純営業利益とは何ですか-NOI？
純営業利益（NOI）は、収入を生み出す不動産投資の収益性を分析するために使用される計算です。 NOIは、不動産からのすべての収益から、合理的に必要なすべての営業費用を差し引いたものです。 NOIは税引き前の数値で、資産の収入およびキャッシュフロー計算書に表示され、ローン、資本的支出、減価償却、および償却に関する元本および利息の支払いを除外します。 このメトリックが他の業界で使用される場合、「EBIT」と呼ばれ、「利息および税引前利益」を表します。
重要なポイント
- 純営業収益は、資金調達や税金からの費用を追加する前に、収益を生み出す不動産の収益性を測定します。NOIメトリックで使用される営業費用は、不動産所有者が特定の収益または費用項目を延期または加速する場合に操作できます。NOIメトリックには含まれません資本支出。
NOIの式は次のとおりです。
。。。 純営業利益= RR-OEここで：RR =不動産収益OE =営業費用
営業純利益
NOIはあなたに何を伝えますか？
純営業利益は、不動産の専門家が収入を生み出す不動産の正確な価値を決定するために使用する評価方法です。 NOIを計算するには、プロパティの運用費用をプロパティが生成する収入から差し引く必要があります。
賃貸収入に加えて、プロパティは、駐車場、自動販売機、ランドリー施設などの設備から収入を得ることもあります。 営業費用には、保険料、弁護士費用、光熱費、固定資産税、修理費用、清掃費など、建物の運営と維持にかかる費用が含まれます。 建物全体の新しい空調システムのコストなどの設備投資は計算に含まれません。
NOIは、不動産投資家が時価総額を決定するのに役立ちます。これにより、不動産の価値を計算し、売買を検討しているさまざまな不動産を比較できます。
融資された不動産の場合、NOIは負債カバー率（DCR）でも使用され、不動産の収入が営業費用と負債の支払いをカバーするかどうかを貸し手と投資家に伝えます。 NOIは、純利益乗数、投資収益率、および投資収益率の計算にも使用されます。
純営業利益の使用例
毎年、収益が120, 000ドル、営業費用が80, 000ドルになる資産を所有していると仮定しましょう。 この状況では、結果のNOIは$ 40, 000（$ 120, 000-$ 80, 000）になります。 営業費用が収益よりも高い合計が負の場合、結果は純営業損失（NOL）と呼ばれます。
債権者と商業貸し手は、投資家の信用履歴を決定に反映する以上に、住宅ローンの対象となる不動産の収入創出の可能性を決定するためにNOIに大きく依存しています。 簡単に言えば、この測定基準は、貸し手がキャッシュフローを予測することにより、不動産の初期価値を根本的に評価するのに役立ちます。 不動産が収益性があるとみなされる場合、貸し手はこの数字を使用して、喜んで融資の規模を決定します。 一方、不動産が純営業損失を示す場合、貸し手は借り手の住宅ローン申請を完全に拒否する可能性があります。
不動産所有者は、特定の費用を繰り延べ、他の費用を加速することにより、営業費用を操作できます。 NOIは、賃料やその他の料金を引き上げることで増加させることができ、同時に必要な運営費用を合理的に減らすことができます。 後者の例として、アパートの所有者がテナントの年間12, 000ドルの家賃を放棄し、その借主が不動産管理者として行動するシナリオを考えてみましょう。 アパートの所有者が通常3万ドルの給料をビル管理者に支払う場合、結果として実際の12, 000ドルの費用ではなく、「合理的に必要な」3万ドルの費用を収入から差し引くことができます。 （関連資料については、「NOIとEBITの違いの比較」を参照してください）
