数十の住宅ローンの貸し手が数週間で破産を宣言します。 市場は、あらゆる種類の借り手に影響を与える可能性のある世界的な主要な信用収縮の懸念に満ちています。 中央銀行は緊急条項を使用して、怖がっている金融市場に流動性を注入しています。 不動産市場は、長年の最高記録を更新した後急落しました。 差し押さえ率は、2006年後半と2007年に前年比で倍増しました。
レポートは恐ろしいように聞こえますが、これはどういう意味ですか？
現在、米国の住宅市場を中心とする金融危機にひざまずいています。そこでは、冷凍サブプライム住宅ローン市場からの放射性降下物が、国内および世界の株式市場だけでなくクレジット市場にも波及しています。 市場がこれまでどのように下落したか、そして今後何が起こるかについての詳細を読むために読んでください。
危機への道
これは、1つのグループまたは1つの会社が車輪で眠りに落ちた場合ですか？ これは、見落としが少なすぎる、欲が多すぎる、または単に十分に理解していないという結果ですか？ 金融市場が不調に陥る場合によくあることですが、答えはおそらく「上記すべて」です
今日注目している市場は、6年前の市場の副産物です。 2001年後半に戻って、9月11日以降の世界的なテロ攻撃への恐怖が、すでに苦しんでいる経済を壊滅させました。これは、1990年代後半のハイテクバブルによって引き起こされた不況から脱出し始めたばかりです。 （関連資料については、「 The Greatest Market Crashes and When Fear and Greed Take Over」を 参照してください。）
これに対応して、2001年に連邦準備制度は大幅に金利を引き下げ、2003年には連邦準備制度の金利が1％に達しました。これは中央銀行の用語では本質的にゼロです。 低連邦資金率の目標は、マネーサプライを拡大し、借入を奨励することです。これにより、支出と投資が促進されます。 支出が「愛国心が強い」という考え方は広く広まり、ホワイトハウスから地元の親教師協会まで、誰もが購入、購入、購入を奨励しました。
それは機能し、経済は2002年に着実に拡大し始めました。
不動産は魅力的に見え始めます
低金利が経済に影響を及ぼしたため、2002年から住宅の販売数と販売価格が劇的に上昇したため、不動産市場は熱狂的になり始めました。 30年の固定金利の住宅ローンは40年近くで最低レベルであり、人々は入手可能な株式のほぼ最も安価なソースにアクセスするユニークな機会を見ました。 （関連資料については、「 住宅市場がバブルになる理由 」 と 「金利が株式市場に与える影響」を 参照してください。）
投資銀行と資産担保証券
住宅市場がまともな手札、たとえば低金利で需要が増加している手札だけを扱っていた場合、問題はかなり抑えられていただろう。 残念ながら、新しい金融商品がウォール街で紡がれたおかげで、それは素晴らしいハンドになりました。 これらの新製品は、最終的には広範囲に広がり、年金基金、ヘッジファンド、国際政府に組み込まれました。
そして、私たちが今学んでいるように、これらの製品の多くは結局全く価値がありませんでした。
シンプルなアイデアが大きな問題につながる
Asset-Backed Security（ABS）は数十年前から存在しており、その核となるのは単純な投資原則です：予測可能で類似のキャッシュフロー（個人の住宅ローンなど）を持つ一連の資産を1つの管理パッケージにバンドルします個々の支払い（住宅ローンの支払い）をすべて収集し、マネーを使用して、管理パッケージのクーポンを投資家に支払います。 これにより、原資産が担保として機能する資産担保証券が作成されます。 （詳細については、 債券による資産配分を ご覧ください。）
もう1つの大きなプラスは、ムーディーズやスタンダードアンドプアーズなどの信用格付け機関がこれらの証券の多くに承認の「AAA」または「A +」の印を付け、投資としての相対的な安全性を示すことです。 （詳細については、 企業の信用格付けとはを ご覧 ください。 ）
投資家にとっての利点は、1回のクーポン支払いとして到着する固定収益資産の多様なポートフォリオを取得できることです。
米国政府住宅ローン協会（ジニーメイ）は、何年もの間、証券化された住宅ローンをABSとしてまとめて販売していました。 彼らの「AAA」格付けには、ジニー・メイの政府支援が与えた保証が常にありました。 投資家は財務省よりも高い利回りを獲得し、ジニー・メイはその資金を使って新しい住宅ローンを提供することができました。
マージンを広げる
爆発的な不動産市場のおかげで、ABSの更新されたフォームも作成されていました。これらのABSのみがサブプライム住宅ローン、または信用度が低いバイヤーへのローンで埋められていました。 （サブプライムの詳細について は 、「 サブプライムはサブパー および サブプライ ムレンディング ：ハンドハンドまたはアンダーハンド？」を 参照して ください。 ）
サブプライムローンは、はるかに高いデフォルトリスクとともに、さまざまなリスククラスまたはトランシェに分類され、それぞれ独自の返済スケジュールが設定されていました。 上位トランシェは、サブプライムローンを含んでいたとしても、「AAA」格付けを受け取ることができました。これは、これらのトランシェが証券に最初に入金されることが約束されたためです。 低いトランシェは、増加したデフォルトリスクを補うために高いクーポンレートを実行しました。 一番下の「株式」トランシェは非常に投機的な投資でした。ABS全体のデフォルト率が5〜7％の範囲を下回った場合、キャッシュフローが実質的に消滅する可能性があるためです。 。 （詳細については、 「住宅ローンの舞台裏」を ご覧 ください 。）
突然、サブプライム住宅ローンの貸し手でさえ、リスクのある負債を売却する手段があり、その結果、この負債をさらに積極的に売り込むことができました。 ウォールストリートは、サブプライムローンを回収し、他のローン（一部の品質、一部ではない）でパッケージ化し、投資家に売却するためにそこにいました。 さらに、これらのバンドル証券の80％近くが、ABSの評価作業で高額の手数料を獲得した評価機関のおかげで、魔法のように投資適格（「A」以上）になりました。 （詳細について は、投資グレードの意味を ご覧ください 。 ）
この活動の結果として、住宅ローンを発行することは非常に有益になりました-危険なものでさえ。 収入の証明や頭金のような基本的な要件でさえ、住宅ローンの貸し手によって見過ごされているのは、まもなくでした。 125％の融資価値の住宅ローンが引き受けられ、将来の住宅所有者に与えられました。 論理は、不動産価格が非常に速く上昇すると（住宅価格の中央値は2005年までに年間14％も上昇した）、LTVの125％の住宅ローンは2年以内に水上に上がるというものです。
レバレッジスクエアド
補強ループは速すぎて回転し始めていましたが、ウォールストリート、メインストリート、そしてその中間にいるすべての人が、乗車から利益を得て、誰がブレーキをかけるのでしょうか？
記録的な低金利は、緩み続ける貸付基準と相まって、米国のほとんどの地域で不動産価格を過去最高に押し上げました。 既存の住宅所有者は記録的な数で借り換えをしており、住宅評価に数百ドルを費やすことで得られた最近獲得した株式を活用しました。 （関連資料については、「 ホームエクイティローン：コスト と ホームエクイティローン：仕組みと仕組み」を参照してください 。）
一方、市場の流動性のおかげで、投資銀行や他の大規模な投資家は、より多くの借り入れ（レバレッジの増加）により、不安定なサブプライム資産を含む追加の投資商品を作成することができました。
担保付債務が争いに加わる
より多くの銀行やその他の大規模投資家を借り入れて、担保付債務（CDO）を作成し、MBSからエクイティおよび「メザニン」（中から低格付け）トランシェを本質的にすくい上げ、再びメザニンに再パッケージ化した。 CDO。
同じ「トリクルダウン」支払いスキームを使用することにより、メザニンCDOのほとんどは「AAA」の信用格付けを獲得し、ヘッジファンド、年金基金、商業銀行、その他の機関投資家の手に渡ります。
キャッシュフローが住宅債務から生じている住宅ローン担保証券（RMBS）、およびCDOは、借り手と元の貸し手との間の通信線を事実上削除していました。 突然、大規模な投資家が担保を管理しました。 その結果、損失を削減しようとする投資家の「直接差し押さえ」モデルについては、住宅ローンの延滞に関する交渉が回避されました。 （詳細については、 差し押さえからあなたの家を保存するを ご覧 ください 。）
ただし、1）不動産市場が引き続き好調であり、2）住宅所有者が実際に 住宅ローンを支払う ことができれば、これらの要因は現在の危機を引き起こしていなかったでしょう。 ただし、これは発生しなかったため、これらの要因は後日差し押さえの数を増やすのに役立ちました。
ティーザーレートとARM
住宅ローンの貸し手は、サブプライムがリスクを投資家に貸し出すので、自由になった資本で融資を開始する興味深い戦略を思いつきました。 レート調整可能な住宅ローン（ARM）内でティーザーレート（住宅ローンの最初の1年または2年間続く特別な低金利）を使用することにより、借り手は、支払いが3、5、または5 7年。 （詳細については、 ARMed And Dangerous and American Dream Or Mortgage Nightmare？をお 読み ください ）
不動産市場が2005年と2006年にピークに達したため、ティーザーレート、ARM、および「利息のみ」のローン（最初の数年間は原則の支払いが行われない）が住宅所有者にますます押し付けられました。 これらのローンがより一般的になるにつれて、条件に疑問を呈する借り手は少なくなり、代わりに数年で借り換えができる可能性に誘われて（巨額の利益で、議論が述べられている）、彼らは追いつきの支払いができるようになりました必要。 しかし、活況を呈している住宅市場で借り手が考慮しなかったのは、住宅価格の低下により、借り手がバルーン支払いとはるかに高い住宅ローン支払いの受け入れられない組み合わせを残すことでした。
不動産と同じくらい家に近い市場は、すべてのシリンダーで発火しているときに無視できなくなります。 5年の間に、多くの地域の住宅価格は文字通り2倍になり、住宅を購入したり借り換えをしたことがない人はだれでも、その市場でお金を稼ぐために競争に遅れをとっていると考えました。 住宅ローンの貸し手はこれを知っており、かつてないほど積極的にプッシュしました。 新しい家は十分な速さで建設できず、住宅建設業者の在庫が急増しました。
CDO市場（主にサブプライム債で担保されている）は、2006年だけで発行額が6, 000億ドルを超えました。これは、10年前の発行額の10倍以上です。 これらの証券は流動性はないものの、流通市場で熱心に取り上げられ、市場を上回る金利で大規模な機関投資家に喜んで受け入れました。
亀裂が現れ始める
しかし、2006年半ばまでに、亀裂が現れ始めました。 新しい住宅の販売は停滞し、販売価格の中央値は上昇を止めました。 金利は、歴史的にはまだ低いものの、上昇を続けており、インフレの恐れが高くなる恐れがあります。 引受しやすい住宅ローンと借り換えはすべて既に行われており、12〜24か月前に書かれた最初の不安定なARMはリセットされ始めていました。
デフォルト率は急激に上昇し始めました。 突然、CDOは利回りを求めて投資家にとってそれほど魅力的に見えませんでした。 結局のところ、CDOの多くは何度も再パッケージ化されていたため、実際にどれだけのサブプライム露出があったのかを知ることは困難でした。
簡単なクレジットのクランチ
セクターの問題に関するニュースが役員会議での議論から見出しをつかむニュースに移るのはそう長くはかからなかった。
多くの住宅ローンの貸し手は、熱心な流通市場やローンを販売する投資銀行がなくなったため、主要な資金源から切り離され、事業の閉鎖を余儀なくされました。 その結果、CDOは非流動性から販売不能になりました。
このような金融の不確実性すべてに直面して、投資家はリスクをはるかに嫌うようになり、潜在的に危険なMBSや、認識されたレベルのリスクに対して適切なリスクプレミアムを支払わない債券証券のポジションを解き放ちました。 投資家は、サブプライムリスクは取る価値のあるものではないという票を一斉に投じていました。
この品質への逃避の中で、3か月の財務省短期証券が新しい「必需品」の確定利付商品となり、利回りは数日で衝撃的な1.5％低下しました。 政府支援の債券（およびその時点での短期債）の購入よりも注目に値するのは、短期の社債とTビルのスプレッドで、これは約35ベーシスポイントから120ベーシスポイント未満に拡大しました。一週間。
これらの変化は訓練されていない目には最小限または無害に聞こえるかもしれませんが、レバレッジが重要であり、安価なクレジットが現在の道化師である現代の債券市場では、その規模の動きは多くの損害を与えることができます。 これは、いくつかのヘッジファンドの崩壊によって説明されました。 （これらの崩壊の詳細については、 「アマランスギャンブルの喪失」 と「 大規模なヘッジファンドの失敗」を ご覧ください。）
多くの機関投資家は、神経質な銀行からのマージンおよび担保コールに直面しており、それにより、現金を調達するために株式や債券などの他の資産を売却せざるを得ませんでした。 世界中の主要な株式平均が数週間で急激な下落に見舞われ、ダウ・ジョーンズ工業平均が2007年7月に史上最高を記録した強力な市場を事実上失速させたため、増加した販売圧力が株式市場を保持しました。 。
クランチの影響を食い止めるために、米国、日本、ヨーロッパの中央銀行は、数千億ドルの現金注入により、銀行の流動性問題を支援し、金融市場の安定化を支援しました。 また、連邦準備制度は割引ウィンドウのレートを引き下げました。これにより、金融機関がFRBから資金を借りたり、業務に流動性を加えたり、資産の苦労を助長したりすることが安くなりました。 （詳細については、 Get Get To Know The Major Central Banksを ご覧ください。）
追加された流動性は市場をある程度安定させるのに役立ちましたが、これらのイベントの完全な影響はまだ明確ではありません。
結論
担保付債務またはその金銭的親aboutについて本質的に悪いことも悪いこともありません。 これは、リスクを分散し、資本市場を開放するための自然でインテリジェントな方法です。 ドットコムバブル、Long-Term Capital Managementの崩壊、1980年代初期のハイパーインフレなど、他のものと同様に、戦略や手段が悪用されたり過剰に調理されたりした場合、アリーナを十分に揺さぶる必要があります。 欲が革新を刺激することができる資本主義の自然な拡張と呼びますが、チェックされていない場合、システムにバランスを取り戻すために主要な市場の力が必要です。
次は何ですか？
では、ここからどこに行くのでしょうか？ この質問への答えは、米国と世界中の両方で、影響がどれほど広範囲に及ぶかを見つけることに集中します。 関係者全員にとって最良の状況は、米国経済が好調で、失業率が低く、個人所得がインフレに追いつき、不動産価格が底を打つという状況です。 最後の部分が発生した場合にのみ、サブプライム溶解の全体的な影響を評価できます。
規制監督は、この大失敗の後、厳しくなり、今後数年間は融資制限と債券格付けを非常に保守的にするでしょう。 教訓はともかく、ウォールストリートはリスクの価格付けと証券のパッケージングの新しい方法を模索し続け、過去の貴重なフィルターを通して未来を見るのは投資家の義務であり続けます。
サブプライム住宅ローンとサブプライムのメルトダウンに関するワンストップショップについては、 サブプライム住宅ローンの機能をご覧 ください。
