エクイティとデット不動産投資：概要
2012年のJumpstart Our Business Startups Actの成立以降、不動産クラウドファンディングが始まり、市場はさらに拡大することが予想されます。 2015年10月、SECはJOBS法のタイトルIII条項に関する最終決定を発表し、非認定投資家が認定投資家とともにクラウドファンディングの不動産取引に参加できるようにしました。
クラウドファンディングプラットフォームを介して不動産に投資することには、REITや不動産の直接所有よりも一定の利点があります。 それらの利点の1つは、負債投資と株式投資を選択できることです。 不動産クラウドファンディングに飛び込む前に、2つの違いとリスクとは何かを理解しておくと役立ちます。 （不動産クラウドファンディングの基本について詳しくは、「 不動産とクラウドファンディング：投資家の新しい道」を 参照してください 。）
重要なポイント
- 不動産クラウドファンディングは、ポートフォリオに不動産を追加するためのREITおよび不動産ETFに代わる人気が高い代替手段です。住宅ローン（または住宅ローン担保証券）への投資。
株式投資の基本
ほとんどの不動産クラウドファンディング取引には、株式投資が含まれます。 このシナリオでは、投資家は特定の不動産の株主であり、投資額は投資額に比例します。 収益は、クラウドファンディングプラットフォームに支払われるサービス料を差し引いた、不動産が生成する賃貸収入の形で実現されます。 不動産が売却された場合、投資家は評価額の一部を支払うこともできます。
長所：
- リターンに上限はありません：株式投資は、収益の可能性に関してより広い視野を提供します 。 年率換算リターンは18％から25％の範囲で見ることができます。 ただし、上限がないため、投資家の観点から見ると、空は本当に限界です。 税制上の優遇措置：投資不動産を所有すると、減価償却費や修理費など、所有権に関連する特定の費用を控除できます。 株式クラウドファンディングでは、取引は通常、LLCを通じて構成されます。LLCは、税務上のフロースルーエンティティとして扱われます。 つまり、投資家は資産を直接所有しなくても減価償却控除の恩恵を受けることができます。 手数料の削減：株式投資は、手数料に関しては安くなる可能性があります。 投資家は、前払い料金と毎月のサービス料を支払うのではなく、不動産での地位を維持するために単一の年会費を支払うことができます。 料金は投資総額の割合として計算され、多くの場合1％から2％の間で実行されます。
短所：
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負債投資の仕組み
不動産負債証券に投資する場合、投資家は不動産所有者または取引スポンサーの貸し手として行動しています。 ローンは不動産自体によって保護されており、投資家は、ローンの利率と投資額によって決定される固定収益率を受け取ります。 借金取引では、投資家はキャピタルスタックの一番下にあります。つまり、資産からの支払いを請求する際に優先順位があります。 （詳細については、チュートリアル「不動産でお金を稼ぐ方法」を参照してください。）
長所：
- 保留時間の短縮：債務投資はほとんどの場合、開発プロジェクトに関連しています。 その結果、通常、株式投資と比較して保有期間が短くなります。 取引の性質に応じて、保留期間は6〜24か月間続く場合があります。 これは、長期的に資産を縛り付けるのが苦手な投資家にとってプラスです。 リスクの低減：取引の構造化方法のため。 投資家は負債投資でリスクを軽減します。 ローンは、ローンの返済に対する保険として機能するプロパティによって保護されています。 不動産の所有者またはスポンサーのデフォルトが発生した場合、投資家は差し押さえ措置により投資の損失を回収することができます。 安定した収入：返済の金額と頻度の観点から、債務投資はより予測可能です。 すべての取引は異なりますが、投資家が毎年8％から12％の利回りを獲得することは珍しいことではありません。 これらの返品は通常、毎月または四半期ごとに支払われます。 リターンの上限：負債投資はリスクが少ないですが、大きなマイナス面の1つは、リターンがローンの金利によって制限されるという事実です。 投資家は、より安全な賭けと引き換えに、より高い利回りを得る可能性を犠牲にする意思があるかどうかについて明確にする必要があります。 高い手数料：ほとんどの不動産クラウドファンディングプラットフォームは、投資家にアカウントの作成や債務投資の調査を請求することはありませんが、通常、取引への参加には何らかのタイプの手数料がかかります。 クラウドファンディングプラットフォームは、通常、利子が支払われる前にトップから一定の割合を取り、収益に食い込むことができます。 投資家に渡される別のローン組成手数料もあります。 （不動産クラウドファンディングプラットフォームの詳細については、「 トップ5不動産クラウドファンディング企業」を参照してください 。）
短所：
- 潜在的なリターンの低下：リスクが低いと、期待リターンも低下します。 前払いリスクへのエクスポージャー：住宅ローンは、住宅の売却または借り換えのいずれかで、ローンを早期に返済する場合があります。 これを行うと、負債投資に関連するキャッシュフローが中断され、ローンポートフォリオの期間が短くなる可能性があります。
ボトムライン
クラウドファンディングは、費用対効果の高い方法で個人の不動産取引に投資したい投資家にとって魅力的なオプションです。 多くのプラットフォームでの最小投資額は5, 000ドルから10, 000ドルの範囲で、この資産クラスにアクセスするための比較的低い価格です。 エクイティとデットの両方の投資には良い面と悪い面があり、経験豊富な投資家は慎重に時間をかけなければなりません。 獲得するものとリスクのあるものを理解することは、どちらかまたは両方のタイプの投資がポートフォリオに適しているかどうかを判断するのに役立ちます。
