賃貸物件の所有には特典があります。 適切な賃貸物件を選択すると、住宅ローンをカバーし、毎月かなりの利益を提供する定期的な収入源を受け取ることができます。 不動産を売却するとき、あなたは大規模な暴落に直面するかもしれません。
ただし、その収入を生む機械は、販売時に費用が発生する可能性があります。 これは、資産が売却されたときにキャピタルゲイン（利益）に対して税金を支払うためです。 2018年の場合、77, 201ドルから479, 000ドルの間の課税所得と共同で申告している場合、長期キャピタルゲイン税率は15％です。 収入が479, 001ドル以上の場合、キャピタルゲイン率は20％です。
賃貸不動産を売却すると、売却によって実現する利益に応じて、かなりの税金にかかわることがあります。 たとえば、480, 000ドルの課税所得と100, 000ドルのキャピタルゲインで共同提出する夫婦の場合、これらの賃貸物件の利益に対する税金は20, 000ドルになります。 しかし、賃貸物件を売却する際の負担を軽減する方法があります。 以下は3つの戦略です。
損失を伴うオフセットゲイン
それが何であるか： 税損失の収穫
対象者： 特定の税年度にキャピタルロスがある人
あなたが得るもの： 賃貸不動産販売から実現されるキャピタルゲインからそれらの損失を差し引く機能
賃貸不動産を売却する際の税負担を減らす効果的な方法は、売却による利益と投資の別の分野での損失を組み合わせることです。 これは、脱税収穫と呼ばれます。 多くの人々は、年末にこの戦略を採用して、株式獲得による債務を削減していますが、賃貸不動産にも使用できます。 これは、内国歳入庁が利益と損失を組み合わせて、政府に対する債務を減らすことができるためです。
賃貸アパートの売却で50, 000ドルを稼いだが、株式市場で入浴し、75, 000ドルを失ったとします。 キャピタルゲインの全額50, 000ドルを相殺して、賃貸物件の売却による利益を一掃することができます。
税法のセクション1031を活用する
概要 ： IRSセクション1031「いいね」交換
対象者： 新しい不動産に投資用不動産（賃貸物件）の売却による収益を再投資できる人
あなたが得るもの： キャピタルゲインの一部またはすべての税金を延期する機能
キャッシュアウトを目的としていない不動産投資家は、税法のセクション1031のおかげでキャピタルゲイン税の支払いを延期できます。 セクション1031の交換では、賃貸物件を売却し、「同種の」不動産を購入し、交換が行われた時点で納税を延期できます。 1031回の交換は何回でも実行できますが、最終的に利益を上げると税金が支払われます。 2017年の減税および雇用法の通過前に、セクション1031の交換には特定の種類の個人財産が含まれることもありました。 新しい法律の下では、取引所は不動産に関与しなければなりません。
税金を繰り延ばす最も簡単な方法は、1つのプロパティを別のプロパティと交換することです。 遅延交換と呼ばれるより複雑な戦略では、プロパティを販売してから、1つ以上の他の同様の置換プロパティを取得できます。 「同種」という用語には、非常に幅広い解釈があります。 あるコンドミニアムを別のコンドミニアムに交換したり、あるビジネスを別のビジネスに交換したりする必要はありません。 財産に関する主な規定は、賃貸目的である必要があり、収入が発生している必要があるということです。 個人の家、別荘、またはその他の財産はカウントされません。
タイミングが重要です。 売却日から45日以内に潜在的な代替物件を特定し、180日以内に代替物件を閉鎖する必要があります。 180日前に納税申告書の期限を迎える場合は、早めに締め切らなければなりません。 締め切りに間に合わない場合、元の賃貸物件の売却に税金を支払う必要があります。
賃貸物件を主な住居に変える
概要： 賃貸不動産の主な住居への転換
対象者： 賃貸不動産を主な居住地に変換して、販売時の税制を改善できる人
あなたが得るもの： 税金からキャピタルゲインで最大500, 000ドルを除外する能力
あなたが住んでいる家を売ることは、利益のために賃貸物件を荷降ろしするよりも優れた税制上の利点があります。 IRSセクション121では、独身の場合は主住居の売却から最大250, 000ドルの利益を除外し、共同で結婚している場合は最大500, 000ドルを除外することができます。 資格を得るには、5年間家を所有し、5年のうち少なくとも2年間はその家に住んでいなければなりません。 控除額は、プロパティがレンタルに使用された期間と主な居住地に使用された期間に依存します。
たとえば、5年前に20万ドルで家を購入し、最初の3年間家を借りたとします。 2年前、あなたは引っ越して、最近30万ドルで家を売却しました。 キャピタルゲインで$ 100, 000を実現しますが、5年のうち2回しか家に住んでいないため、その金額の5分の2（40％）しか差し引けません。 キャピタルゲインの残りの60, 000ドルは、キャピタルゲイン税の対象となります。
賃貸不動産所有者の税額控除
ボトムライン
キャピタルゲイン税は、不動産投資の売却から得られる利益の大きな部分を占める可能性がありますが、ありがたいことに、それを回避する方法があります。 ある資産を別の資産と交換するか、投資損失と利益を組み合わせて税金の減額を相殺するか、レンタルを主な居住地に変換するかに関わらず、これらの戦略はキャピタルゲイン税の一部またはすべての支払いを延期または回避するのに役立ちます。 これらがなければ、課税所得に応じて、キャピタルゲインの利益が利益の15％または20％になります。
