住宅ローンを使用して住宅を購入する場合、既存の住宅ローンを借り換える場合、または全額現金購入者以外に住宅を販売する場合、住宅評価は取引の重要な要素です。 購入者、所有者、販売者のいずれであっても、評価プロセスの仕組みと評価者が家の価値を決定する方法を理解する必要があります。 家族に公平な贈り物として家を与えるとき、評価を受けることも必要なステップです。
重要なポイント
- 鑑定は、家の価値についての公平な専門家の意見であり、住宅ローンがその不動産の購入、借り換え、または販売に関与する場合に使用されます。不動産、現在の市場動向、住宅の側面（アメニティ、間取り図、面積など）により、不動産の鑑定評価額が決定されます。通常、借り手は数百ドルの鑑定評価料を支払います。予想よりも、トランザクションが遅延したり、キャンセルされることさえあります。
住宅評価とは何ですか？
評価は、家の価値についての公平な専門的意見です。 評価は、ほとんどの場合、売買取引で使用され、借り換え取引で一般的に使用されます。 購入販売取引では、評価を使用して、家の状態、場所、機能を考慮して、家の契約価格が適切かどうかを判断します。 借り換え取引では、鑑定により、貸し手は借り手に家の価値よりも多くのお金を渡していないことが保証されます。
貸し手は、住宅が住宅ローンの担保として機能するため、住宅所有者が不動産の借り入れを過剰に行わないようにしたいと考えています。 借り手が住宅ローンのデフォルトを実行し、差し押さえを行った場合、貸し手は貸し出したお金を取り戻すために家を売却します。 この評価は、この最悪のシナリオで回復する可能性がある以上の融資から銀行を守るのに役立ちます。
あなたが家の評価について知っておくべきこと
評価プロセスと評価値の決定方法
鑑定は主に貸主の利益を保護するため、通常、貸主は鑑定を注文します。 プロの不動産鑑定士協会であるAppraisal Instituteによると、資格のある鑑定士は、50州すべてで必要とされるように、免許または認定を受け、地域に精通している必要があります。 連邦規制により、鑑定人は公平であり、取引に直接または間接的な関心を持たない必要があります。 ファニーメイは、鑑定士が同じ地理的地域で同様の物件を鑑定した経験があることを証明することを要求します。
不動産の鑑定評価額は、類似の不動産の最近の販売および現在の市場動向の影響を受けます。 家のアメニティ、ベッドルームとバスルームの数、フロアプランの機能、および面積も、家の価値を評価する上で重要な要素です。 鑑定士は、内部と外部の完全な目視検査を行い、必要な修理など、資産の価値に悪影響を与える条件に注意する必要があります。
通常、鑑定士は一戸建て住宅についてファニーメイの統一住宅鑑定レポートを使用します。 レポートでは、鑑定士に、物件の内外について、近隣、および近隣の同等の売上高について説明するよう求めています。 その後、鑑定人は、彼または彼女の観察に基づいて、資産の価値に関する分析と結論を提供します。
レポートには、評価された不動産と使用された同等の売上を示すストリートマップを含める必要があります。 外観の建物のスケッチ; 面積の計算方法の説明。 家の正面、背面、および通りのシーンの写真。 使用される各同等のプロパティの正面外観写真。 鑑定人が不動産の適正市場価格を決定するために必要なその他の関連情報（市場販売データ、公有地記録、公税記録など）。 評価には数百ドルかかり、一般的に、借り手はこの手数料を支払います。
住宅購入者が知っておくべきこと
あなたが家を購入していて契約中であるとき、鑑定は閉鎖プロセスの最初のステップの1つになります。 評価が契約価格以上になると、トランザクションは計画どおりに進行します。 ただし、評価が契約価格を下回ると、取引が遅れたり遅れたりする可能性があります。
あなたも売り手も取引が失敗することを望んでいない可能性があります。 買い手としての利点は、低い評価が売り手に価格を下げるように説得するための交渉ツールとして役立つという点です。 銀行は、家の価値以上にあなたや他の見込み客を貸し出しません。 実際、住宅ローンの種類と借り手の資格に応じて、値の最大80％〜97％が一般的です。
鑑定は買い手が家の過払いを避けるのに役立ちますが、売り手は低い鑑定は不正確で価格を下げるのを嫌がると感じます。 あなたとあなたの家の購入または販売の間に悪い評価が立っている場合、別の人による別の評価を介してセカンドオピニオンを取得することを検討してください。 鑑定士は間違いを犯したり、情報が不完全であったりする可能性があります。 さらに良いことに、元の鑑定人により高い価値をもたらす事実を提示してください。 彼または彼女はあなたに同意し、評価を修正するかもしれません。
ホームセラーが知っておくべきこと
売り手として、低い評価は、正確であれば、あなたはそれを売るためにあなたの家の価格を下げる必要があることを意味します。 トランザクションを完了するための条件として評価を必要としない全額現金バイヤーを差し控えても、販売価格が高くなる可能性は低いです。 誰もが家にお金を払いたがりません。
2008年の住宅危機の原因となった評価値の膨らみを排除することを目的とした連邦のガイドラインにより、評価が公正市場価格を下回る場合があり、低い評価を挑戦するのが難しくなる場合があります。
残念ながら、あなたの周辺地域が最近の苦しい販売を経験している場合、それはあなたの家の評価価値を下げることができます。 あなたの家の価値が近くの差し押さえと空売りの販売価格によって引き下げられたと感じたら、あなたの家がそれらのプロパティよりもはるかに良い状態であればより価値があると評価者に納得させることができるかもしれません。
借り換え住宅所有者が知っておくべきこと
従来の住宅ローンの借り換えをしている場合、低い評価はあなたがそうすることを防ぐことができます。 家はあなたのローンが承認されるために借り換えたい金額以上で評価する必要があります。 ただし、既存の住宅ローンがFHA住宅ローンである場合、FHA Streamlineプログラムを介して評価なしで借り換えることができます。これは、水中の住宅所有者にとって最適なオプションです。
ボトムライン
すべてが順調に進んだら、家の評価は最後のチェックリストをチェックするための別のボックスです。 鑑定評価額が予想よりも低い場合、取引が遅れたりキャンセルされたりする可能性があります。 住宅の購入、売却、または借り換えの経験でどのような状況に遭遇したとしても、評価プロセスがどのように機能するかについての基本的な理解は、特に最初の住宅を購入する場合にのみ役立ちます。
