収入アプローチとは？
所得のアプローチは、所得の資産化アプローチと呼ばれることもありますが、投資家が不動産が生み出す収入に基づいて不動産の価値を見積もることができる不動産評価手法の一種です。 これは、収集した家賃の純営業利益（NOI）を取得し、それを資本化率で割ることによって使用されます。
収入アプローチ
収入アプローチの仕組み
収入アプローチは、通常、収入を生み出す不動産に使用され、不動産を評価する3つの一般的なアプローチの1つです。 その他は、コストアプローチと比較アプローチです。 不動産評価の所得アプローチは、金融の割引キャッシュフロー（DCF）と似ています。 所得アプローチでは、家賃の将来価値を時価総額で割り引きます。
賃貸物件を購入するために収入アプローチを使用する場合、投資家は、発生した収入の量およびその他の要因を考慮して、現在の市場条件の下で物件が販売できる金額を決定します。 投資家が賃貸不動産から利益を得ることができるかどうかを決定することに加えて、貸し手は、住宅ローンを投資家に延長する場合、返済の潜在的なリスクを知りたいと思うでしょう。
不動産を評価するための3つの方法のうち、収入アプローチは最も複雑で難しいと考えられています。
特別な考慮事項
賃貸不動産の購入に収入アプローチを使用する場合、投資家は不動産の状態も考慮する必要があります。 必要になる可能性のある大規模な修理は、将来の利益を大幅に削減する可能性があります。
さらに、投資家は、不動産の運営効率を考慮する必要があります。 たとえば、家主は、庭仕事または他の責任を完了することと引き換えに、テナントに家賃の減額を与えることができます。 おそらく、特定のテナントは今後数ヶ月で好転する経済的困難に直面しており、家主はそれらを追い出したくありません。 徴収される家賃が現在の費用を上回らない場合、投資家は不動産を購入しない可能性が高いでしょう。
所得アプローチでは、キャップレートと推定値は反比例の関係にあります。キャップレートを下げると推定値が増加します
また、投資家は、常に平均で何ユニットが空であるかを確認する必要があります。 すべてのユニットから完全な賃料を受け取らないと、不動産からの投資家の収入に影響します。 これは、プロパティの修理が非常に必要であり、多くのユニットが空いている場合（占有率が低いことを示唆している場合）、特に重要です。 ユニットが定期的に満たされていない場合、家賃の回収はそれよりも低くなり、不動産の購入は投資家の最大の利益にならない可能性があります。
重要なポイント
- 収入アプローチは、不動産が生成する収入を使用して公正価値を見積もる不動産評価方法です。 純営業利益を資本化率で割って計算されます。 買い手は、収入アプローチを使用する場合、不動産の状態、運営効率、および空室に特に注意を払う必要があります。
収入アプローチの例
収入アプローチでは、投資家は資本化率を選択するために同等の市場販売を使用します。 たとえば、特定の郡の4ユニットのアパートを評価する場合、投資家は同じ郡の類似のプロパティの最近の販売価格を調べます。 資本化率を計算した後、投資家は賃貸料のNOIをその率で割ることができます。 たとえば、700, 000ドルの純営業収益（NOI）と8％の選択された資本化率を持つ不動産は、875万ドルの価値があります。
