多くの場合、住宅所有者は、住宅の価値よりも住宅ローンのバランスを重視するといううらやましい立場にいることに気づきます。 これは、イベントの組み合わせから生じるものであり、その多くは住宅所有者の制御が及ばないものです。 不動産価格の下落、近隣地域の悪化、不良な借入の決定（例：借り手が余裕がある以上の借り入れ、またはオプションの調整可能な金利住宅ローンの借り入れ）、および資本を奪うための借換えはすべて、住宅所有者に負債を増やします。 住宅ローンの残高が資産の価値を超える場合、住宅所有者の地位は「逆さま」または「水中」と呼ばれます。 この不愉快な地位を逃れるのは難しいです。そして、多くの場合、ローンの価値以下で家を売る必要がありますが、解決策があります。 負のエクイティを持つ住宅所有者のためのいくつかのオプションを見てみましょう。
株式が不足している住宅の空売り
空売りは、住宅の売却価格と抵当額の差が小さい場合、または売り手が深いポケットを持っている場合に実行可能なオプションです。 バイヤーが見つかった場合、住宅所有者はローンの残高を返済するために小切手でクロージングに来ることができます。 売り手が残高を返済する余裕がないが販売しなければならない場合、売り手は住宅ローン所有者に連絡し、空売りを手配しなければなりません。 （あなたの家の空売りの詳細については、 差し押さえを避けるためにあなたの家を 空売りして ください 。）
貸し手に空売りに同意するよう説得するには、多くの場合、かなりの時間と書類が必要です。 貸し手に同意してもらうことに加えて、住宅所有者は、販売を処理して喜んでいる不動産業者を見つける必要があります。 バイヤーが見つかった場合、合併症は続きます。 貸し手は、多くの場合、投資家に代わってローンを提供します。 貸し手が売却に満足している場合、貸し手は、融資を保有する投資家と協力して契約に達する必要があります。 これには時間がかかる場合があります。 家が民間住宅ローン保険（PMI）でカバーされている場合、保険会社もそのプロセスに関与している可能性があります。 保険会社は、銀行の利益を保護するためにデフォルトに対して資産を保険しているため、保険会社はプロセスに利害関係を持っています。 一般に、合意に達するまでの期間は長く、銀行には協力するインセンティブがほとんどありません。
差し押さえ
すべてを言って完了したら、住宅所有者は、売却後であっても、買い手が支払う意思のあるものと銀行が受け入れる意思のあるものとの差を埋めるために、銀行に支払うべきお金になります。 これがあなたの状況に当てはまると思われる場合、代替手段は差し押さえかもしれません。 ただし、このオプションは非常に慎重に検討してください。空売りは信用格付けには適していませんが、差し押さえはさらに悪化します。 （あなたの借入活動が あなたの信用格付け にどのように影響するかについては あなたの信用格付けの重要性 を読んでください。）
販売の設定の課題、販売後の支払い義務の可能性、およびクレジットスコアがヒットする可能性に加えて、税金も考慮する必要があります。 税の観点から見ると、住宅の売却価格と住宅ローンの残高の差は収入と見なされます。 税金を支払うこと、または支払不能であり、したがって免税であることを証明することは、税の観点から見ると、空売りは債務免除と見なされるため、対処しなければならない項目です。
空売りの手間を回避するためのオプションは限られています。 理想的なシナリオは、不動産市場が改善し、住宅が住宅ローンの残高をカバーする価格で販売できるようになるまで、住宅に住み続けて住宅ローンを支払うことです。 考慮すべき他のオプションは、請求書の支払いを手伝うためにルームメイトを受け入れるか、アパートに移動して家を借りることです。
ボトムライン
逆さまになってしまう可能性を最小限に抑える最善の方法は、見つけられる最小の住宅ローンを取り出して、できるだけ早く返済することです。 この努力は、あなたが実際に買う余裕のある家を購入することから始まります。それはあなたが自分が属していると感じるものとは劇的に異なる財産である可能性があります。 （数字を計算するのに助けが必要ですか？ 住宅ローン：どれだけ余裕がありますか ？を読んでください 。 ）
賢明で慎重な住宅購入者は多額の頭金を支払うため、住宅ローン保険（PMI）を購入する必要がなくなり、住宅価格が低下した場合にクッションとなる十分な住宅資本を提供できます。 さらに、小さな住宅ローンを引き受けることで、追加の支払いを行い、より短い時間で債務負担の下から抜け出すことができるはずです。 最後に、追加の支払いを行うと、住宅ローンの「逆さま」に陥る可能性がはるかに低くなります。
住宅ローン の計算と支払いプロセス、および償却スケジュールを理解するには、 「住宅ローンの支払い構造 について 」を 参照してください。
