運用からの資金（ffo）

運用からの資金はどういう意味ですか？

運用からの資金（FFO）は、不動産投資信託（REIT）が運用からのキャッシュフローを定義するために使用する数値を指します。

FFOは、減価償却費と減価償却費を収益に加算し、売上利益を差し引くことで計算されます。 それは時々一株ごとに引用されます。 REITおよび他の同様の投資信託を評価する場合、1株当たり利益（EPS）の代わりに、1株当たりFFO比率を使用する必要があります。

運用資金（FFO）

運用資金（FFO）を理解する

FFOはREITによって生成された現金の尺度です。 不動産会社はFFOを運用パフォーマンスのベンチマークとして使用しています。 全国不動産投資信託協会（NAREIT）は、もともとこの数値を先駆けたものであり、これは非GAAP指標です。

FFOの式は次のとおりです。

FFO =純利益+減価償却+償却-不動産売却益 。

FFO計算のすべてのコンポーネントは、REITの損益計算書に記載されています。 たとえば、REITの減価償却が20, 000ドル、資産売却益が40, 000ドル、純利益が100, 000ドルの場合、FFOは80, 000ドルになります。 すべてのREITは、公開財務諸表でFFO計算を表示する必要があります。 彼らは通常、損益計算書の脚注として指標を開示しています。

FFOは、REITの営業活動によるキャッシュフローと混同しないでください。これは、企業のキャッシュフロー計算書に報告されており、代わりに、通常の継続的な事業活動から企業に流入する現金および同等物の純額を測定します。 FFOは、流動性の尺度としてのキャッシュフローの代替と見なされるべきではありません。

FFOがREITパフォーマンスの良い尺度である理由

FFOは、REITの真のパフォーマンスを不正確に伝える可能性のある費用計算方法を補償します。 GAAP会計では、すべてのREITが標準的な減価償却方法の1つを使用して、投資不動産を経時的に減価償却することが必要です。 ただし、実際には多くの投資不動産は時間の経過とともに価値が増加し、REITの価値を説明する際の減価償却が不正確になります。 この問題を調整するには、減価償却と償却を純利益に戻さなければなりません。

FFOはまた、これらのタイプの販売は非経常的であると見なされるため、不動産の販売による利益を差し引きます。 REITは、すべての課税所得の90％を配当の形で支払う必要があります。 不動産の売却による利益はREITの課税所得に追加されないため、価値とパフォーマンスの測定に含まれるべきではありません。

前述のように、1株あたりのFFOは、上記の理由からEPSの数値を補完するものとして企業から提供されることがあります。 同様に、多くのアナリストや投資家は、REITの価格FFO比率を価格収益率の補足として評価しています。

運用から調整された資金

また、不動産アナリストは、REITの調整済み運用資金（AFFO）を計算することも増えています。 この計算では、REITのFFOを取得し、資本化されてから償却される経常支出と、定額の賃料を差し引きます。 これらの定期的な資本支出には、塗装プロジェクトや屋根の交換などのメンテナンス費用が含まれる場合があります。 AFFOは、REITの収益性のより正確な推定値として注目を集めています。

AFFO尺度は、REITの現金生成または配当支払能力のより良い尺度を提供するために開発されました。 AFFOに加えて、この代替手段は、配布可能な資金または配布可能な現金と呼ばれることもあります。

REITのFFOの例

人気のあるモールREITサイモンプロパティグループは、2016年から6％増加した40億ドルの2017年の損益計算書の運営からの資金を報告しました。 FFOにたどり着くために、同社は約18億ドルの減価償却費を追加し、優先分配金と配当金の支払いの530万ドルの削減、およびその結果生じた減価償却費の非支配持分部分を含むその他の小額についてさらに調整しましたさらに1, 710万ドルの削減。 サイモンはさらに、希薄化後1株当たりFFOの数字11.26ドルを、希薄化後EPSの数字6.24ドルと比較して報告しました。