不動産の価値を見積もることは、資金調達、販売リスト、投資分析、財産保険、課税など、さまざまな取り組みに必要です。 しかし、ほとんどの人にとって、不動産の価格を求めることは、不動産評価の最も有用なアプリケーションです。 この記事では、特に販売に関する不動産の評価の基本的な概念と方法を紹介します。
不動産評価：知っておくべきこと
基本的な評価の概念
値
技術的に言えば、財産の価値は、財産の所有権から生じる将来の利益の現在の価値として定義されます。 すぐに使用される多くの消費財とは異なり、不動産の利点は一般的に長期間にわたって実現されます。 したがって、資産の価値の推定では、経済的および社会的動向、ならびに政府の規制または規制、および価値の4つの要素に影響を与える可能性のある環境条件を考慮する必要があります。
価値とコストと価格
値は必ずしもコストまたは価格に等しいとは限りません 。 コストとは、実際の支出を指します。たとえば、材料や労働に対するものです。 一方、価格は誰かが何かに対して支払う金額です。 コストと価格は価値に 影響を与え ますが、価値を 決定する ものではありません。 家の販売価格は150, 000ドルかもしれませんが、その値は大幅に高くも低くもなります。 たとえば、新しい所有者が家に欠陥のある基礎などの深刻な欠陥を見つけた場合、家の価値は価格よりも低くなる可能性があります。
市場価格
評価とは、特定の日付における特定の資産の価値に関する意見または推定です。 鑑定レポートは、企業、政府機関、個人、投資家、および住宅ローン会社が不動産取引に関する決定を行う際に使用されます。 鑑定の目的は、不動産の市場価値を決定することです。これは、不動産が競争の激しい開かれた市場でもたらす可能性が最も高い価格です。
不動産の実際の販売価格である市場価格は、必ずしも市場価値を表すとは限りません。 たとえば、差し押さえの脅威のために売り手が強迫状態にある場合、またはプライベートセールが開催されている場合、不動産はその市場価値を下回って売れる可能性があります。
評価方法
正確な評価は、系統的なデータ収集に依存します。 特定のプロパティに関する詳細をカバーする特定のデータ、およびプロパティが位置する国、地域、都市、および近隣に関連する一般データが収集され、値に到達するために分析されます。 鑑定では、3つの基本的なアプローチを使用して、プロパティの値を決定します。
方法1：販売比較アプローチ
売上比較アプローチは、一戸建ての住宅や土地の評価によく使用されます。 市場データアプローチと呼ばれることもありますが、これは、プロパティを類似の特性を持つ最近販売されたプロパティと比較することによって得られる価値の推定値です。 これらの類似のプロパティは、compairsと呼ばれ、有効な比較を提供するために、それぞれ次のことを行う必要があります。
- 可能な限り対象物件に類似するオープンで競争の激しい市場で昨年中に販売された典型的な市場条件下で販売された
評価プロセスでは、少なくとも3つまたは4つの同等のものを使用する必要があります。 比較可能なものを選択する際に考慮すべき最も重要な要素は、サイズ、比較可能な機能、そしておそらく何よりも場所です。これは、不動産の市場価値に大きな影響を与える可能性があります。
比較可能物の品質
2つのプロパティがまったく同じではないため、類似する機能や、価値に影響を与える他の要因を考慮して、比較対象の販売価格の調整が行われます。
- 建物の年齢と状態売却日、比較可能な物件の売却日と鑑定日との間に経済的変化が生じた場合、物件の売り手が強要された場合、または物件が親族間で売却された場合など割引価格）場所、類似のプロパティは近隣と近隣で価格が異なる可能性があるため、ロットサイズ、造園、建設の種類と品質、部屋の数と種類、居住スペースの平方フィート、堅木張りの床、ガレージ、キッチンなどの物理的特徴アップグレード、暖炉、プール、中央空気など。
対象不動産の市場価値の見積りは、比較対象の調整後販売価格によって形成される範囲内に収まります。 比較対象の販売価格に対して行われた調整の一部は他の調整よりも主観的であるため、通常、調整の量が最も少ない比較対象に対して加重考慮が行われます。
方法2：コストアプローチ
コストアプローチを使用して、1つ以上の建物によって改善されたプロパティの値を推定できます。 この方法では、減価償却を考慮して、建物と土地の価値を個別に推定します。 推定値を合計して、改善されたプロパティ全体の値を計算します。 コストアプローチでは、合理的な購入者が既存の改善された不動産に対して、同等のロットを購入して同等の建物を建設するための価格よりも多く支払うことはないと想定しています。 このアプローチは、評価対象のプロパティが頻繁に販売されておらず、収入を生み出さないタイプである場合に役立ちます。 例には、学校、教会、病院、政府の建物が含まれます。
建物のコストはいくつかの方法で見積もることができます。たとえば、最近建てられた同等の建物の平方フィートあたりのコストに対象建物の平方フィートの数を掛ける平方フィート法が含まれます。 労働者と材料を含む個々の建築コンポーネントの測定単位あたりの建設コストに基づいてコストが推定される場所単位の方法。 数量調査方法。対象の建物を交換するために必要な原材料の量を、材料の現在の価格と関連する設置コストとともに推定します。
減価償却
評価のために、減価償却とは、不動産の改善の価値にマイナスの影響を与える条件を指し、以下を考慮します。
- 塗装や屋根の交換などの治療可能な劣化、構造上の問題などの治療不可能な劣化を含む物理的な劣化機能的な陳腐化は、古くなった家電製品、日付の付いた器具などの所有者が望ましくないと考える物理的または設計上の特徴を指しますまたは4つのベッドルームがあり、バスは1つだけの家経済的な陳腐化は、騒々しい空港や汚染工場の近くにあるなど、不動産の外部要因によって引き起こされます。
方法論
- 土地は減価償却できないため、売上比較アプローチを使用して、空いていて最大限に活用できるように土地の価値を見積もってください。建物の建設と敷地改良の現在の費用を見積もってください。劣化、機能的陳腐化または経済的陳腐化に起因する改善の減価償却額推定建設費から減価償却費を控除します。プロパティ値。
方法3：所得資本化アプローチ
多くの場合、単に収入アプローチと呼ばれるこの方法は、投資家が必要とする収益率と不動産が生み出す純利益との関係に基づいています。 マンション、オフィスビル、ショッピングセンターなどの収入を生み出す不動産の価値を推定するために使用されます。 対象資産が将来の収入を生み出すと予想される場合、およびその費用が予測可能で安定している場合、所得資本化アプローチを使用した評価はかなり簡単です。
直接還元
鑑定士は、直接大文字化アプローチを使用する場合、次の手順を実行します。
- 年間潜在総収入を見積もる有効な総収入を決定するために空室および家賃回収損失を考慮に入れる年間営業費用を差し引くプロパティのタイプとクラス。 これは、収益率または資本化率を推定することにより達成されます。資産の年次純営業利益に資本化率を適用して、資産価値の推定値を形成します。
総所得乗数
総所得乗数（GIM）メソッドを使用して、一戸建て住宅や二戸建て住宅など、通常は収入不動産として購入されないがレンタルできる他の不動産を評価できます。 GRM方式は、不動産の販売価格と予想される賃貸収入を関連付けます。 （関連資料については、「不動産賃貸物件を評価する4つの方法」を参照してください）
住宅用不動産の場合、通常、毎月の総収入が使用されます。 商業用および工業用不動産の場合、年間総収入が使用されます。 総所得乗数法は、次のように計算できます。
販売価格÷賃貸収入=総収入乗数
少なくとも3つの同様のプロパティからの最近の販売およびレンタルデータを使用して、正確なGIMを確立できます。 GIMは、対象物件の推定公正市場賃貸料に適用して、その市場価値を決定できます。これは、次のように計算できます。
賃貸収入x GIM =推定市場価値
ボトムライン
不動産の正確な評価は、住宅ローンの貸し手、投資家、保険会社、買い手、および不動産の売り手にとって重要です。 鑑定は通常、熟練した専門家によって行われますが、実際の取引に関与する人は、不動産評価のさまざまな方法の基本的な理解を得ることで利益を得ることができます。
