2018年3月28日現在、Bankrate.comの貸し手調査では、住宅ローン率は30年固定で4.30％、15年固定で3.72％、5/1調整可能の最初の5年で4.05％であると報告されました-利率の住宅ローン（ARM）。 これらは全国平均です。 住宅ローン率は場所によって異なり、クレジットスコアに大きく依存します。
したがって、固定金利の住宅ローンまたはARMが今日の市場で最良の選択であるかどうかを判断する最初のステップは、複数の貸し手に相談して、あなたの資格スコアとあなたの信用スコア、収入を考慮してどのローン条件が理にかなっているかを調べることです、負債、頭金、および毎月の支払いが可能です。
どのような金利と期間の貸し手があなたに及ぶかを知ったら、固定金利の住宅ローンとARMのどちらを選択しますか？ これらの要因を考慮してください。
固定対ARM：毎月の支払いの差額
100, 000ドルを借りるたびに、上記の全国平均金利で主要な住宅ローンの種類ごとに月ごとに支払う金額は次のとおりです。
– 30年の固定金利住宅ローン：495ドル
– 15年、固定金利の住宅ローン：726ドル
– 5/1の調整可能な金利の住宅ローン：最初の60か月で480ドル
毎月の支払いのみを見ると、調整可能な金利の住宅ローンは、より良い選択のようです。 これは、月額15ドルの最も安いオプションです。 あなたの住宅ローンが大きいほど、毎月の貯蓄は大きくなります。 50万を借りる場合、調整可能なレートで月額73ドルを節約できます。
この違いは、ARMに関連する追加のリスクを負うのに十分な大きさですか？
調整可能金利住宅ローンの種類
ARMには多くの種類があります。 最も人気のあるのはハイブリッドARMであり、これらの中で最も人気のあるオプションは5/1 ARMであり、3 / 1、7 / 1、および10/1 ARMが続きます。
ハイブリッドARMの仕組みは次のとおりです。たとえば、5/1 ARMは、導入期間と呼ばれる最初の5年間は固定金利です。 その後、貸付期間の残りの期間（たとえば、さらに25年）について、利率が1年に1回調整されます。 3/3および5/5 ARMなど、年に1回よりも頻繁に調整されないARMがありますが、これらを入手するのは難しい場合があります。 初期期間が長いほど、ARMの金利と固定金利の住宅ローンの金利の差は小さくなります。
米国では、ほとんどのARMの金利は米国財務省の金利に基づいていますが、ARMの約20％はロンドン銀行間取引金利（LIBOR）に基づいています。 現在、国債の金利は非常に低いため、ARMを今すぐ持ち出した場合、ARMの導入期間が終了すると金利が上昇する可能性が高くなります。 連邦準備制度は3月に1回金利を引き上げ、2018年にはさらに2回、0.25％ずつ引き上げると予想されています。
リスク許容度と将来の計画
固定金利の住宅ローンを借りると、住宅ローンがある限り、毎月、住宅ローンの支払いが正確にいくらになるかを、クロージングペーパーに署名する前に知ることができます。 多くの人がこの安定性を高く評価しています。
ARMは、金利リスク、または金利が変化する可能性の影響を受けます。 初期期間後、このタイプの住宅ローンの金利は、現在の市場状況を反映するように調整されます。 導入期間の終了後にARMの金利がどのようになるかをどのように知るのですか？
特定のARMの詳細（金利キャップ構造と呼ばれるもの）により、毎月の支払い額がどれだけ高くなるかがわかります。 たとえば、5/1 ARMのキャップ構造は2-2-6です。つまり、6年目（5年間の導入期間が終了した後）に、金利が2％増加し、その後の年に金利は年にさらに2％ずつ上昇する可能性があり、ローンの全期間にわたって合計金利上昇が6％を超えることはありません。
導入率が4％の場合、最初の5年間は、金利は4％になります。 6年目には、米国財務省の1年の利率に応じて2％も増加する可能性があるため、利率は6％に達する可能性があります。 7年目にはさらに2％増加して8％になり、8年目には再び2％増加して10％になる可能性があります。 この時点で、6％の上限に達しています。 レートが10％を超えることはありません。
キャップはリスクをいくらか軽減しますが、30万年の200, 000ドルの住宅ローンでは、4％の利子と10％の利子の差は、月額約955ドル対約1, 755ドルです。 あなたは、8年目から30年目までの月に800ドルの追加の最悪のシナリオがあなたと一緒に生きることができるものであるかどうかを自問する必要があります。
レートがその高さを調整するかどうかは、ARMのインデックスレートに依存します。 ARMが1年のトレジャリーレートにインデックス付けされており、そのレートが6年目と1年目と同じである場合、6年目で金利は上昇しません。 ただし、財務省の金利が3％上昇した場合、上限により、6年目の金利は2％を超えて上昇しません。
ARMを取得する人は、次のいずれかのイベントが発生すると考えることがよくあります。
–彼らはローンがリセットされる前に家を売ります。
–ローンがリセットされる前に収入が増加します。
–ローンがリセットされる前に借り換えができるようになります。
–金利は安定したまままたは低下するため、ローンがリセットされたときの導入レートと同様のレートが与えられます。
FHA ARM
連邦住宅局（FHA）は、金利の調整可能な住宅ローンを保証し、貸し手は、条件を満たすためにより緩やかな要件を必要とする借り手にそれらを提供することができます。 FHAは、1年のARMと、3年、5年、7年、および10年のハイブリッドARMを提供します。 1年および3年バージョンの利率は、導入期間後は1年あたり1％以上、ローン期間中は5％以上増加できません。 5年、7年、および10年のARMの利率は、導入期間後は1年あたり2％を超えることはできず、ライフタイムキャップは6％です。
すべてのFHA住宅ローンと同様に、FHA ARMはより寛容な資格を持っている場合がありますが、借り手はローン額の1.75％の前払いの住宅ローン保険料を支払う必要があります（通常はローンに組み込まれ、利子を支払います）結果）。 また、毎月の住宅ローン保険料の支払いが必要であり、その費用はローン期間と頭金に依存します。 たとえば、FHAの最低必要な頭金3.5％を支払い、30年のローンを引き受ける場合、ローンを全額支払うまで、住宅ローン保険で毎年、未払いローン残高の0.85％を支払います。 この合計は12で割られ、毎月の支払いに加算されます。 200, 000ドルのローンの場合、前払い保険料は3, 500ドルかかり、毎月の住宅ローン保険料は1年目で月に約142ドルかかり、その後徐々に低下します。 これらのコストは、短期および長期の両方で家を所有する費用を増加させ、手頃な価格に抑えることができます。
固定金利ローンとARMの選択
ARMと固定金利ローンを比較する方法がわかったので、状況に最も適したローンをどのように決定しますか？
イリノイ州ホーマー・グレンのシカゴ郊外のローン・オフィサーであるショーン・O・マクギーハンは、このように体重を量っています。 「ほとんどのクライアントは固定料金のバケツに分類されます。 彼らは伝統的に初めてコンドミニアムや一戸建ての家を購入し、将来の計画を知らない住宅購入者です」と彼は言います。 「彼らが子供を持ち、長期滞在する必要がある場合、固定金利は住宅ローンの支払いに確実性と安定性を与えます。」
金利は今日の市場では上昇するところがほとんどないため、ほとんどの住宅購入者はARMのリスクを取ることに関心がありません。
「現在の低金利環境のおかげで、私は過去6年以上にわたり、初めての住宅購入者に30年間の固定ローンオプションを90％活用しています」とAbsolute Mortgageの住宅ローンアドバイザーであるLauren Abrams氏は言います。カリフォルニア州サンラモンの銀行。
「しかし、買い手の不動産に関する長期計画について話し合うことが重要です。 ほとんどの場合、バイヤーはそれらの計画が何であるかを知らないか、予測できません」と彼女は言います。 「クライアントは、これは単なるスターターホームであり、3〜5年以上は入らないと主張することがあります。」彼女の経験では、離婚、転勤がある場合、この時間枠は実際には1年と短くなることがあります。 、結婚または子供ですが、その期間は10年以上にも簡単に延長できます。
短期間に家にいると考え、ARMを使用したい借り手は、利子付き口座の毎月の貯金を捨てて、潜在的に高い将来の支払いをカバーすることにより、リスクを軽減できます。レートが調整されたときにホーム。 しかし、「現実には、住宅購入者は通常そのお金を節約しません」とエイブラムスは言います。
住宅ローンを持ち続ける期間の計画があり、将来的にはより高い支払いを支払う余裕のある裕福なクライアントと投資家は、ARMの魅力を見る可能性が高く、導入率の恩恵を受ける可能性が高くなります。
ボトムライン
CoreLogicとFreddie Macのデータによると、2017年8月に借用者の10％未満がARMを選択していました。
読み続けて
