目次
- 住宅ローンとは何ですか？
- 住宅ローンの6つの主要なタイプ
- 固定金利住宅ローン
- 調整可能金利の住宅ローン
- 初回支援プログラム
- 初めての買い手のための住宅ローン
- ボトムライン
家を完全に現金で購入できない限り、適切な物件を見つけることは戦いの半分にすぎません。 残りの半分は、最高のタイプの住宅ローンを選択しています。 長期にわたって住宅ローンを返済する可能性が高いため、ニーズと予算に合ったローンを見つけることが重要です。 貸し手からお金を借りるとき、あなたは利子付きで一定の期間にわたってそのローンを返済するための法的合意をしている。
重要なポイント
- 住宅ローンの2つの主要部分は、ローン額である元本とその元本に課される利息です。米国政府は住宅ローンの貸し手として機能しませんが、特定の種類の住宅ローンを保証します。住宅ローンは、慣習的、適合、不適合、連邦住宅局被保険者、米国退役軍人局被保険者、および米国農務省被保険者です。
住宅ローンとは何ですか？
住宅ローンの支払いには、元本と利息の2つの要素があります。 元本は貸付額を指します。 利子は追加の金額（元本の割合として計算）であり、貸し手は、時間の経過とともに返済するお金を借りる特権に対してあなたに請求します。 住宅ローン期間中は、貸し手が設定した償却スケジュールに基づいて毎月の分割払いで支払います。
住宅ローンの価格設定に関係するもう1つの要因は、年率（APR）で、これはローンの総コストを評価します。 APRには、金利およびその他のローン手数料が含まれます。
住宅ローンの6つの主要なタイプ
すべての住宅ローン商品が平等に作成されているわけではありません。 他のものより厳しいガイドラインを持っているものもあります。 一部の貸し手は20％の頭金を必要とするかもしれませんが、他の貸し手は家の購入価格のわずか3％を必要とします。 いくつかの種類のローンの資格を得るには、手つかずのクレジットが必要です。 その他は、星未満の信用を持つ借り手を対象としています。 米国政府は貸し手ではありませんが、収入、融資限度、および地理的領域に関する厳しい適格要件を満たす特定の種類の融資を保証します。 さまざまな住宅ローンの概要を以下に示します。
ファニーメイとフレディマックは、米国の従来の住宅ローンのほとんどを売買する2つの政府支援企業です。
従来の住宅ローン
従来のローンは、連邦政府が後援していないローンです。 良好な信用、安定した雇用および収入の履歴、および3％の頭金を支払う能力を備えた借り手は、通常、ファニーメイまたはフレディマック、ほとんどの従来の住宅ローンを売買する2つの政府支援企業が支援する従来のローンの資格を得ることができますアメリカ。 民間住宅ローン保険（PMI）の必要性を避けるために、借り手は一般に20％の頭金を支払う必要があります。 一部の貸し手は、低頭金要件と民間の住宅ローン保険（PMI）のない従来のローンも提供しています。
適合住宅ローン
適合ローンは、連邦政府によって設定された最大ローン制限によって制限されます。 これらの制限は地域によって異なります。 2019年には、連邦住宅金融庁は、1ユニットの不動産の基準適合ローン限度額を484, 350ドルに設定しました。 ただし、FHFAは、国の特定の地域（たとえば、ニューヨーク市やサンフランシスコなど）で、より高い最大ローン制限を726, 525ドル（ベースライン制限の150％）に設定します。 これは、これらの高コスト地域の住宅価格が、ベースラインのローン制限を少なくとも115％以上上回るためです。
484, 350ドルまたは726, 525ドル
場所に応じて、2019年に1ユニットのプロパティに適合する住宅ローン制限。
不適合の住宅ローン
一般的に、融資額または引受ガイドラインのために、ファニーメイとフレディマックは不適合ローンを売却または購入することはできません。 ジャンボローンは、最も一般的な不適合ローンです。 融資額は通常、適合する融資限度を超えているため、「ジャンボ」と呼ばれます。 これらのタイプのローンは貸し手にとってリスクが高いため、借り手は通常、より多くの現金準備金を提示し、10％から20％（またはそれ以上）の頭金を払い、強い信用を持たなければなりません。
政府保証のFHAローン
低から中程度の収入のバイヤーが初めて住宅を購入する場合、通常、通常の融資を受ける資格がない場合は、連邦住宅局によって保証された融資を利用します。 借り手は、家の購入価格の3.5％を低く抑えることができます。 FHAローンは、従来のローンよりも信用スコアの要件が緩和されています。 ただし、FHAは直接お金を貸しません。 FHA承認の貸し手によるローンを保証します。 FHAローンの1つの欠点：すべての借り手は、ローンの存続期間中、貸し手を借り手の債務不履行から保護する一種の住宅ローン保険である前払いおよび年間の住宅ローン保険料（MIP）を支払います。
FHAローンは、従来のローン商品の対象とならない低から中程度の収入の借り手、または多額の頭金を支払う余裕のない人に最適です。 FHAローンでは、10％の頭金を受け取る資格があるFICOスコアは最低500、3.5％の頭金を受け取る資格があるFICOスコアは580です。
米国退役軍人省は、頭金を必要としない資格のあるサービス会員の住宅ローンを保証しています。
政府保証のVAローン
米国退役軍人局は、資格のある兵役メンバー、退役軍人、およびその配偶者の住宅購入者ローンを保証しています。 借り手は、頭金を必要とせずに、融資額の100％を融資できます。 その他の利点には、閉鎖費用の上限（販売者が支払う場合があります）、ブローカー手数料なし、MIPなしなどがあります。 VAローンには、「資金調達手数料」が必要です。これは、納税者の費用を相殺するのに役立つローン金額の割合です。 資金調達料金は、兵役のカテゴリとローンの金額によって異なります。 次のサービスメンバーは、資金調達料を支払う必要はありません。
- 退役軍人または退役軍人の配偶者の生存中またはサービス関連の障害により生存している配偶者の生存
VAローンは、適格な現役軍人または退役軍人とその配偶者に最適で、非常に競争力のある条件と、金融ニーズに合わせた住宅ローン商品が必要です。
政府保証のUSDAローン
米国農務省は、全国の農村地域の低所得者層の住宅所有を可能にするローンを保証しています。 これらのローンは、資産がUSDAの適格性ルールを満たしている限り、適格な借り手に対してほとんどまたはまったくお金を必要としません。
USDAローンは、所得が低く、頭金の節約になり、通常のローン商品の対象とならない適格な農村地域の住宅購入者に最適です。
固定金利のローンは、長い間家に住んでいる人に最適です。
固定金利住宅ローン
返済の長さを含む住宅ローンの条件は、貸し手がどのようにあなたのローンとあなたの金利の価格を決めるかという重要な要素です。 固定金利ローンは、彼らがどのように聞こえるかということです：ローンの寿命のための設定された金利、通常10年から30年まで。 早く家を返済し、月々の支払い額を増やす余裕がある場合、短期の固定金利ローン（15年または20年など）で時間と利子の支払いを削減できます。 また、あなたの家の資産をより速く構築するでしょう。
短期の住宅ローンを選択するということは、長期のローンよりも毎月の支払いが高くなることを意味します。 予算を増やして高額の支払いを処理できるように、数値を計算します。 また、退職や緊急資金のための貯蓄など、他の目標を考慮することもできます。
固定金利のローンは、何年も延滞することを計画している買い手にとって理想的です。 30年の固定ローンは、他の財政的ニーズを満たすための余地を与えてくれるかもしれません。 ただし、少しのリスクに対する欲求があり、住宅ローンをより早く返済するためのリソースと規律がある場合、15年間の固定ローンは、利子を大幅に節約し、返済期間を半分に短縮できます。
調整可能金利の住宅ローンは、固定金利の住宅ローンよりもリスクが高くなりますが、近いうちに住宅を売却したり、住宅ローンを借り換えたりする場合には意味があります。
調整可能金利の住宅ローン
調整可能金利住宅ローン（ARM）は、3〜10年の初期期間の固定金利を持っていますが、その期間が終了すると、市場の状況によって金利が変動します。 金利がリセットされた後、月々の住宅ローンの支払いを増やすことができない場合、これらのローンはリスクを伴う可能性があります。 一部のARM製品には、毎月の住宅ローンの支払いが特定の金額を超えないように指定するレートキャップがあります。 その場合は、数字を計算して、その時点までの支払いの増加を処理できるようにします。 市場の状況や財務状況が変化する可能性があるため、ARMがリセットされる前に住宅を売却したり、住宅ローンを借り換えたりできることを期待しないでください。
最初の固定金利期間を超えて家に滞在する予定がない場合、またはローンがリセットされる前に借り換えをするつもりであることがわかっている場合、ARMは堅実なオプションです。 どうして？ ARMの金利は返済初期の固定金利よりも低くなる傾向があるため、住宅所有の最初の数年間は利子の支払いで数千ドルを節約できる可能性があります。
初回支援プログラム
州または地方の住宅当局が後援する特別プログラムは、初めての購入者に特に役立ちます。 これらのプログラムの多くは、購入者の収入または経済的ニーズに基づいて利用できます。 これらのプログラムは、通常、頭金の助成金の形で支援を提供しますが、初めての借り手が閉鎖費用でかなりのお金を節約することもできます。
米国住宅都市開発省は、州ごとに初めて住宅購入者プログラムをリストしています。 州を選択し、「Homebuying Assistance」を選択して、最寄りのプログラムを見つけます。
初めての買い手のための住宅ローン
これらのすべてのローンプログラム（初回の住宅購入者支援プログラムを除く）は、家を購入するのが初めてであろうと4回目であろうと、すべての住宅購入者が利用できます。 多くの人は、FHAローンは初めて購入する人だけが利用できると誤って考えていますが、購入に至るまで少なくとも3年間は購入者が主たる住居を所有していない限り、繰り返し借り手は資格を得ることができます。
あなたの状況に最適なローンを選択することは、主にあなたの収入、信用履歴とスコア、雇用、および財政的目標、あなたの財政的健康に依存します。 住宅ローンの貸し手は、最高のローン商品を決定するためにあなたの財政を分析するのに役立ちます。 また、複雑になる傾向がある資格要件をよりよく理解するのに役立ちます。 支援的な貸し手または住宅ローンブローカーは、住宅ローンを取得し、住宅ローンを取得して家を購入するために可能な限り強力な地位にあなたを置くためにあなたの宿題を提供するかもしれません。
ボトムライン
選択したローンの種類に関係なく、信用報告書を事前に確認して、自分の立場を確認してください。 Annualcreditreport.comを通じて、毎年、3つの主要な報告機関のそれぞれから無料のクレジットレポートを1つ受け取る権利があります。 そこから、エラーを見つけて修正し、借金の返済に取り組み、住宅ローンの貸し手に近づく前に支払いの遅れの履歴を改善することができます。
家を見てオファーをすることに真剣に取り組む前に、資金調達を追求することは有利です。 どうして？ 事前承認書を手にすれば、より迅速に行動することができ、売り手がより真剣に受け止めることができます。
