目次
- 借地権の改善とは何ですか？
- 仕組み
- 例
- 借地権の改善の種類
- 借地権改善ルール
- 借地権の改善の申請
借地権の改善とは何ですか？
借地権の改善とは、テナントの特定のニーズに合わせてカスタマイズするために、賃貸物件に加えられた変更のことです。 これらには、塗装、パーティションの設置、床の変更、またはカスタマイズされた照明器具の設置などの変更が含まれます。 借地権の改善は、家主（レンタルユニットの市場性を高めるためにそうすることを申し出るかもしれない）またはテナント自身によって行うことができます。
ほとんどの借地権改善の経済的耐用年数は5〜10年ですが、内国歳入法では、そのような改善の減価償却が建物の経済的耐用年数にわたって発生することを要求しています。
借地権の改善の仕組み
借地権の改善は、テナントの改善またはビルドアウトとしても知られており、一般的に商業施設の地主によって行われます。 家主は、既存または新規のテナントにこれらの改善を提供する場合があります。 変更は、特定のテナントのニーズとそのニーズに合わせて調整されます。
借地権の改善とは、テナントを収容するために家主が所有する構造に変更を適用するかどうかによって異なります。 ただし、あるテナントのスペースに変更を加えても、それらのテナントの隣人に対する借地権の改善とはみなされません。 建物の外観や景観の変更も適用されません。 家主が建物の屋根を交換したり、エレベーターをアップグレードしたり、駐車場を舗装したりした場合、これらの変更は特定のテナントに利益をもたらさないため、借地権の改善とはみなされません。
特定のテナントのスペースの内部に対して行われた改善のみが、借地権の改善とみなされます。
リースが終了すると、契約で別段の定めがない限り、改善は通常家主に帰属します。 テナントがそれらを受け取ることができる場合、彼または彼女は、プロパティに損傷を与えることなくそれらを削除する必要があります。
借地権の改善
借地権の改善例
家主は借地権の改善にお金を払って、特に小売業界で、テナントがより長い期間スペースを借りるように奨励することができます。 たとえば、ビジネスオーナーがディスクゴルフショップの建物をリースします。 家主は、賃貸エリアに4つの壁を追加して、ディスクの組み込みディスプレイと保管エリアを作成することを選択できます。 これらの変更は、借地権の改善とみなされます。
小売業の別の例を見てみましょう。 ストアAの所有者は、会社Bを通じてスペースをリースすることにしました。ストアには4つの壁のみがあり、その他のアメニティはありません。 リース交渉を通じて、会社B（家主）は、店Aがドアを開く前に、棚、レジ用のサービスカウンター、特別な照明を備えたディスプレイユニットを設置することに同意します。
重要なポイント
- 借地権の改善とは、テナントの特定のニーズに合わせて賃貸物件をカスタマイズするために行われる変更です。土地所有者は、既存または新規のテナントのこれらの改善に同意する場合があります。カスタマイズされた照明器具、床の変更はすべて借地権の改善です。建物、エレベーター、エスカレーター、屋根、防火、警報およびセキュリティシステム、HVACシステムの拡大は借地権の改善の対象にはなりません。
借地権の改善の種類
家主は、テナント改良手当（TIA）を通じて商業用の借地権の改善に対して支払うことができます。 この場合、家主は改善のための一定の予算（通常は1平方フィートあたり5〜15ドル）を許可し、プロジェクトを監督します。 その間、テナントはリノベーションプロセスを制御しますが、これには時間がかかる場合があります。 プロジェクトの予算を超えた場合、テナントが残高をカバーします。
賃借料は、借地権の改善に対しても提供される場合があります。 家主は、テナントがスペースの変更を節約するための手段として、リースの年間無料の月など、一定の月数の間、賃料を無料または割引賃料で提供します。 通常、テナントはプロジェクトを監督し、リースの改善を管理します。 テナントは、費用が予算額を超えた場合にも責任を負います。 さらに、賃料は後日引き上げられる可能性があり、テナントは長期のスペースに対してより多く支払うことになります。
別のタイプの借地権改善は、建築基準の手当です。 テナントは、4色の塗料の1つなど、家主が提供するさまざまな選択肢の中から決定できます。 これらのアイテムはテナントのニーズを満たさない場合があり、結果に満足できない場合があります。 追加の改善はテナントによってカバーされます。 家主はプロジェクトを監督します。
借地権改善ルール
2017年の新しい減税および雇用法に基づき、家主とテナントが控除を請求できる方法が変更されました。
2015年12月に、米国議会は、アメリカ人を租税増税から保護する（PATH）法を可決しました。 この法律は、適格な借地権の改善に関する15年間の定額費用回収を可能にする減税条項を恒久的にした。
これらのガイドラインの下では、家主とテナントは関連することを許可されておらず、建物の内部に行われたテナントのみがスペースを占有する場合にのみ改善が適格であり、建物の3年後に賃貸借物件の改善が完了する必要がありましたサービスのために占有されています。
2017年の新しい税法により、要件の一部が変更されました。 建物の内部を改善する必要があります。つまり、建物、エレベーター、エスカレーター、屋根、防火、警報、およびセキュリティシステムの拡大が必要であり、HVACシステムはまだ資格がありません。 修飾された改善プロパティでは、両当事者（地主とテナント）が無関係である必要がなくなりました。 また、内国歳入庁（IRS）によると、すべての改善は「不動産が最初に稼働した日以降」に行われる可能性があるという3年間の要件を廃止しました。
借地権の改善の申請
内国歳入庁（IRS）は、改善のための控除を許可していません。 しかし、改善は建物の一部と見なされるため、減価償却される傾向があります。 上記の条件が満たされている限り、IRSは減価償却控除を許可します。 仕事をする人は誰でも、それが家主であろうとテナントであろうと、減価償却をすることができます。 新しい税法は、許可される最大額を500, 000ドルから100万ドルに増やしました。
