住宅ローンの支払い額は、利息と元本の返済の組み合わせで構成されます。 住宅ローンの存続期間にわたって、元本に対する利息の割合は変化します。
当初、住宅所有者の支払いは主に利息であり、少量の元本が含まれます。 住宅ローンが満期になると、支払いの主要部分が増加し、利息部分が減少します。 これは、請求される利息が住宅ローンの現在の未払い残高に基づいており、元本が返済されるにつれて減少するためです。 住宅ローンの元本が小さいほど、請求される利息は少なくなります。
たとえば、年間4％の利率と24年の満期までの時間で100, 000ドルの単純な住宅ローンを取ります。 年間の住宅ローンの支払いは6, 558.68ドルです。 最初の支払いには、4, 000ドル（100, 000ドルx 4％）の利息と2, 558.68ドル（6, 558.68-4, 000ドル）の元本返済が含まれます。 この支払い後の住宅ローン残高は97, 441.32ドル（100, 000〜2, 558.68ドル）です。
次の支払いは最初の6, 558.68ドルに等しくなりますが、元本に対する利息の割合は異なります。 2回目の支払いの利子は3, 897.65ドル（97, 441.32 x 4％）で、元本の前払いは2, 661.03ドル（6, 558.68-3, 897.65ドル）です。
2回目の支払いの主要部分は、1回目の支払いよりも約100ドル多くなります。 これは、住宅所有者が元本に向かってお金を支払ったため、元本を減らし、新しい利息の支払いは元本の低い金額で計算されるためです。 住宅ローンの終了に向かって、支払いは主に元本返済になります。
これは、従来のプレーンバニラローンの基本的な使用例です。 エキゾチックな住宅ローンを使えば、住宅所有者は 毎月の住宅ローンの支払いを選択します。
住宅ローンの償却方法
利息部分は毎月減少しますが、住宅ローンの支払い自体は時間とともに減少しません。 より多くのお金が元本残高に向かっています。元本残高は、ローンの存続期間にわたって完全に償却されます。 結果として、年が経つにつれて、住宅所有者の支払いの多くが元本になり、住宅所有者が資本を構築する速度が加速し、未払い額が減少します。 30年の固定住宅ローンの30年の間に、住宅所有者は、1年目と2年目での支払いと比較して、支払いごとに自己資本を大きく増やします。
支払いの減少
ただし、住宅ローンの支払いが減る特定の状況がいくつかあります。
変動金利の住宅ローン（ARM）では、時間の経過とともに支払いが減少する場合があります。 このタイプの住宅ローンでは、金利は、信用市場での借入の貸し手に対するコストを反映するインデックスに基づいて変動します。 ローンのベンチマーク率がローンの過程で低下すると、ARMでの支払いが減少する場合があります。 ただし、ARMには、場合によっては大幅に支払いが増加する可能性があります。 ローン文書には、金利が毎年どのくらい上昇する可能性があるか、およびローンの全期間にわたって上昇できる最大額が規定されています。
ローンの初期に住宅ローンの保険を支払わなければならない借り手は、彼女の住宅ローンの支払いが時間とともに減少するのを見るかもしれません。 ほとんどの住宅ローン会社は、購入価格の80％または住宅の価値のいずれか小さい方でローンに上限を設定し、借り手は頭金として他の20％を調達する予定です。
この融資対価値の比率は、家の価値が低下し、借り手が家の価値以上に借りている場合に、貸し手を保護するように設計されています。 場合によっては、貸し手は住宅所有者が購入価格の80％以上を借りることを許可しますが、貸し手は取引の一環として住宅ローン保険を必要とします。 この保険は、貸付残高よりも価値の低い物件を差し押さえなければならない場合に、貸し手を保護します。 借り手は、毎月の住宅ローンの支払いの一環として保険料を支払います。
借り手のローン残高が住宅価格の特定の割合（通常は78％）に下がると、借り手は貸し手に住宅ローン保険を取り下げるよう請願することができます。 借り手が成功したと仮定すると、住宅ローンの保険料が含まれなくなったため、ローンの残りの部分の住宅ローンの支払いは減少します。
