的に投資することもできます。 不動産への直接投資には、住宅または商業用不動産の購入が含まれ、収入を生み出す不動産として、または将来の転売のために使用されます。 不動産市場への間接的な投資方法には、不動産投資信託（REIT）、不動産取引所上場ファンド（ETF）、混合不動産ファンド（CREF）およびインフラストラクチャーファンドへの投資が含まれます。 市場で利用可能な流動性が高いこと、取引コストが低いこと、資本要件が低いことから、平均的な投資家は不動産に間接的に投資することを好みます。 （住宅市場から利益を得る方法の詳細については、 不動産に投資する簡単な方法をお 読みください 。 ）
ボトムライン
この記事では、不動産市場を動かす上で重要な役割を果たすいくつかのより高いレベルの要因を紹介しましたが、より複雑な部分もあります。 これらの前述の要因のいくつかは、要因と市場の明確な関係を示唆していますが、実際には、結果は非常に異なる場合があります。 ただし、潜在的な投資の包括的な評価を実行するには、不動産市場を推進する重要な要因を理解することが不可欠です。
（このトピックの詳細については、 住宅不動産でお金を稼ぐを ご覧ください 。）
