借地権の改善とは、テナントの特定のニーズに合わせてカスタマイズするために賃貸物件に加えられる変更です。 塗装、パーティションの設置、フローリングの変更、またはカスタマイズされた照明器具の設置などの借地権の改善は、賃貸ユニットの市場性を高めるためにそうすることを申し出るかもしれない家主、またはテナント自身によって行うことができます。
ほとんどの借地権の改善の経済的耐用年数は5〜15年ですが、内国歳入法では、そのような改善の減価償却が建物の経済的耐用年数にわたって生じることを要求しています。 借地権の改善には、米国の課税ベースの財務報告書を使用しているか、米国の一般に認められた会計原則（GAAP）の財務報告書を使用しているかによって、異なる減価償却ルールがあります。 税務上、借地権の改善は最大15年間の期間減価償却される資格があります。
重要なポイント
- 借地権の改善とは、テナントの特定のニーズに合わせて賃貸物件をカスタマイズするために行われる変更です。IRSでは、借地権の改善に対する控除は認められていません。 しかし、改良は建物の一部とみなされるため、減価償却の対象となります。GAAPでは、借地権の減価償却は15年間のスケジュールに従う必要があり、その耐用年数に基づいて毎年再評価する必要があります。
借地権の改善の仕組み
借地権の改善は、テナントの改善またはビルドアウトとしても知られ、一般に商業用地の家主によって行われます。 家主は、既存または新規のテナントにこれらの改善を提供する場合があります。 変更は、特定のテナントのニーズとそのニーズに合わせて調整されます。 特定のテナントのスペースの内部に対して行われた改善のみが、借地権の改善とみなされます。
前述のように、借地権の改善は、特定のテナントに利益をもたらす空間の構造的変化に適用されます。 したがって、あるテナントのスペースに変更を加えても、隣人の借地権の改善とはみなされません。 建物の外観や景観の変更も適用されません。 家主が建物の屋根を交換したり、エレベーターをアップグレードしたり、駐車場を舗装したりした場合、これらの変更は特定のテナントに利益をもたらさないため、借地権の改善とはみなされません。
リースが終了すると、契約で別段の定めがない限り、改善は通常家主に帰属します。 テナントがそれらを受け取ることができる場合、彼または彼女は、プロパティに損傷を与えることなくそれらを削除する必要があります。
米国税務基準財務報告
15年ルールは、2004年に内国歳入庁（IRS）によって制定されました。その年より前の減価償却期間は39年でした。 15年ルールは永続的なものではなく、毎年再承認する必要があります。 減価償却期間は、リースホールドの改善の実際の耐用年数またはリースの残りの期間に関係なく固定されています。
GAAP財務報告
GAAP財務報告の場合、借地権の改善は、改善の金額に応じて資産化または費用化できます。 企業は資本化限度を設定します。これは、管理者が決定する内部会計基準であり、それを超えると項目が費用ではなく資本化される基準額を設定します。 金額が資本化限度を超えない場合、借地権の改善は、発生した期間に費用計上されます。 ただし、コストが資本化限度を超える場合、会社は資本化して償却します。
GAAPに基づく資産化された借地権の改善は、残存耐用年数またはリースの残存期間のうちの短い方で償却されます。 耐用年数は、経営陣の見積りに基づいて決定されます。 さらに、リースの残りの期間には、発生が予測可能で合理的に保証されている限り、延長を含めることができます。 建物がその後購入された場合、リースは無効となり、賃貸借契約の改善は建物の残りの耐用年数にわたって償却されます。
