仮定条項とは
前提条項は、住宅の売り手が既存の住宅ローンの責任を不動産の買い手に渡すことができる住宅ローン契約の条項です。 つまり、新しい住宅所有者は既存の住宅ローンを引き受けます。 通常、新規購入者は信用およびその他の資格を満たしている必要があります。
前提条件の分解
既存の住宅ローンの金利が現在の市場金利よりも低い場合、仮定条項が魅力的なセールスポイントになります。 また、買い手は多くの完了費用を回避できますが、通常、取引にはいくらかの手数料がかかります。 費用の一部には、タイトルの検索、書類の切手、税金が含まれます。
従来の住宅ローンは一般的に慣行を禁止しているため、ほとんどの住宅所有者にとって、仮定条項の利点は理論的です。 銀行は、後の未知の買い手ではなく、元の借り手の信用度に基づいて住宅ローンを書くため、この慣行に眉をひそめます。 新しい所有者の返済能力は評価が難しい場合があり、銀行はリスクを負うことに消極的かもしれません。 さらに、たとえ銀行が新しい借り手の信用力を承認したとしても、真新しい住宅ローンで発生した頭金と閉鎖費用を失うことになります。 また、現在の市場金利が元のノートの金利よりも高い可能性があります。
仮定を許可することは銀行の利益になることはめったにないため、ほとんどの住宅ローンには、不動産の売却時に残りの残高の返済を要求する売却時条項が含まれています。 銀行は、住宅ローンが返済されるまで先取特権を承認せず、売却は本質的に不可能になります。
ただし、連邦住宅局（FHA）、退役軍人局（VA）、および米国農務省（USDA）からの政府支援の住宅ローンでは、仮定条項が標準です。 新しい所有者は、まだクレジットおよび資格基準を満たしている必要があります。 これらの政府支援の住宅ローンは、米国のすべての住宅ローンのほぼ20％を占めています。
仮定句はどのように機能しますか？
ある人が、5年間支払いを行った3.5％で30年、240, 000ドルの住宅ローンを持っている売り手からの住宅ローンを引き受けたいと想像してください。 利息を含む残りの残高は約323, 300ドルで、元のノートには25年が残っています。 現在の市場金利が4％であると仮定します。 新しい買い手が同じ240, 000ドルのローンで30年の固定金利の住宅ローンを借りた場合、その時点で約412, 500ドルの期日が到来するため、残高が利子付きになります。 また、新しい買い手は、金融機関に一括頭金を提出する必要があります。
売り手の既存の住宅ローンを想定することにより、買い手はローンの期間にわたって約89, 000ドルを節約できます。 また、仮定条項ローンの支払義務は5年少なくなります。 一時金の支払いは売り手に与えられ、家で築いた資本を相殺します。 さらに、買い手は閉鎖費用で数千ドルを避けます。
