不適合住宅ローンとは
不適合の住宅ローンは、ファニーメイやフレディマックなどの政府支援企業（GSE）のガイドラインを満たしていません。 したがって、ファニーメイまたはフレディマックに販売することはできません。 GSEガイドラインは、最大の融資額、適切な物件、頭金の要件、および信用の要件などで構成されています。
不適合住宅ローンの内訳
不適合の住宅ローンは、リスクが高いという意味で不良債権ではありません。 しかし、金融機関は売るのが難しいため、彼らを嫌います。 このため、銀行は通常、より高い金利を命じます。
プライベートバンクは最初はほとんどの住宅ローンを作成しますが、多くの場合、ファニーメイとフレディマックのポートフォリオになります。 これらの2つの政府支援企業（GSE）は、銀行からローンを購入し、それらを流通市場で販売するモーゲージ担保証券（MBS）にパッケージ化します。 MBSは、規制および認可された金融機関から発行された住宅ローンの集合によって保護された資産担保証券の一種です。 MBSを購入、パッケージ化、再販する民間金融会社がありますが、ファニーとフレディは2つの最大の購入者です。
銀行は、住宅ローンの売り上げから得た資金を、現在の金利で新しいローンの提供に投資します。 しかし、ファニーメイとフレディマックは、住宅ローン商品だけを購入することはできません。 2つのGSEには、比較的リスクがないと見なされるローンの購入に対する連邦規則の制限があります。 これらのローンは住宅ローンに適合しており、銀行は容易に売却できるという理由で正確にそれらを好みます。
対照的に、ファニーメイとフレディマックが買えない住宅ローンは、銀行にとって本質的にリスクが高い。 これらの売れないローンは、銀行のポートフォリオに留まるか、不良債権の流通市場に特化した事業体に売却する必要があります。
不適合住宅ローンの種類
ファニーとフレディが不適合とみなす様々な借り手の状況とローンの種類があります。
- 最も一般的な不適合の住宅ローンは、ジャンボ住宅ローンと呼ばれることが多いものです。 ジャンボ住宅ローンは、ファニーメイとフレディマックの制限よりも相当額のローンです。 2018年、米国のほとんどの郡での制限は453, 100ドルでしたが、一部の高コスト地域では679, 650ドルに達することもありますが、住宅ローンは不適合になるためにジャンボである必要はありません。 頭金が少ないと、不適合ステータスがトリガーされる可能性があります。 しきい値はさまざまですが、従来の住宅ローンでは10％、FHAローンではわずか3％である可能性があります。また、要因は購入者のDTMであり、通常は42未満にする必要があります-適合ローンとして認定される割合。 通常、630〜650を超えるクレジットスコアも必要です。不動産の種類によって、住宅ローンが不適合であるかどうかも判断できます。 たとえば、コンドミニアムの購入者は、複合施設が保証対象外であると見なされるため、夢の休暇ユニットが不適合であると知ったときにつまずきます。 これには、開発者などの単一のエンティティがユニットの10％以上を所有するコンドミニアムの関連付けが含まれます。 他の落とし穴には、ユニットの過半数が所有者に占有されていない場合、25パーセント以上の面積が商業用である場合、または住宅所有者協会（HOA）が訴訟中である場合が含まれます。
