土地信託とは？
土地信託とは、財産所有者の要請で財産の所有権または所有権を取得する法人です。 他のタイプの信頼と同様に、各土地信託の条件は一意です。
重要なポイント
- 土地信託とは、土地所有者の要請により、法的所有権、スチュワードシップ、または財産の部分的管理を行う組織です。将来の世代のために天然資源、史跡、公共レクリエーションエリアを維持するために未開発の土地の管理を担当している。詐欺、いくつかの保護地役権の寄付、およびそれらを受け入れる土地信託の事例は、監視の対象となります。
土地信託の仕組み
土地の信頼の2つのタイプを理解することから始めます。
- 所有権は、所有者が所有権を匿名で所有し、土地の所有権を行使できるようにします。 これらの信託は、1800年代にシカゴで最初に普及したため、一般に「イリノイ州の土地信託」とも呼ばれます。 当時、土地所有者は、土地を所有しているのと同じ場所で都市プロジェクトに投票することを許可されていませんでした。 この法律を回避するために、裕福なビジネスマンと政治家は土地信託を使用して匿名で土地を購入し、それにより彼らの投票権を保護します。
50州すべてが所有権を所有する土地の信託のための法的構造を持っているわけではありません。 ただし、ほとんどの州では、イリノイ州の土地信託法があり、独自の法律がない場合、どの州でも「イリノイ式」の土地信託を適切な法的指導で形成することができます。 一方、 保全土地信託では、 土地所有者が土地の使用と開発に対する権利を放棄する必要があります。 保全土地信託の目標は、野生生物、歴史的または文化的な場所、および天然資源を、商業開発または混乱または汚染につながる可能性のある他の活動から保護することです。
タイトル保有土地信託（別名イリノイ州土地信託）
所有権のある土地の信託では、土地所有者は信託財産と呼ばれる文書に署名します。これは財産の法的所有権を譲渡します。 トラストを設定するとき、土地所有者（トラストの付与者と受益者の両方）は、土地の管理方法、土地の管理者、土地からの収入の分配方法を指定できます。 これは、信託が紙の所有者である一方、土地所有者が財産の完全な管理を維持することを意味します。
タイトル保有信託は、財産所有者が匿名性を維持し、貴重な資産を遺言検認から保護する方法として使用されます。 また、他の多くの不動産計画の利点を提供し、判断や先取特権から資産を保護できます。 これは非常に裕福な有名人や大企業の開発計画をラップしたい場合に特に役立ちます。
適切な事例：フロリダ州オーランドの有名なウォルトディズニーワールドリゾートは、1965年に最初に所有権を所有する土地の信託を使用して購入されました。 リゾートが建設されているフロリダの沼地の元の所有者は、ディズニーが当時すでに名字であったが、購入の背後にあることを知りませんでした。 もし彼らが買い手の身元を知っていたら、おそらく彼らは提示価格を上げていただろう。
保全土地信託
保全土地の信託では、資産が完全に寄付されない限り、信託が土地の所有権を必ずしも引き継ぐわけではありません。 代わりに、土地所有者は、保全地役権と呼ばれる法的拘束力のある契約を締結し、それによって信託に対する開発権を「寄付」することができます。 信頼は、地役権が強制されることを保証し、場合によっては財産を管理することを任務としています。
地役権が所有権と使用権（農業や家畜を飼育する権利など）を保持しつつ、土地が永久に未開発のままであることを保証するように、保全地役権を調整することができます。 保全地役権は「土地に続きます」。つまり、土地が売却または相続人に渡された場合でも、地役権の条件は引き続き有効です。
5, 600万
全米の1, 300以上の民間保全土地信託によって管理されている未開発の土地の総エーカー数
特別な考慮事項
所有権と保全土地の信託には、もう1つの重要な違いがあります。後者への寄付は、大きな税控除を得ることができます。
土地所有者が保護権に開発権を寄付した場合、その土地の価値（地役権を有する）とその土地のために開発された場合の価値との差額に等しい税額控除を受けることができます。最高かつ最高の使用。」 場合によっては、この控除は数百万ドルの価値があります。
通常、土地所有者は、何世代にもわたって財産を所有している農民と牧場主か、土地を完全に購入する余裕のある非常に裕福な個人、家族、または企業です。 しかし、最近では、保護の税制上のメリットを人口の大部分に開放するように設計された新しい投資ニッチが開発されました。
保全地役権への投資…
これらの投資会社は、マルチメンバーパートナーシップ（または「シンジケート」）を使用して、複数の認定投資家が保全のために土地を購入するために資金をプールすることを許可しています。 保全地役権を介して土地開発権を土地信託に寄付した後、パートナーシップのメンバーは税控除を比例配分しました。 これらの保全パートナーシップのおかげもあり、2005年から2015年の間に土地保全が175％増加したと推定されています。
…そして保全地役権投資をめぐる論争
もちろん、利益の可能性があるときはいつでも、誰かがシステムを乱用します。 ゴルフコース、住宅開発、および実際にはあまり生態学的または文化的価値を持たない他の財産の地役権を寄付するために非常に大きな控除を受ける人々のいくつかの有名なケースがありました。
これに対応して、シンジケート投資、特に地役権の寄付を受け入れる土地信託に対する積極的な反発がありました。 ただし、この単一の焦点は、プレイ中の問題の全体像を描いていない場合があります。 農民、億万長者、またはシンジケート投資家から寄付されたものであっても、保護の動機付けを排除することなく虐待のリスクを最小限に抑えるために、保護地役権寄付法の詳細が必要であることは明らかです。
