Opcoとは
Opcoは、「事業会社」の略語で、通常、opco / propco取引に関与する主要な事業会社を説明するときに使用されます。 場合によっては、事業会社は子会社を不動産投資信託（REIT）としてスピンオフし、税制上の優位性を獲得します。 不動産会社（propco）は、すべての不動産および関連する負債の所有権を維持し、信用格付けおよび資金調達の問題に関連するopcoの優位性を提供します。
Opco / propco取引は、REITを形成する上で最も一般的です。
Opcoの仕組み
運営会社/不動産会社（opco / propco）取引は、子会社（つまり、不動産会社）が主要な会社（運営会社）の代わりに、収益を生み出す不動産のすべてを所有するビジネス協定です。 Opco / propco取引では、両社のすべての資金調達と信用格付けに関連する問題を分離したままにすることができます。
opco / propco取引戦略では、企業は少なくとも運営会社と不動産会社に分割されます。 不動産会社は、収益の生成に関連するすべての資産（不動産を含む）を所有していますが、opcoはその資産を使用して売上を生み出しています。
opco / propco戦略により、企業は事業会社の帳簿から特定の要素、つまり債務、したがって債務返済義務、信用格付け、および関連する問題を保持することができます。 これは通常、企業に大きな経済的利点と節約をもたらします。 運営会社が保有するすべての不動産に対してREITを作成すると、すべての所得分配に対する二重課税を回避できます。 信用市場がより緊縮した場合、または資産価値が急落した場合、opco / propco取引戦略はそれほど実用的ではなく、多くの場合、実行不可能です。
重要なポイント
- Opcoは、「事業会社」の略語であり、通常、opco / propco取引に関与する主要な事業会社を説明するときに使用されます。opco/ propco取引戦略では、企業は少なくとも事業会社と不動産会社に分割されます。不動産運営会社とREITの機能的および戦略的な違いがありますが、REITは不動産を運営する必要はありません。
Opcoの例
カジノ企業は、株主価値を創出し、業務を合理化するために、しばしばopco / propcoの再編を検討します。 このモデルは、Penn National Gaming Incの2013年の再編です。カジノ会社は、米国内国歳入庁（IRS）から、不動産の非課税スピンオフを新しいREITに実行する許可を得ました。
ペンナショナルゲーミングはゲーミングアンドレジャープロパティを分離し、不動産資産のすべての所有権を新しく設立されたREITに譲渡しました。 このスピンオフを完了した後、ゲーミングアンドレジャープロパティは、ペンナショナルゲーミングにリースを戻しました。
ペンナショナルゲーミングのREITに存在する特別税規則により、propcoはopcoから取得した賃料に対して連邦所得税を支払う必要がなくなります。 ペンナショナルゲーミングのREITは、ゲーム会社よりも大幅に低い金利も持っています。 さらに、ペンナショナルゲーミングはREITに所有権を割り当てることにより、不動産に関連するすべての負債を解消したため、opcoの軽量化されたバランスシートにより、カジノ会社は運営に必要な資金を借りることができ、そのカジノ。
Opcos対REIT
不動産運営会社とREITには機能上および戦略上の違いがあります。 多くのREITは投資およびポートフォリオ戦略に焦点を合わせて、保有する不動産によって生み出される賃貸料またはリースを通じてキャッシュフローを生み出しています。 REITが建設プロジェクトおよび買収に行った投資は、不動産から賃貸収入を生み出すことを目的としている可能性があります。 その純利益は主に投資家に発行される分配に向けられます。
不動産運営会社（REOC）は、新規建設に資金を提供し、返品のために不動産を売却する場合があります。 また、会社は不動産を購入し、建物を改修してから、不動産を再販して利益を得ることもできました。 REOCは同様に、資産を監督する管理会社としての役割を果たすことができます。
不動産事業会社が生み出す収益の大部分は、買収、改修、新築などのプロジェクトに再投資できます。 これにより、REOCは、潜在的な長期的な見通しでポートフォリオを比較的迅速に埋めることができます。 これは、REITが純利益の大部分を株主に分配することを要求する規制と比較されます。 REOCにより成長の見通しが大きくなる可能性はありますが、REITほどの即時収入は得られない可能性があります。
