1998年から2017年までのMFS投資による投資収益率の定期チャートでは、不動産投資信託（REIT）が6年間で最高の資産クラスでした。 さらに、その時間枠で、REITは、NAREITエクイティREITインデックスで表されるように、平均年率8.67％をまとめました。これは、平均年率が小さい中規模資産に続いて同期間で2番目に良い資産クラスでした9.12％の。
過去のパフォーマンスは将来の収益を保証するものではありません。 それでは、現在の環境では、REITは個人投資家だけでなく、ファイナンシャルアドバイザーとそのクライアントにとっても実行可能な投資ですか？ （関連資料については、安定性を提供するREIT ETFを参照してください。）
金利+ REITS
Yahoo!によると 金融、MSCI US REIT Indexを追跡するVanguard REIT Index Adm（VGSLX）の現在の利回りは4.3％です。 今日の低金利環境では、これは多くの投資家にとって確かに魅力的です。 一般的に、金利の上昇はREITのマイナス要因です。 利子の支払いが増加するため、投資家への配当支払いに利用できる現金が減少するため、彼らの流出は増加します。
負債レベルが高いREITや短期的に資産を借り換える必要があるREITは、他のREITよりも利上げの影響を受けやすくなっています。
2018年、バンガードREIT ETF（VNQ）の価格は、FRBのタイミングと金利引き上げ意欲に関する不確実性を一部要因として、2015年1月の高値から12％以上下落しました。
REITの過去の実績
多くのREITファンドを提供する投資マネージャーであるCohen&Steersは、2004年6月から2006年6月までのFRBの最後の引き締めサイクルを、より高い金利が最初にREITのパフォーマンスを損なう例として挙げています。 しかし、時間が経つにつれて、強力な経済はREITのリターンを高めるのに役立ちました。
この時間枠でのREITの累積収益率は57.9％でした。これは、会社によると、株式の15.5％と債券の5.9％に相当します。
同社はサイトの記事で次のように述べています。 強力な経済成長のメリットが明らかになるにつれて、評価は通常に戻る傾向があります。 これらの機会を活用するように調整された投資家は、長期にわたって報われると信じています。」
REITは多様化プラスを提供
REITは、2015年末までの10年間のS&P 500インデックスとNAREITエクイティREITインデックスの比較に基づく株式との約78％の相関関係から明らかなように、株式からの大きな多様化要因ではありません。コア債券、コモディティ、通貨との低いまたは負の相関関係に関する多様化。
金利を超えて、REITのパフォーマンスは、経済と株式市場の運賃に依存します。 最近のCNBCの記事で、約220億ドルの不動産資産を管理するCBREクラリオン証券の最高投資責任者であるジョセフ・スミスは、次のように述べています。その不確実性がボラティリティを生み出し、ボラティリティの時代には、REITとより広範な株式市場との相関が高まります。」 スミス氏の引用は2015年後半に行われました。（関連資料については、「 高金利環境での不動産投資 」を参照してください 。 ）
個々のREITに影響する要因
他のミューチュアルファンドやETFと同様に、これらのファンドには基礎となるREITがあります。 個々のREITには、商業用不動産、住宅用不動産、ホテルやリゾートなどの多くの基本的なポートフォリオがあるものを含めることができます。 さらに、ヘルスケアや木材や住宅ローンのREITなどの専門分野などの特定のセクターへのエクスポージャーがあります。
ここでのポイントは、これらのREITのパフォーマンスの一部が、リンクされている株式市場およびビジネスセクターのパフォーマンスに結び付けられることです。 これは、これらのREITのパフォーマンスが、株式市場および/または経済全体のパフォーマンスを超えることを意味します。 これは、すべての不動産がローカルであることを示す不動産の格言とは異なりません。
個々のREITは、それらを管理する人々の影響も受けます。 他の株または同様の手段と同様に、管理は重要です。 彼らの経験はどうですか？ 彼らは株主中心ですか？ 彼らはあなたのお金と一緒に自分のお金を投資していますか？
2017年の減税および雇用法は、投資家の不動産にとって有利です。 新しい税法に含まれる変更の一部は、REITに影響します。 たとえば、REITは、パススルーエンティティの収益に対する20％の控除の恩恵を受けます。
ボトムライン
今日の他の多くの投資と同様に、REITは少なくとも当初は金利上昇の期間に苦しむかもしれません。 レバレッジの高いREITや、金利が上昇している間に借金を借り換える必要があるREITは、他のREITよりも脆弱です。 個々のREITを見る人は、会社の経営とその投資の基礎となるポートフォリオを見る必要があります。 この分野への確実なエクスポージャーを提供する多くのミューチュアルファンドとETFもあります。 時間の経過とともに、REITは多くのポートフォリオの堅実なコンポーネントであることが証明されており、今後も継続する可能性があります。 （関連資料については、 5種類のREITとそれらへの投資方法を 参照してください 。 ）
