逆交換とは
リバース交換は、交換プロパティが最初に取得され、次に現在のプロパティがトレードオフされるタイプのプロパティ交換です。 買い手が現在の不動産を下取りまたは売却することを余儀なくされる前に、新しい不動産を購入できるように、逆交換が作成されました。 これにより、売り手は市場価値が上昇するまで現在の不動産を保有することができ、それにより、利益を最大化するために販売するタイミングを増やすことができます。
重要なポイント
- リバース交換とは、現在保有している不動産を売却せずに代替不動産を購入する不動産交換です。リバース交換とは、現在保有している不動産の売却後に代替不動産を購入しなければならない遅延交換とは異なります。通常、同種の交換ルールは逆交換には適用されません。 リバースエクスチェンジは1031物件にのみ適用され、投資家が新規購入を行うための資金的手段を持っている場合にのみ許可されます。
逆交換の仕組み
標準的な同種交換ルールは、通常、逆交換には適用されません。 このような規則により、通常、不動産投資家は、売却による利益が「同種」の不動産の購入に適用される限り、売却した不動産に対するキャピタルゲイン税の支払いを停止できます。 IRSは、現在または新規の不動産が適格な宿泊施設またはQEAAに保持されている限り、同様の扱いを可能にする一連のセーフハーバー規則を作成しました。 また、投資家は、既に所有している資産を放棄された資産の代替として使用することはできません。
リバース交換はセクション1031プロパティにのみ適用されるため、1031交換とも呼ばれます。 セクション1031のプロパティは、企業または適格な組織を持つ企業が順番に交換し、それらの販売から得られた利益に対する税金の支払いを延期するプロパティです。 ただし、個々の納税者が1つの不動産を購入して売却し、その利益を使用して別の不動産を購入するほど単純ではありません。 その代わり、プロセスの設定に使用されるファシリテーターの存在と同様に、設定された交換の標準がなければなりません。 セクション1245または1250のプロパティは、このタイプのトランザクションには不適格です。
「1031不動産」は、米国内国歳入法のセクション1031からその名前を取得します。これにより、投資家は、投資不動産の売買の過程でキャピタルゲイン税を支払う必要がなくなります。
特別な考慮事項
逆交換を成功させるための最も重要な側面の1つは、投資家が新規購入のための金銭的手段を持たなければならないという事実に依存しています。 新しい物件は交換時に放棄されていないため、投資家は古い物件の売却を完了することなく、新しい物件に全額の資金を提供できなければなりません。 特定の貸し手のみがリバースエクスチェンジ投資家と協力する意思がありますが、新しい不動産の取得は貸し手によって促進される可能性があります。
逆交換の要件
一般的に、逆交換のプロパティに適用される最大保有期間があり、通常は平均で約180日間です。 逆交換の反対は遅延交換または遅延交換です。交換では、交換者は最初に新しい不動産を取得する前に、取引または売却によって所有財産を放棄しなければなりません。
不動産の投資家が現在の不動産を売却できるようになる前に、新しい不動産の売却を終了しなければならない場合には、しばしば逆交換が使用されます。 このようなケースには、短時間で購入する必要のある望ましい新しい不動産の予期しない発見や、現在保有している不動産の販売が予期せずに失敗する状況が含まれます。投資家が新しい不動産の購入を継続する。
