米国の住宅ローン業界には、ファニーメイとフレディマックの2つの巨大な機関があります。 ほとんどの人は彼らのことを聞いたことがありますが、彼らが何をしているのか、アメリカの住宅所有者の資金調達で彼らが果たす重要な役割を理解している人はほとんどいません。 また、ほとんどの人は、金融システム全体に与える潜在的な体系的リスクを理解していません。 彼らが何をするのか、彼らの政府支援企業（GSE）の地位、彼らの公的使命、そして彼らがどのように利益を得るのかを議論します。 次に、これらの巨人がリスクを効果的に管理できなかった場合に、米国の住宅ローン市場にもたらす危険性を調査します。 巨人が倒れたとき、それは小作人であるのを忘れないでください。
彼らは何をやる
ファニーメイとフレディマックは、二次住宅ローン市場を通じて住宅ローンを購入し保証します。 彼らは、住宅ローンを発生またはサービスしません。
住宅ローンのオリジネーターは、住宅ローンをファニーメイおよびフレディマックに直接販売するか、それらと同じ住宅ローンに裏付けられているが元本および利息の適時の支払いの追加保証を伴う住宅ローン担保証券（MBS）と引き換えに住宅ローンプールを交換しますセキュリティ所有者。 住宅ローンのオリジネーターが住宅ローンをファニー・メイまたはフレディ・マックに売却したり、発行されたMBSを売却すると、それらのモーゲージの発行に使用された資金が解放され、オリジネーターがさらに多くの住宅ローンを作成できるようになります。 ファニーメイとフレディマックは、保有ポートフォリオとして知られるMBSにも大きく投資しています。
要するに、彼らはウォールストリートからメインストリートへのお金の流れを促進します。
参照：あなたの住宅ローンの舞台裏
政府支援企業
ファニーメイとフレディマックはGSEです。 両方とも議会の行為によって作成されました。 1938年のファニーメイ、および1970年のフレディマック。どちらも公的な使命を果たすために公認された上場企業です。 彼らの株式は、それぞれシンボルFNMおよびFREでNYSEで取引されています。 彼らは公開企業ですが、チャーターのために、連邦政府と以下の関係があります。
- 両社の取締役会は18名で構成され、そのうち5名は米国大統領によって任命されています。 彼らの流動性を支援するために、財務長官は、各企業から最大22.5億ドルの証券を購入することを許可されていますが、必須ではありません。 両社は州税および地方税を免除されています。
これらの関係により、市場はファニーメイとフレディマックが発行した証券が米国政府の黙示的保証を保有していると信じがちです。 言い換えれば、ファニーメイまたはフレディマックで何か問題が発生した場合、米国政府はそれらを救済するために介入すると信じています。 この暗黙の保証は、彼らが資金にどれだけ安くアクセスできるかに反映されています。 ファニーメイとフレディマックは、「機関債」として知られる社債を他の機関よりも低い利回りで発行することができます。
ファニーメイとフレディマックの公共目的と使命
チャーターによると、ファニーメイとフレディマックの公的目的は、低コストの住宅ローン資金の安定した流れを促進することです。
チャーターには次のものが含まれます。
- 彼らの唯一の焦点は、住宅ローン市場です。 彼らは、無関係の事業ラインを締結したり、住宅ローン市場のサポートを中止したりすることはできません。 購入および保証する住宅ローンは、連邦住宅事業監督局（OFHEO）が指定する金額を下回っている必要があります。 彼らは他の住宅金融会社の事業への参入を禁止されている-例えば、住宅ローンの組成。 彼らは、住宅都市開発省（HUD）によって確立された年間目標を満たさなければなりません。 これらの目標は、低所得者および中所得者向けの住宅とマイノリティ向け住宅に集中しています。 それらは、リスクベースの最低資本要件およびOFHEOによる年次調査の対象となります。
フレディマックのウェブサイトは、住宅市場に流動性、安定性、および手頃な価格を提供することがその使命であると述べています。 ファニーメイのウェブサイトは、米国の住宅市場にサービスを提供するために、手頃な価格の住宅を拡大し、地域社会にグローバルな資本をもたらすことがその使命であると述べています。 （不動産について読み続けるには、「不動産 への投資」 、「 スマート不動産取引」 、および「 不動産投資の 調査」チュートリアルを参照してください。）
公共の使命を持つ利益重視の企業
間違えないでください-ファニーメイとフレディマックは、株主が要求するように、利益に左右されます。 公共の使命を果たしながら、彼らは2つの主要な方法で利益を上げます：保証料収入と留保ポートフォリオ。
- まず、保証料収入、つまり「g-fees」をカバーしましょう。 ファニーメイとフレディマックは、MBS保有者（投資家）への元本と利息の適時の支払いを保証した各住宅ローンの各住宅ローン支払いの一定の割合を保持します。 たとえば、毎月の住宅ローンの支払いは、元本と利息に分割できます。 住宅ローンのサービサーによって集められた元本と利子は、2社のうちの1社に渡されます。ファニーメイとしましょう。 ファニーメイは、元本と利息を住宅ローン担保証券の所有者に渡します。 ただし、保証料として利息の一定の割合（通常は毎年0.12％〜0.50％）を保持します。 それを保険証券と考えてください。 うまくいけば、ファニーメイは、債務不履行により住宅ローン担保証券保有者に支払うよりも多くの保証料収入を集めます。 それは非常に大きな保険です。 ロバート・K・スティール財務長官（2007年3月15日、GSE改革に関する米国下院金融サービス委員会の証言）によると、2006年末、両社は2.9兆ドルのMBSに対して信用保証を行っていた。
第二に、ファニーメイとフレディマックは、住宅ローンとMBSの巨大な保有ポートフォリオを持っています。 彼らは自分たちの、そしてお互いの証券に多額の投資をしています。 前述のように、連邦政府の暗黙の保証により、保有ポートフォリオに資金を提供するために、他の企業よりも低い利回りで債務を発行することができます。 言い換えれば、彼らはこの資金調達の利点のために、他の機関よりも潜在的に大きいポートフォリオでスプレッドを獲得することができます。 ポートフォリオのサイズが大きいと言うのは控えめな表現です。 スティールによると、2006年の両社の住宅ローンの合計ポートフォリオは1.4兆ドルでした（2007年3月15日）。
ファニー・メイとフレディ・マックの監督
ファニーメイとフレディマックはOFHEOとHUDによって規制されています。 OFHEOは、ファニーメイとフレディマックの財務上の安全性と健全性を規制します。これには、資本基準の実装、実施、監視、保有ポートフォリオの規模の制限が含まれます。 OFHEOはまた、年間の適合ローン制限を設定します。 HUDは、ファニーメイとフレディマックの住宅ミッションを担当しています。 彼らが参加する可能性のあるすべての新規融資プログラム（購入および/または保証）は、HUDによって承認されなければなりません。 さらに、HUDはファニーメイとフレディマックが住宅ミッションを遂行するための年間目標を設定します。 これらの目標は、低所得者および中所得者向けの住宅とマイノリティ向け住宅に集中しています。
連邦関係のある2つの会社に集中しているリスクが大きすぎますか？
Fannie MaeとFreddie Macが住宅金融システムで重要な役割を果たすことは間違いありません。 ただし、2つの企業にのみ多くのリスクが集中する危険性があります。 彼らは膨大な量の信用リスクと金利リスクを管理しています。 リスク管理やポートフォリオ管理の慣行に問題が発生した場合、世界中の金融市場全体で痛みやストレスが感じられることは間違いありません。 多くの批評家は、彼らの規模と住宅ローンリスクの管理の複雑さのために、私たちの経済に対して体系的なリスクが大きすぎると感じています。 さらに、ファニーメイとフレディマックは、他の企業が利用できない金利で債務を発行できる暗黙の連邦保証のために不公平な利点があると考える人もいます-具体的には、ファニーメイとフレディマックを許可したのはこの暗黙の保証ですとても大きくなります。
簡単に言えば、アメリカの納税者の潜在的な費用で、両社があまりにも多くのリスクを負うことを許されているという危険があります。 スティーブ財務長官によれば、物事を展望するために、2006年末、ファニー・メイとフレディ・マックは約4.3兆ドルの住宅ローンの信用エクスポージャーを持ち、これは米国の総住宅ローン債務の約40％でした（2007年3月15日）。 または、見方を変えると、2つの企業は5.2兆ドルの債務とMBS債務を抱えており、連邦準備制度理事会のベン・バーナンキ議長（2007年4月）によると、米国政府の4.9兆ドルを超えています。
さらに、住宅ローンの信用リスクまたは金利リスクのいずれかが、デリバティブの使用により容易に管理または軽減されると主張した人はいません。
結論
2007年夏、ファニーメイとフレディマックが保証するものを除くすべての住宅ローン市場は完全に停止し、両社の果たす役割の重要性を強調しました。 2007年秋、フレディマックは、信用関連の大きな損失を発表することで市場に衝撃を与え、両社が金融システム全体にrem大なリスクをもたらすという議論の火付け役となった。 ファニーメイとフレディマックがアメリカの住宅所有者にもたらす利益は、金融システム全体とアメリカの納税者に与えるリスクを上回るでしょうか？ 時間だけが教えてくれます。
これらの2つの機関については、 MBSによる住宅ローン債務からの利益をご覧 ください。
