目次
- 住宅バブルとは？
- 住宅市場のバブルの原因
- バブルを破裂させる力
- 住宅市場の暴落
- 平均復帰
- 価格上昇の見積もり
- ボトムライン
ほとんどの人が価格が下がるリスクを理解して受け入れる株式市場とは異なり、家を買う人のほとんどは家の価値が下がるとは考えていません。
住宅市場は一般に、他の資産市場のように価格バブルの影響を受けていません。 それは、家の購入に関連する大きな取引コストのためであり、家を所有し維持するための持ち運びコストは言うまでもなく、投機的な行動を妨げる。 しかし、住宅市場は不合理な活気の時代を経ています。
、住宅価格バブルの原因、住宅バブルの破裂の引き金、住宅購入者が重要な住宅決定を行う際に長期平均に注目すべき理由について説明します。
重要なポイント
- 住宅バブルは長年続く一時的な出来事であり、高い需要、低い供給、価格の高騰によって特徴付けられますこれらのバブルは、経済的繁栄、低金利、より良い住宅ローン商品の提供、アクセスしやすいなどのさまざまな要因によって引き起こされますクレジット：住宅バブルをポップにする力には、経済の低迷、金利の上昇、需要の低下が含まれます。
住宅バブルとは？
住宅バブルの原因とその原因について説明する前に、住宅バブル自体を理解することが重要です。 在庫は限られていますが、一般的に住宅需要の急増から始まります。 投機家が市場に参入すると需要がさらに増加し、バブルが大きくなります。 供給が限られ、需要が多いため、価格は自然に高騰します。
住宅バブルは不動産業界だけでなく、住宅所有者や個人の財政にも直接影響を与えます。 バブルが経済に与える影響（金利、貸出基準、慣行）により、人々は、困難な時期に住宅ローンの支払いに追いつく方法を見つけざるを得ません。 家計を維持するためだけに貯蓄と退職金を使って、さらに深く掘り下げなければならない人もいます。
住宅バブルは通常一時的なイベントです。 株式市場のバブルははるかに頻繁に発生しますが、国際通貨基金（IMF）によると、住宅バブルははるかに長くなる可能性があり、数年続く可能性があります。
通常、一時的なイベントである住宅バブルは数年間続くことがあります。
住宅市場のバブルの原因
自由市場における商品やサービスの価格と同様に、住宅の価格は需要と供給によって左右されます。 需要が増加および/または供給が減少すると、価格が上昇します。 住宅の供給を減少させる自然災害がない場合、需要の傾向が現在の供給の傾向を上回るため、価格は上昇します。 同様に重要なことは、住宅の供給が需要の増加に反応するのが遅いことです。なぜなら、住宅の建設には長い時間がかかり、高度に開発された地域では、建設する土地がなくなるからです。 そのため、需要が突然または長期にわたって増加した場合、価格は確実に上昇します。
住宅価格の平均以上の上昇が主に需要の増加によって引き起こされることを確認したら、需要の増加の原因は何かを尋ねることができます。 いくつかの可能性があります。
- 一般的な経済活動と繁栄の回復により、消費者のポケットにより多くの可処分所得がもたらされ、住宅所有が促進されます。住宅をより手頃な価格にする長期金利。家計をより手頃な価格にする初期の月額支払いが少ない革新的な住宅ローン商品。 （住宅ローンの詳細については、 住宅ローンの基本 チュートリアルを参照してください。）信用への簡単なアクセス-引受基準の引き下げ-より多くのバイヤーを市場に投入します。借り手への信用の利用可能性を拡大する、住宅ローンの貸し手と住宅ローン債券投資家によるリスクの潜在的な誤った価格設定。金融リテラシーと住宅ローンの借り手による過度のリスクテイク。非現実的で持続不可能な住宅価格上昇の推計により、住宅購入者と不動産投資家による投機的で危険な行動。
これらの変数すべてが組み合わさって、住宅市場のバブルを引き起こします。 彼らはお互いに餌食になる傾向があります。 それぞれの詳細な議論は、この記事の範囲外です。 一般に、すべてのバブルと同様に、すべての市場参加者（買い手、借り手、貸し手、建設業者、投資家）による過度のリスクテイクと投機的行動に先立って、活動と価格の上昇が指摘されます。
バブルを破裂させる力
住宅システム全体に過度のリスクテイクが広まると、バブルが破裂します。 これは、住宅の供給がまだ増加している間に起こります。 つまり、需要は減少し、供給は増加するため、価格が低下します。
システム全体にわたるこのリスクのper延は、住宅所有者、住宅ローンの貸し手、住宅ローンの投資家、および不動産投資家が被った損失によって引き起こされます。 これらの損失は、次のような多くの要因によって引き起こされる可能性があります。
- 金利が上昇すると、一部の買い手にとって住宅所有権が手の届かないところに置かれ、場合によっては、住宅を現在手に入れられない価格にすることができます。 多くの場合、これはデフォルトと差し押さえにつながり、最終的に市場で利用可能な現在の供給に追加されます。が枯渇し、需給が均衡し、一部の住宅所有者、特に投機家が購入を手頃な価格または収益性のあるものにしようとする住宅価格の急激な上昇を遅らせています。 急激な価格上昇が停滞すると、住宅を購入するためにそれを期待する人々は、住宅を失い、市場により多くの供給をもたらします。
肝心なのは、マウントを失うと、信用基準が厳しくなり、住宅ローンの簡単な借り入れができなくなり、需要が減り、供給が増え、投機家が市場を去り、価格が下がるということです。
住宅市場の暴落
2000年代半ば、米国経済は、大不況と直接関係のある住宅バブルを経験しました。 ドットコムバブルに続いて、不動産の価値が徐々に上昇し始め、投機的な買い手、投資家、および他の消費者の間で住宅所有権の上昇を促進しました。 低金利、低頭金要件を含む緩和された貸出基準により、通常家を購入することができなかった人々が住宅所有者になることができました。 これにより、住宅価格がさらに上昇しました。
しかし、多くの投機的投資家はリスクが高くなりすぎて他の買い手が市場から抜け出したため買いをやめました。 これにより、価格が下落しました。 住宅ローン担保証券は大量に売却されましたが、住宅ローンのデフォルトと差し押さえは前例のないレベルまで上昇しました。
平均復帰
多くの場合、住宅所有者は、長期的な価格上昇率と平均回帰の可能性を最初に考慮せずに、最近の価格パフォーマンスが将来まで続くと仮定するという重大な誤りを犯します。 物理法則では、空気よりも密度の高い物体が上方に推進されると、重力が作用するため、最終的に地球に戻るとされています。 金融法では、価格の急激な上昇または下落の時期を経た市場は、やがて、長期的な平均上昇率が示すべき価格に合わせた価格に戻ると述べています。 これは平均復帰として知られています。
住宅市場の価格も、平均回帰のこの法則に従います。 急激な価格上昇、または場合によっては減価償却の期間の後、彼らは長期平均上昇率が示すべきところに戻ります。 住宅価格の平均復帰は、急速または段階的のいずれかです。 住宅価格は、長期平均に沿った価格にすぐに戻るか、長期平均が追いつくまで一定のままになることがあります。
上記の理論値は、1985年の第1四半期から1998年の第4四半期までの住宅価格指数の四半期ごとの平均増加率を計算することによって導き出されました。 。 次に、計算された四半期ごとの平均増加率をグラフに示された開始値とそれに続く各値に適用して、理論的な住宅価格指数値を導き出しました。
価格上昇の見積もり
あまりにも多くの住宅購入者が、今後数年間に期待するもののベンチマークとして最近の価格パフォーマンスを使用しています。 非現実的な推定に基づいて、彼らは過度のリスクを負います。 この過度のリスクテイクは、通常、住宅ローンの選択、および消費者が購入する家のサイズまたはコストに関連しています。 消費者向けに大量に販売され、比較的短期のローンとなるように設計された住宅ローン商品がいくつかあります。 借り手は、一定の年数以内にその住宅ローンから借り換えるという期待に基づいてこれらの住宅ローンを選択し、その時点で彼らの家にある公平のためにそうすることができます。
一般に、最近の住宅価格のパフォーマンスは、将来の住宅価格のパフォーマンスの良い予測ではありません。 住宅購入者は、住宅価格の長期的な上昇率に注目し、重要な資金調達の決定を行う際に平均復帰の財務原則を検討する必要があります。 投機家も同じことをする必要があります。
リスクを取ることは本質的に悪いことではなく、実際、リスクを取ることは時々必要であり、賢明ですが、適切なリスクベースの意思決定を行うための鍵は、財務的に健全な推定を行うことによってリスクを理解し測定することです。 これは、ほとんどの人が行う最大かつ最も重要な財務上の決定、つまり住宅の購入と資金調達に特に当てはまります。
ボトムライン
ファイナンスのシンプルで重要な原則は、平均復帰です。 住宅市場は一部の市場ほどバブルの影響を受けませんが、住宅バブルは存在します。 長期平均は、急激な価格上昇の後に住宅価格が最終的にどこに行き着くかを示し、その後に価格の停滞または下落が見られます。 同じことは、平均価格が上昇していない期間にも当てはまります。
