市場アプローチの定義

市場アプローチとは何ですか？

市場アプローチは、類似の資産の販売価格に基づいて資産の価値を決定する方法です。 これは、コストアプローチと割引キャッシュフロー分析（DCF）とともに、3つの一般的な評価方法の1つです。

評価される資産の種類に関係なく、市場アプローチでは、類似する資産の最近の売上を調査し、それらの差異を調整します。 たとえば、不動産を評価する場合、ユニットの面積、建物の年齢と場所、およびその設備などの要因に対して調整が行われる場合があります。

市場アプローチは類似の資産との比較に依存しているため、比較可能な資産の最近の売上に関して利用可能な実質的なデータがある場合に最も役立ちます。

重要なポイント

• 市場アプローチは、資産の価値を決定するための方法であり、コストアプローチおよび割引キャッシュフロー分析（DCF）とともに、3つの一般的なアプローチの1つです。トランザクション。 そのデータが利用できない場合、別のアプローチが必要になる場合があります。

市場アプローチの仕組み

その名前が示すように、市場アプローチは「この資産の公正市場価値はいくらですか？」という質問に答えようとします。この質問に答えるために、評価者は類似の資産を含む最近の取引を調査する必要があります。 これらの資産は、評価される資産と同一ではないため、さまざまな調整を行う必要があります。

住宅用不動産や上場株式などの一部の市場では、十分なデータが利用できることが多く、市場アプローチを比較的簡単に使用できます。 民間企業の株式や美術やワインなどの代替投資など、他の市場では、同等の取引を見つけることが非常に困難になる可能性があります。

利用可能なデータが限られている状況では、評価者はコストアプローチや割引キャッシュフロー分析（DCF）などの代替方法に依存する必要がある場合があります。

市場アプローチの主な利点は、比較可能な取引に関する公開データに基づいていることです。 そのため、代替アプローチよりも主観的な仮定が少なくて済みます。 市場アプローチの主な欠点は、競合他社がほとんどいないニッチ市場で営業している民間企業の場合など、同等の取引が存在する場合はほとんどない状況では実用的でない可能性があることです。

市場アプローチの例

例として、あなたが新しいアパートを購入するために市場にいるとします。 希望する近所のアパートのリストが$ 200, 000で提供されています。 ユニットは、1ベッドルーム、1バスルームのある1, 000平方フィートのアパートメントです。 構造的には良好ですが、若干の改修が必要です。 それは望ましい近隣にありますが、その視界はあいまいであり、室内に洗濯機や乾燥機はありません。

あなたはアパートが好きですが、あなたは提示価格が高すぎると感じています。 アパートは1か月以上リストされているため、公正なオファーを行うと、売り手は提示価格を下回っていてもそれを受け入れる可能性があると疑い始めます。

そのために、あなたは去年売れた同じ近所にある同様のアパートの例を調べることで、アパートの公正な市場価値を決定することに取りかかりました。 次のように、結果を表にまとめます。

比較可能なトランザクション
	トランザクション1	トランザクション2	トランザクション3	トランザクション4	トランザクション5
価格	250, 000ドル	175, 000ドル	150, 000ドル	315, 000ドル	225, 000ドル
平方フィート	900	800	1, 100	1, 800	1, 600
平方フィートあたりの価格（端数）	275ドル	220ドル	135ドル	175ドル	140ドル
ベッドルーム	2	2	1	2	2
バスルーム	1	1	1	2	1
見る？	はい	はい	番号	はい	番号
スイート内の洗濯機と乾燥機？	はい	番号	はい	番号	番号
改修が必要	なし	なし	マイナー	なし	マイナー