シニアリビングREITをポートフォリオの一部にすべきですか？ その質問への答えを探る前に、REIT、または不動産投資信託が何であるかを正確に知ることが重要です。
全米不動産投資信託協会またはNAREITによると、「REITは、収入を生み出す不動産を所有または資金調達している会社です」。 「ミューチュアルファンドをモデルにしたREITは、あらゆるタイプの投資家に定期的な収入の流れ、多様化、長期的な資本増価を提供します。 REITは通常、すべての課税所得を株主への配当として支払います。 順番に、株主はそれらの配当に対して所得税を支払います。」（詳しく は、REITへの投資 および 不動産投資信託の分析方法を 参照してください。）
REITは、不動産セクター内の非常に特定のニッチに投資できます。 そのようなニッチの1つは、シニアハウジングです。 それは、シニアリビングREITがあなたのポートフォリオに賢い追加であるかという質問に私たちを引き戻します。
シニアリビングREIT人口統計
私たちの多くが年を取っていることを否定することはできません。 約10, 000人の団塊世代が毎日65歳になっています。 これらのブーム世代の多くは、年齢に応じて、自分の状況により適した住宅に移動したい、または移動する必要があります。 これらのオプションの多くは、独立した生活オプションを提供するシニア志向の施設から、さまざまな形で介護を提供するものまで、シニアハウジングの傘下にあります。
あらゆるタイプの高齢者向け施設の必要性は高まり続けています。 NAREITエコノミストによる研究により、興味深い観察結果が得られました。
- 高齢者は過去よりも頻繁に高齢者住宅に引っ越しており、これらの移動は過去よりも若い年齢で行われています。 その一部は、介助介護の即時の必要性を持たないものを含む、幅広い高齢者生活オプションによって推進されています。高齢者の高齢者は高齢者生活がより一般的ですが、70-富裕層の高齢者には、高齢者の生活に関してより多くの選択肢があります。
これらおよびその他の人口動向は、シニア住宅REITに有利です。 問題は残っています：これらは良い投資ですか？ ほとんどの投資オプションと同様に、答えはそれが依存するということです。
これらの要因を考慮してください
上場REITへの投資は、他の会社への投資に似ています。 手始めに、誰が会社を経営しているかを知っておく必要があります。 ビジネス/投資戦略とは何ですか？ 会社の実績は？ 言い換えれば、Apple、IBM、または他の個々の株式に投資する前に、あなたが尋ね、調査するのと同じ質問の多くを持っている必要があります。
シニアリビングREITは、主にヘルスケアREIT部門に属します。 ヘルスケア、特にシニアリビングREITの割合は、REITによって異なります。
上記の質問を超えて、最初にREITがどのようにお金を稼ぐかを見つけなければなりません。 この幅広いカテゴリには、シニア向けのアパートやコミュニティ、生活支援施設、医療施設などの関連施設に投資するREITがあります。
大規模なヘルスケアREIT Ventas（VTR）は、シニアハウジングに大きな賭けを行っています。 モーニングスターのREITに関する最近のコメントは、シニアハウジングの将来に関する懸念を反映しています。 需要/供給のダイナミックが弱まる場合、パフォーマンスをテストし続けることができます。」
企業が利益の可能性を見つけたとき、私たちがビジネスの世界で見ている多くの傾向のように、彼らはビジネスセグメントに飛び込む傾向があります。 シニア住宅も例外ではありません。 人口統計はあらゆるタイプの高齢者の居住施設に有利ですが、供給過剰により収益性が低下し、これらの不動産に投資するREITの収益性とキャッシュフローが低下する可能性があります。
配当金と収入
ほとんどのREITの特徴の1つは、かなりの配当収入を捨てることです。 たとえば、MSCI US REITインデックスを追跡するインデックスファンドであるVanguard REIT ETF（VNQ）のモーニングスターあたりの利回りは3.72％です。 モーニングスターのデータによると、重要なシニア住宅を保有する主要なヘルスケアREITの一部は、今日の低金利環境で非常に堅実な利回りを実現しています。
- HCP、Inc.（HCP）– 7.76％Senior Housing Properties Trust（SNH）– 8.15％Ventas（VTR）– 4.60％
ボトムライン
人口動態の傾向は、この分野でかなりの保有率を誇るシニア住宅REITおよびヘルスケアREITを確実に支持しています。 ただし、それらに投資する前に、いくつかの点を考慮することは有益です。
まず、これらのREITの多くの利回りは、これらのREITの一部の利回りがこれほど高い今日の低金利環境では非常に魅力的ですが、これらのREITの持続可能性とこれらの利回りを提供するためにどのような追加リスクが取られているのかを尋ねる必要があります。 第二に、より高い金利はすべてのREITの敵であり、投資家は金利引き上げが検討しているREITにどのように影響するかを自問する必要があります。 最後に、人口動態の傾向は良好ですが、潜在的な需要に関連して、シニアハウジングの供給を常に把握することが重要です。
