人々が投資する主な理由の1つは、富を増やすことです。 投資家の間で動機は異なりますが、退職金が必要な人もいれば、赤ちゃんや結婚式など、他の人生の出来事のためにお金を手に入れることを選択する人もいます。 そして、株式市場、債券市場、不動産のどれにお金を入れるかは関係ありません。
不動産とは、土地で構成される有形の財産であり、一般的にその土地で見つかった構造物や資源が含まれます。 投資不動産は、不動産投資の一例です。 これらは、賃貸収入を通じてお金を稼ぐために購入されます。 一部の人々は、短期間で売却する目的で投資不動産を購入します。 意図に関係なく、不動産で投資ポートフォリオを多様化する投資家にとって、投資収益率（ROI）を測定して不動産の収益性を判断することが重要です。 この記事では、投資収益率、賃貸不動産の投資収益率の計算方法、および購入前に知っておくべき重要な変数について説明します。
重要なポイント
- 投資利益率とは、投資で得られたお金または利益の割合をその投資のコストの割合として測定するものです。現金購入の投資利益率を計算するには、投資の純利益または純利益を取り、それを除算します。住宅ローンがある場合は、頭金と住宅ローンの支払いを考慮する必要があります。修理やメンテナンスの費用、通常の費用など、ROIに影響を与える可能性のある他の変数が作用します。
投資収益率（ROI）とは何ですか？
投資収益率は、投資で得られた金額または利益が、その投資のコストの割合として測定されます。 それは、利益を生み出すために投資ドルがいかに効果的かつ効率的に使用されているかを示しています。 特定の投資に投資することが投資家のROIを知ることで賢明な選択であるかどうかを評価できます。
投資収益率は、株式、債券、普通預金口座、さらには不動産など、あらゆるビークルに対して可能です。 計算は簡単に操作できるため、住宅用不動産の意味のあるROIを計算するのは困難です。特定の変数を計算に含めたり除外したりすることができます。 投資家が現金を支払うか、不動産に抵当権を行使するオプションを選択すると、特に困難になります。
ここでは、住宅用賃貸物件のROIを計算するための2つの例を確認します。現金で購入するものと、住宅ローンで資金を調達するものです。
ROIの式
。。。 ROI =投資コスト投資利益-投資コスト
投資の利益または利益を計算するには、最初に投資の総収益を取得し、投資の元のコストを引きます。 ROIは収益率であるため、投資収益率をパーセンテージで表します。
投資収益率は収益率であるため、利益はパーセンテージで表されます。
投資利益率を計算するには、投資の純利益または純利益を取得し、それを元のコストで割ります。
たとえば、ABC株を1, 000ドルで購入し、2年後に1, 600ドルで販売した場合、純利益は600ドル（1, 600-1, 000ドル）になります。 株式のROIは60％です。
賃貸物件のROIの計算
上記の式は計算するのに十分簡単に思えますが、ROI数に影響を与える可能性のある不動産に関係する多くの変数があることに留意してください。 これらには、修理および保守費用、レバレッジの計算方法、つまり初期投資を行うために利子付きで借り入れた金額が含まれます。
不動産を購入する際、融資条件は投資の価格に大きな影響を与える可能性があります。 しかし、住宅ローン計算機などのリソースを使用すると、有利な金利を見つけるのに役立ち、お金を節約できます。
現金取引のROI
不動産を現金で購入する場合、不動産のROIの計算は非常に簡単です。 現金で購入した賃貸物件の例を次に示します。
- 賃貸物件に現金で100, 000ドルを支払いました。閉鎖費用は1, 000ドルで、改造費用は合計9, 000ドルでしたので、不動産の総投資額は110, 000ドルになりました。 毎月1, 000ドルの家賃を集めました。
1年後：
- これらの12か月の賃貸収入は12, 000ドルで、水道料金、固定資産税、保険などの費用は年間2, 400ドルまたは月額200ドルで、年間収益は9, 600ドル（12, 000〜2, 400ドル）でした。
プロパティのROIを計算するには：
- 年間投資収益（9, 600ドル）を総投資額または110, 000ドルで割ります。ROI= 9, 600ドル÷110, 000ドル= 0.087または8.7％。ROIは8.7％でした。
ファイナンストランザクションのROI
ファイナンストランザクションのROIの計算はより複雑です。
たとえば、上記と同じ100, 000ドルの賃貸不動産を購入しましたが、現金を支払う代わりに、住宅ローンを借りました。
- 住宅ローンに必要な頭金は、購入価格の20％または20, 000ドル（販売価格100, 000ドルx 20％）でした。閉鎖コストは高く、これは住宅ローンの典型であり、合計2, 500ドル前払いで、改造のために9, 000ドルを支払いました。自己負担費用は31, 500ドル（20, 000ドル+ 2, 500ドル+ 9, 000ドル）でした。
住宅ローンには継続的な費用もあります。
- 固定4％の金利で30年のローンを借りたと仮定しましょう。 借りた80, 000ドル（100, 000ドルの販売価格から20, 000ドルの頭金を引いたもの）の場合、元本と利子の月々の支払いは381.93ドルになります。毎月1, 000ドルの賃貸収入は年間12, 000ドルになります。毎月のキャッシュフローは毎月418.07ドル（家賃1, 000ドル-住宅ローンの支払い581.93ドル）でした。
一年後：
- 年間の総賃貸料収入は12, 000ドルで、月額は1, 000ドルで、年間収益は5, 016.84ドル（418.07ドルx 12か月）でした。
プロパティのROIを計算するには：
- ROI.ROI：$ 5, 016.84÷$ 31, 500 = 0.159を決定するために、元の自己負担費用（$ 20, 000の頭金、$ 2, 500の閉鎖費用、$ 9, 000の改造）で年間収益を除算します。ROIは15.9％です。
住宅資産
一部の投資家は、家の持ち分を方程式に追加します。 エクイティとは、不動産の市場価値から貸付総額を差し引いたものです。 ホームエクイティは手持ち現金ではないことに注意してください。 あなたはそれにアクセスするためにプロパティを販売する必要があります。
住宅の持分額を計算するには、住宅ローンの償却スケジュールを確認し、ローンの元本の返済にどの程度の住宅ローンの支払いが行われたかを調べます。 これはあなたの家の公平を築きます。
持分額は、年間収益に追加できます。 この例では、ローンの償却スケジュールは、最初の12か月間に合計1, 408.84ドルの元本が返済されたことを示しています。
- 株式部分を含む新しい年次利益は、6, 425.68ドル（年収5, 016.84ドル+資本1, 408.84ドル）に等しくなります。ROI= 6, 425.68÷31, 500 =0.20。ROIは20％です。
不動産のROIの重要性
前述のように、投資、特に不動産に対するROIを知ることで、投資家はより多くの情報を得られます。 購入する前に、費用と費用、および賃貸収入を見積もることができる場合があります。 これにより、他の類似のプロパティと比較することができます。 絞り込んだら、いくらにするかを決めることができます。 いずれかの時点で、費用と費用がROIを超えることに気付いた場合は、それを乗り切り、再び利益を得るか、資産を売却するかを決定する必要があります。あなたは負けません。
その他の考慮事項
もちろん、修理やメンテナンスの費用など、賃貸物件の所有に関連する追加費用が発生する場合があり、最終的にROIに影響する計算に含める必要があります。
また、私たちは、プロパティがすべての12ヶ月間借りられたと仮定しました。 多くの場合、空室は特にテナント間で発生し、それらの月の収入不足を計算に織り込む必要があります。
賃貸不動産のROIは、不動産が住宅ローンで融資されているか、現金で支払われているかによって異なるため、異なります。 一般的な経験則として、不動産の頭金として前払いされる現金が少なければ少ないほど、住宅ローンの残高は大きくなりますが、ROIは大きくなります。 逆に、初期費用が高くなるため、前払いの現金が多く、借りる金額が少ないほど、ROIは低くなります。 つまり、初期費用が低いため、資金調達により短期的にROIを高めることができます。
複数のプロパティのROIを測定するときは、一貫したアプローチを使用することが重要です。 たとえば、1つのプロパティの評価に家の持分を含める場合、不動産ポートフォリオのROIを計算するときに、他のプロパティの持分を含める必要があります。
