不動産投資信託（REIT）は、一般株式を一般に提供する不動産会社です。 このように、REIT株式は、営業事業の所有権を表す他の株式と類似しています。 REITには2つのユニークな特徴があります。その主な事業は、収入を生み出す不動産のグループを管理することであり、利益の大部分を配当として分配する必要があります。 ここでは、REIT、その特性、および分析方法を見ていきます。
予選
IRSでREITの資格を得るには、不動産会社は配当で課税所得の少なくとも90％を支払うことに同意する必要があります（さらに重要ではない追加の要件を満たす必要があります）。 REITステータスを持つことにより、企業は法人所得税を回避します。 通常の企業は利益を上げ、その利益全体に税金を支払い、その後、配当と再投資の間で税引後利益を配分する方法を決定します。 REITは、その利益のすべてまたはほぼすべてを単に分配し、課税をスキップします。
異なるタイプ
さまざまな種類のREITがあります。 住宅ローンREITと呼ばれる特別なクラスに分類されるものもあります。 これらのREITは不動産で担保されたローンを提供しますが、一般的に不動産を所有または運営することはありません。 住宅ローンREITには特別な分析が必要です。 彼らは、金利エクスポージャーを管理するためにいくつかのヘッジ手段を使用する金融会社です。 ここでは考慮しません。
少数のハイブリッドREITは不動産事業と住宅ローンの取引の両方を実施していますが、ほとんどのREITは不動産事業の「ハードアセット」ビジネスに焦点を当てています。 これらはエクイティREITと呼ばれます。 REITについて読むとき、通常は株式REITについて読んでいます。 株式REITは、アパート、地域のモール、オフィスビル、宿泊施設など、特定の種類の建物の所有に特化する傾向があります。 多様化されたものもあれば、専門化されたものもあります。たとえば、ゴルフコースを所有するREITなど、分類を無視します。
投資分析
REITは、不動産に焦点を当てた配当支払い株式です。 収入を求めるなら、高利回りの債券ファンドや配当金を支払う株式とともにそれらを考慮するでしょう。 配当を支払う株式として、REITは他の株式と同様に分析されます。 しかし、財産の会計処理のためにいくつかの大きな違いがあります。
簡単な例で説明しましょう。 REITが100万ドルで建物を購入するとします。 会計では、REITが資産に対して減価償却費を請求する必要があります。 減価償却を20年にわたって直線的に広げると仮定しましょう。 毎年、減価償却費で50, 000ドルを差し引きます（年間50, 000ドル×20年= 100万ドル）。
上記の簡略化された貸借対照表と損益計算書を見てみましょう。 10年目には、当社の貸借対照表には500, 000ドル（別名、簿価）の建物の価値が記録されています。元の100万ドルから500, 000ドルの減価償却累計額（10年間x 50, 000ドル）を引いたものです。 当社の損益計算書では、収益200, 000ドルから費用190, 000ドルが差し引かれますが、費用50, 000ドルは減価償却費です。
ただし、REITは10年目にこのお金を実際には使いません。 減価償却は非現金費用です。 したがって、運用からの資金（FFO）を生成するために、減価償却費を純利益に戻します。 私たちの建物は過去10年間でその価値の半分をおそらく失っていないので、減価償却は不当に純利益を減らすという考えです。 FFOは、減価償却費を除外することにより、この推定歪みを修正します。 （FFOには他にもいくつかの調整が含まれています。）
FFOは純利益よりもキャッシュフローに近づきますが、キャッシュフローはキャプチャしません。 主に、上記の例では、建物の取得に費やされた100万ドル（資本的支出）はカウントしていません。 より正確な分析には、設備投資が組み込まれます。 設備投資をカウントすると、調整済みFFOとして知られる数値が得られますが、その計算に関して普遍的なコンセンサスはありません。
仮想バランスシートは、他の一般的なREIT指標である純資産価値（NAV）を理解するのに役立ちます。 10年目には、元の費用の半分が減価償却されたため、建物の簿価はわずか500, 000ドルでした。 したがって、簿価や価格対帳簿価格などの関連する比率は、一般的な株式分析に関してしばしば疑わしいものですが、REITにとってはほとんど役に立ちません。 NAVは、不動産の簿価を市場価値のより適切な推定値に置き換えようとします。
NAVを計算するには、REITの保有物をある程度主観的に評価する必要があります。 上記の例では、建物が100, 000ドルの営業利益を生み出しています（収益200, 000ドルから営業費用100, 000ドルを引いたもの）。 1つの方法は、市場レートに基づいて営業利益を活用することです。 このタイプの建物の市場の現在のキャップレートが8％であると考えると、建物の価値の推定値は125万ドル（営業利益100, 000ドル/ 8％キャップレート= 1, 250, 000ドル）になります。 この市場価値の見積もりは、建物の簿価を置き換えます。 次に、住宅ローンの負債（図示せず）を差し引いて、純資産価値を取得します。 資産から負債を引いたものは資本に等しく、NAVの「ネット」は負債のネットを意味します。 最後のステップは、NAVを普通株式に分割して、1株当たりNAVを取得することです。これは、本質的な価値の推定です。 理論的には、引用された株価は、1株当たりNAVからあまり離れないはずです。
トップダウン対。 一気飲み
銘柄を選ぶとき、トップダウン分析とボトムアップ分析を聞くことがあります。 トップダウンは、経済的な観点から始まり、テーマやセクターに賭けます（たとえば、高齢化が進むと、製薬会社が有利になる場合があります）。 ボトムアップでは、特定の企業の基礎に焦点を当てます。 REIT株式には、明らかにトップダウン分析とボトムアップ分析の両方が必要です。
トップダウンの観点から、REITは、不動産の供給と需要に影響を与えるものの影響を受ける可能性があります。 人口と雇用の伸びは、すべてのREITタイプに適している傾向があります。 金利は、簡単に言えば、混合バッグです。 金利の上昇は通常、経済の改善を意味します。これは、人々が支出し、企業がより多くのスペースを借りるので、REITにとって良いことです。 人々は新しい家を購入するよりも、借り手であり続けることを好むため、金利の上昇はアパートREITにとって良い傾向があります。 一方、REITは、利息費用を削減し、それによって収益性を高めることにより、低金利を利用できることがよくあります。
資本市場の条件も重要です。すなわち、REIT株式に対する制度上の需要です。 短期的には、この需要はファンダメンタルズを圧倒する可能性があります。 たとえば、2001年と2002年前半は、ファンダメンタルズが不十分であるにも関わらず、REIT株は非常に好調でした。これは、資産クラス全体に資金が流れ込んだためです。
個々のREITレベルでは、賃貸収入、関連サービス収入、FFOなど、収入の成長の強力な見通しを見たいと考えています。 REITに占有率を改善し、賃料を引き上げる独自の戦略があるかどうかを確認します。 REITは通常、買収を通じて成長を追求し、非効率的に運営される不動産を吸収することで規模の経済を実現することをさらに目指しています。 規模の経済は、営業費用を収益の割合として削減することで実現されます。 しかし、買収は両刃の剣です。 REITが占有率を改善できない場合、および/または賃料を引き上げることができない場合、成長を促進するために不適切な買収を余儀なくされる可能性があります。
住宅ローンの負債は株式価値において大きな役割を果たすので、バランスシートを見る価値があります。 負債資本比率などのレバレッジを検討することを推奨する人もいます。 しかし、実際には、レバレッジが過剰になった時期を見分けるのは困難です。 固定負債と変動金利の負債の割合を比較検討することがより重要です。 現在の低金利環境では、金利が上昇した場合、変動金利の負債のみを使用するREITが損害を受けます。
ボトムライン
REITは不動産会社であり、REITステータスの税制上のメリットを享受するために高配当を支払わなければなりません。 財務省の利回りを超える安定した収入は、価格変動と組み合わされて、小資本株に匹敵するトータルリターンの可能性を提供します。 REITを分析するには、減価償却による会計上の歪みを理解し、マクロ経済の影響に注意を払う必要があります。
