民間住宅ローン保険（PMI）を聞いたことがあるかもしれません。これは、従来の貸し手から20％未満の頭金で住宅ローンを借りるときに支払わなければならない保険です。 残念ながら、連邦住宅局（FHA）は多くの点で従来の貸し手よりも寛大ですが、低頭金のローンには住宅ローン保険も必要です。 、FHAモーゲージ保険とは何か、PMIとどのように違うのか、誰がそれを運ぶのに必要なのか、どのくらいの期間、どれくらいの費用がかかるのか、それを避けるか取り除くための選択肢を学びます。 始めましょう。
チュートリアル：住宅ローンの基本
FHA抵当保険とは何ですか？
PMIと同様に、FHA住宅ローン保険の目的は、貸し手を保護することです。 借り手が自分の家に最低限の資本しか持っていない場合、借り手が家に立ち去って銀行を差し押さえることで失うものがあまりないため、借り手がデフォルトするリスク（貸し手にとって）は高くなります0％の頭金、住宅バブル住宅ローンから離れたすべての人々）。 （FHAの詳細については、 FHA住宅ローンについてを 必ずお読みください。）
FHAローンは、従来のローンよりも頭金要件が低く、収入と信用の要件が厳しくない。 ただし、完全ではない借用特性を備えた誰かに多額のお金を貸している場合は、何らかの方法で返済されることを保証する必要があります。 住宅ローン保険では、住宅ローンの支払いをやめて家から離れると、保険会社は貸し手が損失を取り戻すのを助けます。 したがって、住宅ローン保険は購入者を保護しないので迷惑に思えるかもしれませんが、もし存在しなければ、多くの人々は銀行が見ることになるため、より高い頭金を得るまでローンをまったく得ることができないでしょうローンのリスクが高すぎる。 多くの人々は、住宅ローン保険料を支払うことは、それを避けるのに十分な高額の頭金を得るまで数年待つよりも良い選択肢であると考えています。 （PMIを回避するには、セカンドモーゲージを使用するのが最善の選択肢ですか？詳細については、 Outsmart Private Mortgage Insurance をお読みください。）
FHAでは、前払い住宅ローン保険（UFMI）と呼ばれるものの支払いも必要です。 米国住宅開発局（HUD）が発表したMortgageeの手紙2010-28によると、UFMIはローンを申請する人に、ローンが終了した時点でローンの価値の1％を支払うことを要求しています。 ローンをクローズするときにこの金額を現金で支払うオプションがありますが、ほとんどの人はローンの合計額にそれを入れることを選択します。
FHAの抵当保険は民間の抵当保険とどのように違いますか？
FHA抵当保険の年間費用は、提供される頭金に応じて変わります。 2011年4月の時点で、HUDはFHAモーゲージ保険を1.10％に変更し、頭金は5％以上になりました。 前払い金が5％未満の場合、1.15％の保険料を支払う必要があります。 したがって、最低$ 8, 750（3.5％）の頭金を持つ250, 000ドルの家では、毎月の住宅ローン保険料はローン額241, 250ドルに基づき、月額231.20ドルになります。 この金額は、毎月の住宅ローンの支払いで支払う必要があります。
対照的に、PMIは、クレジットスコアに応じて、年間でローン残高の1.15％、またはこの例では月額231.20ドルかかる場合があります。 違いは要件にあります。 PMIでは、2011年5月にPMIから提供されたマンスリープレミアムおよびPMINUの月間レートによると、約1.15％nのレートを受け取るには、720を超える優れた信用格付けが必要です。クレジットスコアが低い場合、提示する必要がありますあらゆる種類の保険を提供する前の多額の頭金。 FHA住宅ローン保険では、3.5％の頭金を受け取るために最低580のクレジットスコアのみが必要ですが、ほとんどの貸し手は620-640のクレジットスコアを必要とします。 したがって、住宅ローン保険に加入しなければならない場合、FHA住宅ローン保険は2つの悪の少ない方です。 2011年の連邦法の下では、住宅ローン保険料は税控除の対象となります。したがって、通常のPMIまたはFHAの住宅ローン保険のいずれであっても、税額控除は打撃を和らげることができますが、この税額控除を受けるための適切な要件を満たしているかどうかを会計士に確認してください。 （FHA保険がこれらの悪の少ない理由の詳細については、 民間住宅ローン保険を避ける6つの理由を 読んで ください 。）
PMIがFHAモーゲージ保険よりも優れている場合があるのは、すべての貸し手がFHAのUFMIのように事前にモーゲージ保険の支払いを要求するわけではないことです。
誰がFHA住宅ローン保険に加入しなければなりませんか？
2011年2月の時点で、FHAローンを取得すると、わずか3.5％を抑えることができます。 しかし、従来のローンと同様に、ほとんどお金を払わないという特権と引き換えに、あなたのローン対価値比が十分に高くなるまで、言い換えれば、あなたが返済するまで、住宅ローン保険を支払わなければなりませんローンの一定額。 また、より高い保険料を支払う必要があります。 自己資本が十分に高い場合（FHAローンの場合は22％）、毎月の支払いに問題が生じ始めた場合、貸し手は家から離れることを心配することははるかに少なくなります。 同じ250, 000ドルの家で、以前の例から、最初にそれを購入し、住宅ローン保険に加入する必要があったとき、家から離れた場合の唯一の損失は、8, 750ドル（3.5％）の頭金です。 これは小さな変更ではありませんが、55, 000ドル（または総コストの22％）から離れるよりもずっと重要ではありません。
HUDによると、15年を超えるローンを持つ人は、5年間毎月の住宅ローン保険の支払いが必要であり、78％のローン対価値の比率を持っています（つまり、あなたのローンの元本の22％を支払ったことを意味します）元の頭金）、保険が不要になる前。 15年未満のローンを所有している場合、唯一の要件は78％のローン対価値の比率です。 （詳細については、 LTV計算の克服を ご覧ください。）
FHA抵当保険をどのように回避または取り除くことができますか？
FHA住宅ローン保険は住宅所有コストにかなりの費用を追加するため、おそらくそれを軽減または回避するためにできることはあるのか、どの時点でそれを取り除くことができるのか疑問に思うでしょう。
もちろん、住宅ローン保険を回避する最も簡単な方法は、20％を引き下げることです。 これを行うには、貯蓄が増えるまで購入を待つか、場合によっては、20％を抑える余裕のある安価な不動産を購入します。 もちろん、現実的には、3.5％のFHAローンを検討している場合、おそらく住宅ローンを買う余裕があるかどうかと、賃貸を続ける必要があることとの間の微妙な境界線をたどっています。
購入後、住宅価格が大幅に上昇した場合、PMIからの借り換えができるかもしれません。 これが機能するためには、あなたの家の価値があなたの家の22％のエクイティを与えるのに十分に感謝している必要があります。
一部の貸し手は、低い頭金を許可しているにもかかわらず、毎月の住宅ローン保険料の支払いを必要としない特別な融資プログラムを提供する場合があります。 たとえば、Quicken Loansには、少なくとも5％を納めることができる借り手向けの「PMI Buster」というプログラムがあります。 ただし、借り手は、これと同様のプログラムを提供する貸し手は従来のPMIを必要としないかもしれないが、より高い金利を提供するなど、別の方法で貸し出しのリスクを補うことを期待すべきです。 実際、これは「貸し手が支払った住宅ローン保険（LPMI）を使用して従来のPMIを排除することで支払いを削減します。LPMIは住宅ローン率に組み込むことができます」と宣伝するPMIバスターローン商品の場合です。
他のすべてが失敗した場合、いつかは毎月の住宅ローンの支払いを行うだけで、78％のローン対価値の比率に達します。 この記事全体で議論してきた$ 250, 000の住宅購入では、11年9か月後に22％のエクイティに達します。 これは、保険を解約できるまで、合計32, 599.20（141 x 231.20 = 32, 599.20）の月間住宅ローン保険料を支払うことを意味します。
注： FHAローンでこの時点に達すると、貸し手は住宅ローン保険を自動的に解除することになっています。
その価値はありますか？
低頭金ローンを検討するときは、前払い住宅ローン保険と毎月の住宅ローン保険料の両方の追加費用が、より早く家を建てる価値があるかどうかを考えてください。 この取り決めでは、長期的に見れば、金銭的に勝つか負けるかを計算するのは困難です。置くために20％。 また、収入と支出は、良くも悪くも誰も予想できない方法で変化する可能性があるため、余分な16.5％を節約するのに何年かかるかを正確に予測することはできません。 これらの理由から、自分自身に電話をかける場所を確保するために、住宅ローン保険に必要な追加のお金を支払うことに不安があるかどうかを心理的に判断することが最善かもしれません。
その最初の家の購入に関する詳細については、初めての住宅購入者の ための資金調達の基本を 必ずお読み ください 。
