固定金利住宅ローンと調整金利住宅ローン：概要
固定金利住宅ローンと調整金利住宅ローン（ARM）は、2つの主要な住宅ローンタイプです。 マーケットプレイスはこれらの2つのカテゴリ内で多くの種類を提供していますが、住宅ローンを購入する際の最初のステップは、2つの主要なローンタイプのどちらがニーズに最適かを判断することです。
重要なポイント
- 固定金利の住宅ローンは、ローンの存続期間を通じて変わらない一定の利率を請求します。調整可能な金利の住宅ローン（ARM）の初期金利は、比較可能な固定金利のローンの市場金利より低く設定されます。時間が経過するにつれて金利は上昇します（または低下する可能性があります）。ARMは通常、固定金利の住宅ローンよりも複雑です。
固定金利住宅ローン
固定金利の住宅ローンは、ローンの存続期間を通して変わらない一定の利率を請求します。 毎月支払われる元本と利子の額は支払ごとに異なりますが、合計支払額は同じままであるため、住宅所有者の予算編成が容易になります。
以下の部分的な償却スケジュールは、元本と利息の額が住宅ローンの存続期間にわたって変化する方法を示しています。 この例では、住宅ローンの期間は30年、元本は100, 000ドル、利率は6％です。
| 支払い | 主要な | 興味 | プリンシパルバランス |
| 1. $ 599.55 | 99.55ドル | 500.00ドル | 99900.45ドル |
| 2. $ 599.55 | 100.05ドル | 499.50ドル | 99800.40ドル |
| 3. $ 599.55 | 100.55ドル | 499.00ドル | $ 99699.85 |
ご覧のとおり、住宅ローンの最初の年に行われた支払いは、主に利息の支払いで構成されています。
固定金利ローンの主な利点は、金利が上昇した場合、借り手が毎月の住宅ローンの支払いの急激かつ潜在的な大幅な増加から保護されることです。 固定金利の住宅ローンは理解しやすく、貸し手から貸し手までほとんど変わりません。 固定金利の住宅ローンのマイナス面は、金利が高い場合、支払いが手頃でないため、ローンの適格性がより難しくなることです。
利率は固定されていますが、支払う利息の合計額は住宅ローンの期間によって異なります。 従来の融資機関は、さまざまな条件で固定金利の住宅ローンを提供していますが、最も一般的なのは30年、20年、15年です。
30年の住宅ローンは、最も低い月払いを提供するため、最も人気のある選択肢です。 ただし、この低支払のトレードオフは全体的なコストが大幅に高くなります。これは、この期間の10年以上が主に利息の支払いに費やされるためです。 短期の住宅ローンの毎月の支払額は高く、元本はより短い時間枠で返済されます。 また、短期の住宅ローンは金利が低いため、住宅ローンの支払いごとに返済される元本が多くなります。 したがって、短期の住宅ローンは全体的に大幅に低コストです。 （詳細 については、住宅ローンの支払い構造 についてを参照してください。）
住宅ローン：固定金利と調整可能金利
調整可能金利の住宅ローン
変動金利の住宅ローンの金利は変動します。 ARMの初期金利は、同等の固定金利ローンの市場金利よりも低く設定されており、時間が経つにつれて上昇します。 ARMの保有期間が十分であれば、金利は固定金利ローンの継続金利を上回ります。
ARMには一定の期間があり、その間、初期金利は一定のままです。その後、金利は事前に設定された頻度で調整されます。 固定金利期間は大幅に異なります。1か月から10年までです。 通常、調整期間が短いほど、初期金利は低くなります。 初期期間の後、ローンはリセットされます。つまり、現在の市場金利に基づいて新しい金利が発生します。 これは、次のリセットになる可能性がある次のリセットまでのレートです。
ARMの用語
ARMは固定金利のローンよりもはるかに複雑であるため、長所と短所を調べるにはいくつかの基本的な用語を理解する必要があります。 ARMを選択する前に借り手が知っておく必要のある概念を次に示します。
- 調整頻度：これは、金利調整（たとえば、毎月、毎年など）の間隔を指します。 調整指標：金利調整はベンチマークに結びついています。 これは、預金証書や財務省短期証券などの資産の種類の金利である場合があります。 また、ファンドオブファンドインデックスやロンドン銀行間取引レート（LIBOR）などの特定のインデックスを使用することもできます。 マージン：ローンに署名するとき、調整インデックスより特定の割合だけ高いレートを支払うことに同意します。 たとえば、調整可能なレートは、1年間のTビルのレートに2％を加えたレートです。 その余分な2％はマージンと呼ばれます。 上限：これは、調整期間ごとに金利が引き上げることができる金額の制限を指します。 一部のARMでは、合計月額支払いの上限も提供しています。 これらのローンは、負の償却ローンとも呼ばれ、支払いを低く抑えます。 ただし、これらの支払いは、利息の一部のみをカバーする場合があります。 未払いの利息は元本の一部になります。 何年も住宅ローンを支払った後、あなたの元本はあなたが最初に借りた金額よりも大きいかもしれません。 天井：これは、調整可能金利がローンの存続期間中に許容される最高額です。
ARMの最大の利点は、少なくとも最初の3、5、または7年間は固定金利の住宅ローンよりもかなり安いことです。 ARMはまた、初期の支払いが少ないために借り手がより大きなローンの資格を得ることができ、低金利環境では、借り手が住宅ローンの借り換えをすることなく、より低い金利（およびより低い支払い）を享受できるため、魅力的です。
ARMを選択した借り手は、最大7年間、月に数百ドルを節約できます。その後、コストが上昇する可能性があります。 新しいレートは、最初の市場より低いレートではなく、市場のレートに基づいています。 運が良ければ、レートリセット時の市場レートがどのようなものであるかに応じて低くなる可能性があります。
ただし、ARMには重大な欠点がいくつかあります。 ARMを使用すると、毎月の支払いはローンの存続期間中に頻繁に変更される場合があります。 また、大規模なローンを引き受けると、金利が上昇したときに問題が発生する可能性があります。一部のARMは、わずか数年で金利がほぼ2倍になるように構成されています。 （詳細については、 調整可能金利の住宅ローン：金利が上がるとどうなるかを 参照してください）。
実際、2008年のサブプライム住宅ローンのメルトダウン後、多くのファイナンシャルプランナーは、差し押さえと空売りの時代の到来を告げた後、多くのファイナンシャルプランナーに支持されました。 借入人は、ARMの調整時にステッカーショックに直面し、支払いが急増しました。 幸いなことに、それ以来、住宅バブルを世界的な金融危機に変えた監視を強化するために、政府の規制と法律が制定されました。 消費者金融保護局（CFPB）は、消費者を傷つける略奪的な住宅ローン慣行を防止しています。 貸し手は、彼らのローンを返済する可能性が高い借り手に融資しています。
ARMは、固定金利の住宅ローンよりもかなり安価です。
どのローンがあなたに合っていますか？
住宅ローンを選択する際には、幅広い個人的要因を検討し、変化し続ける市場の経済的現実とそれらのバランスを取る必要があります。 個人の個人的な財政は、しばしば前進と下降の期間、金利の上昇と下降を経験し、経済の強さは衰退します。 ローンの選択をこれらの要素のコンテキストに含めるには、次の質問を考慮してください。
- 今日は住宅ローンの支払いにどれくらいの金額を支払うことができますか？
金利が高く、下落すると予想される場合、ARMは、特定の金利に固定されていないため、下落を確実に利用できるようにします。 金利が上昇している場合、または安定した予測可能な支払いがあなたにとって重要である場合、固定金利の住宅ローンが進むべきかもしれません。
ARMの候補者
短期住宅所有者
短期的には低額の支払いが主な要件である場合、または料金が上がるのに十分な長さの物件に住む予定がない場合は、ARMが最適な選択肢です。 前述のように、ARMの固定料金期間は通常1年から7年までさまざまです。そのため、それ以上家を持ちたいと考えている人々にとってARMは意味がないかもしれません。 ただし、短期間で移動することを知っている場合、または今後数十年間家に留まる予定がない場合は、ARMが非常に理にかなっています。
金利環境とは、金利3.5％で5年間のARMを利用できるということです。 それに比べて、30年の固定金利の住宅ローンでは、利率は4.25％になります。 5年間のARMがリセットされる前に移動する予定がある場合は、利子で多くのお金を節約できます。 一方、最終的に家に長く滞在することに決めた場合、特にローンの調整時に金利が高い場合、住宅ローンは固定金利のローンよりも高くなります。 しかし、家族を始めてから、より大きな家にアップグレードすることを念頭に置いて家を購入する場合、または仕事のために移転する場合は、ARMが最適かもしれません。
突入所得者
安定した収入を持っているが、劇的に増加するとは思わない人にとっては、固定金利の住宅ローンがより理にかなっています。 ただし、収入の増加が見込める場合、ARMを使用すると、長期にわたって多くの利息を支払う必要がなくなります。
あなたがあなたの最初の家を探していて、医学またはロースクールを卒業したか、MBAを取得したとしましょう。 今後数年間でより多くの収入を得ようとする可能性が高く、ローンがより高いレートに調整されたときに、増加した支払いを支払う余裕ができるでしょう。 その場合、ARMが動作します。 別のシナリオでは、特定の年齢で信託からお金を受け取ることを期待する場合、同じ年にリセットされるARMを取得できます。
ペイイットオフタイプ
調整可能な金利の住宅ローンを借りることは、新しい金利が発動する前にローンを完済するための現金を持っている、または持っているであろう住宅ローンの借り手にとって非常に魅力的です。そこにそれをやってのけることができるかもしれません。
ある家を買い、同時に別の家を売る借り手を連れて行きましょう。 その人は、古い家が契約されている間に新しい家を購入せざるを得ない可能性があり、その結果、1年または2年のARMを廃止します。 借り手が売却からの収入を得ると、彼または彼女は振り返って、住宅売却からの収入でARMを完済することができます。
ARMが理にかなっているもう1つの状況は、リセットする前に毎月支払いを十分に加速する余裕がある場合です。 生命が発生するため、この戦略を採用することは危険です。また、病気になったり、仕事を失ったり、ボイラーに行ったりした場合は、支払いをすぐに行う余裕があるかもしれませんが、それはもはや選択肢ではありません。
ボトムライン
選択するローンの種類に関係なく、慎重に選択することで、費用のかかるミスを回避できます。 1つ確かなことは、ARMを使用しないでください。毎月の低額の支払いがその夢の家を買うための唯一の方法だからです。 リセット時に同様のレートが得られる場合がありますが、深刻なギャンブルです。 代わりに、値札が小さい家を検索する方が賢明です。
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