不動産投資ガイド

目次

• 基本的な賃貸物件
• フリップサイド：不動産取引
• 不動産投資グループ
• 不動産有限パートナーシップ
• REIT
• 不動産投資信託
• 不動産に投資する理由
• 多様化と保護
• インフレヘッジ
• レバレッジの力
• 不動産投資の欠点

不動産の購入について考えるとき、おそらく最初に思い浮かぶのはあなたの家です。 しかし、特に株式市場に対するヘッジとして、物理的資産もポートフォリオに参加できます。 ただし、不動産は過去50年間で人気のある投資手段になりましたが、レンガやモルタルの購入と所有は、株式や債券への投資よりもはるかに複雑です。 、個人投資家向けの主要なオプションを、不動産投資がどの程度直接的なものか、投資する理由のおおよその順序でリストします。

基本的な賃貸物件

これは土地所有の慣行と同じくらい古い投資です。 人は不動産を購入し、テナントに貸し出します。 所有者である家主は、住宅ローン、税金、および財産の維持費を支払う責任があります。

理想的には、家主は前述の費用をすべて賄うのに十分な家賃を請求します。 家主は月々の利益を生み出すためにさらに請求することもできますが、最も一般的な戦略は忍耐強く、住宅ローンが支払われるまで費用を賄うのに十分な家賃を請求することです。 さらに、不動産は住宅ローンの期間にわたって価値が高くなり、家主にもっと価値のある資産を残したかもしれません。 米国国勢調査局によると、この国の不動産の価値は1940年から2006年まで一貫して増加しています。2008年から2010年のサブプライム住宅ローンのメルトダウン中に下落が見られましたが、現在回復し、全体的に増加しています。

投資家は、自分が不動産を探している市場を知っているか、専門家を雇って助けなければなりません。 賃貸不動産からの収入の流れを求める投資家にとって、考慮すべき最も重要な側面は、不動産の場所と市場の賃貸料金です。 場所については、多くの成功したレンタルが主要な学校の近くにあります。 たとえば、州立大学の近くで不動産を購入する場合、学生は毎年それを借りたいと思うでしょう。 収益性の高い賃貸物件には他にも多くの機能があり、学習するのに時間がかかるものもあります。

もちろん、理想的な投資のように見えるものの表面には傷があります。 悪いテナントが財産に損害を与えたり、さらに悪いことに、テナントをまったく持たなくなったりする可能性があります。 これにより、マイナスの毎月のキャッシュフローが発生します。つまり、住宅ローンの支払いを急ぐ必要があるかもしれません。 適切なプロパティを見つけることの問題もあります。 空室率が低いエリアを選択し、人々が借りたい場所を選択します。

人々がレンタルしたいエリアで理想的な不動産を見つけたら、住宅ローン計算機を使用して、関心のある不動産の総費用を決定します。 また、あなたのレンタルに有利な金利を確保するために、さまざまな住宅ローンの種類を調査する価値があります。

おそらく、賃貸物件と他の投資の最大の違いは、その世話に専念しなければならない時間と仕事の量です。 したくない場合は、プロのプロパティマネージャーを雇うことができます。 しかし、その人の給与は、投資の収益性に影響する費用になります。 （関連資料については、「不動産賃貸物件を評価する4つの方法」を参照してください）

フリップサイド：不動産取引

これは不動産投資のワイルドな側面です。 バイアンドホールド投資家から離れているデイトレーダーのように、不動産トレーダーはバイアンドレント家主とはまったく異なる品種です。 不動産トレーダーは、短期間、多くの場合3〜4か月以内に保有する目的で不動産を購入します。 この手法はフリッピングとも呼ばれ、非常に過小評価されているか、非常に暑い地域にある不動産の購入に基づいています。

純粋なプロパティフリッパーは、改善のためにプロパティにお金を入れることはありません。 投資は、変更なしに利益を上げるための本質的な価値を持たなければなりません。そうでなければ、彼らはそれを考慮しません。 このように反転することは、短期の現金投資です。

不動産フリッパーが不動産を降ろすことができない状況に巻き込まれた場合、これらの投資家は一般的に長期にわたって不動産の住宅ローンを支払うのに十分な準備現金を保持していないため、壊滅的です。 これは、悪い市場で資産をオフロードすることができない不動産トレーダーにとって、継続的な損失につながる可能性があります。

プロパティフリッパーの2番目のクラスも存在します。 これらの投資家は、安いまたは手頃な価格の不動産を購入し、それらを改修することで価値を高めてお金を稼ぎます。 その後、改修後にプロパティをより高い価格で販売します。 改善の程度によっては、これは長期投資になる場合があります。 この投資の制限機能は、時間がかかることであり、多くの場合、投資家は一度に1つの不動産しか引き受けることができません。

不動産投資グループ

不動産投資グループは、賃貸不動産のための小さな投資信託のようなものです。 賃貸不動産を所有したいが、家主になるのが面倒な場合は、不動産投資グループがあなたのための解決策かもしれません。

会社は、多くの場合マンションである建物のセットを購入または構築し、投資家が会社を通じてそれらを購入できるようにして、グループに参加します。 1人の投資家が1つまたは複数の自給式居住スペースを所有できますが、投資グループを運営する会社はすべてのユニットをまとめて管理し、メンテナンス、空のユニットの広告、テナントへのインタビューを行います。 この管理と引き換えに、会社は毎月の家賃の一部を受け取ります。

投資グループにはいくつかのバージョンがありますが、標準バージョンでは、リースは投資家の名前であり、すべてのユニットは時折空室を防ぐために家賃の一部をプールします。つまり、住宅ローンを支払っても十分に受け取ることができます。ユニットが空の場合。 投資グループの質は、それを提供する会社に完全に依存します。 理論的には、それは不動産投資に参入するための安全な方法ですが、グループはミューチュアルファンド業界に出没するのと同じ手数料に対して脆弱です。 繰り返しますが、研究が重要です。

不動産有限パートナーシップ

不動産有限パートナーシップ（RELP）は、不動産投資グループに似ています。不動産のポートフォリオ、または場合によっては1つの不動産を購入して保有するために形成されたエンティティです。有限の期間だけ存在します。 経験豊富な不動産マネージャーまたは不動産開発会社がゼネラルパートナーとして機能します。 その後、外部投資家は、リミテッドパートナーとしての所有権と引き換えに、不動産プロジェクトへの資金提供を求められます。 彼らはRELPの不動産によって生み出された収入から定期的に分配されるかもしれませんが、不動産が売却されたときに（できれば、かなりの利益で）本当の見返りが得られ、RELPは将来的に解消されます。

非流動性

REIT

私たちの洞窟に住む先祖が彼らのスペースから見知らぬ人を追いかけ始めて以来、不動産は周りにありました。そのため、ウォール街がそれを証券化する方法を見つけて、不動産を公開取引の道具に変えたのは驚くことではありません。

不動産投資信託（REIT）は、企業（または信託）が設立され、投資家のお金を使って収入のある不動産を購入、運営、販売するときに作成されます。 REITは、他の株式と同様に、主要な取引所で売買されます。 REITとしての地位を維持するために、この事業体は課税所得の90％を配当の形で支払う必要があります。 これを行うことにより、REITは法人所得税の支払いを回避しますが、通常の会社はその利益に対して課税されるため、株主に分配できる利益に食い込みます。

通常の配当を支払う株式と同様に、REITは定期的な収入を望む株式市場の投資家に適していますが、上昇の機会も提供します。 REITにより、投資家は、モール（これらに特化したREITの約4分の1）、医療施設、住宅ローン、オフィスビルなどの非居住用不動産に投資することができます。 前述の種類の不動産投資と比較して、REITも流動性が高いです。

不動産投資信託

不動産ミューチュアルファンドは、主にREITおよび不動産運営会社に投資します。 それらは、比較的少量の資本で不動産に対する多様なエクスポージャーを獲得する能力を提供します。 戦略と多様化の目標に応じて、投資家は個々のREIT株を購入するよりもはるかに幅広い資産選択を行うことができ、取引費用と手数料が少なくなる可能性があります。

REITと同様、これらの資金はかなり流動的です。 個人投資家にとってのもう一つの重要な利点は、特定の不動産投資の実行可能性とパフォーマンスに関する資産クラスとしての取得資産と経営陣の観点からファンドが提供する分析および研究情報です。 より投機的な投資家は、投資信託のファミリーに投資して、特定の不動産タイプまたは地域を戦術的にオーバーウエイトしてリターンを最大化できます。

不動産に投資する理由

不動産は、投資家のポートフォリオのリスクとリターンのプロファイルを強化し、競争力のあるリスク調整済みリターンを提供します。 サブプライム住宅ローン危機を考慮しても、民間市場商業用不動産は、国家投資評議会（NCREIF）のデータに基づいて、2000年から2010年までの10年間で平均8.4％を返しました。 そして通常、不動産市場は、特に株式や債券と比較して、低ボラティリティの市場です。

不動産はまた、より伝統的な収入源と比較すると魅力的です。 この資産クラスは通常、米国財務省に対して利回りプレミアムで取引され、財務省金利が低い環境では特に魅力的です。

多様化と保護

不動産への投資のもう1つの利点は、その多様化の可能性です。 不動産は他の主要な資産クラスと低い相関関係にあり、場合によっては負の相関関係があります。つまり、在庫が減少すると、不動産は上昇することがよくあります。 実際、ケース・シラー住宅価格指数の共同作成者であるイェール大学のロバート・シラーのデータによると、1956年に遡る15の過去の弱気市場のうち14で、住宅不動産価格が上昇しました。 もちろん、例外もあります。大不況の間に株式と一緒に貯蔵された不動産（これは異常ではありましたが、シラーは、危機を開始する際のサブプライム住宅ローンの役割を反映しています）。

つまり、ポートフォリオに不動産を追加すると、そのボラティリティが低下し、リスク単位あたりのリターンが高くなります。 不動産投資がより直接的であるほど、ヘッジはより良くなります：REITのようなより間接的で公開取引された車両は、明らかに株式市場全体のパフォーマンスを反映するでしょう（そして一部のアナリストは、REITが株式はS&P 500で表されます）。 しかし、興味深いことに、これも最近変化しています。 全米不動産投資信託協会（NAREIT）の調査によると、上場REITと広範な株式市場との相関関係は2015年に12年ぶりの低水準に達した。市場は必ずしもREIT市場に影響を与えるとは限らない」と同協会のウェブサイトであるReit.comの記事は結論付けた。

不動産はレンガとモルタルによって支えられているため、不動産は主たる代理人の対立も少なく、投資家の利益が経営者と債務者の完全性と能力に依存する程度も少なくなります。 より間接的な投資形態でもある程度の保護が行われます。たとえば、REITでは、利益の最小割合を配当として支払うことが義務付けられています。

インフレヘッジ

不動産のインフレヘッジ能力は、GDP成長率と不動産需要の間の正の関係に由来します。 経済の拡大に伴い、不動産の需要が家賃を押し上げ、これが資本価値の上昇につながります。 そのため、不動産は資本の購買力を維持する傾向があり、テナントへのインフレ圧力の一部をバイパスし、資本増価という形でインフレ圧力の一部を取り入れます。

レバレッジの力

REITを除き、不動産への投資は、投資家に株式市場の投資家が利用できない1つのツール、レバレッジを提供します。 株を購入したい場合、証拠金で購入している場合を除き、買い注文を出した時点で株の全額を支払う必要があります。 そしてそれでも、あなたが借りることができる割合は、その魔法の資金調達方法である住宅ローンのおかげで、不動産の場合よりもはるかに少ないです。

ほとんどの従来の住宅ローンは20％の頭金を必要とします。 ただし、住んでいる場所によっては、わずか5％しか必要としない住宅ローンが見つかる場合があります。 つまり、合計額の一部を支払うだけで、物件全体と保有する持分を制御できます。 もちろん、住宅ローンの大きさは、あなたが実際に所有している財産の量に影響しますが、書類が署名された瞬間にあなたはそれを管理します。

これは、不動産の足ひれと家主を同様に勇気づけるものです。 彼らは彼らの家の第2抵当を取り出し、2つまたは3つの他の特性の支払を置くことができる。 借り手が住宅ローンを支払うためにこれらを借りるか、利益のために売る機会を待つかに関わらず、彼らは総価値のごく一部しか支払わなかったにもかかわらず、これらの資産を管理します。

不動産投資の欠点：非流動性

不動産への投資の主な欠点は、非流動性または資産を現金に、現金を資産に変換するのが比較的難しいことです。 数秒で完了することができる株式または債券の取引とは異なり、不動産取引は完了するまでに数か月かかる場合があります。 ブローカーの助けを借りても、適切な取引先を見つけるだけで数週間かかる場合があります。 REITと不動産ミューチュアルファンドは、流動性と市場価格を改善しますが、直接不動産投資よりも株式市場全体との相関関係がはるかに高いため、ボラティリティが高く、分散効果が低くなります。 （関連資料については、「不動産に投資するにはどれくらいのお金が必要ですか？」を参照してください。）