目次
- 不正確な基本情報
- キー数値の間違い
- アップグレードはどこにありますか？
- 住宅回転率
- Zillowのアルゴリズムの更新
- ボトムライン
Zillowは、オンラインで最も人気のある不動産データベースの1つです。 2006年に元マイクロソフト幹部のリッチバートンとロイドフリンクによって設立されたシアトルに拠点を置くZillowは、米国およびカナダで販売および賃貸されている何百万もの住宅に関する情報をリストしています。 ユーザーは、価格、ベッドルームとバスルームの数、面積、家の種類、その他の設備など、さまざまな基準を使用して特定の地域の家を検索できます。
Zillowの主な機能の1つは、Zestimatesです。これは、家の価値を知るための一般的な消費者ツールです。 これらの推定値は、比較可能な販売データや公開データなどのソースからの情報に基づいています。 Zestimatesは、2011年に9千万件の住宅に関する情報を公開してリーチを拡大し、ユーザーに全米の1億を超える住宅に関するデータを提供しました。
家の価値がどれだけ変化したか、家の評価額が借り換えに十分なほど高いか、同僚が新しい家にどれだけ費やしたかを知りたい場合、Zesttimatesはユーザーに家の評価の出発点を提供します。
しかし、これらの数字があなたが望むほど正確ではないかもしれないいくつかの理由があります。
重要なポイント
- ZillowのZestimatesを使用すると、ユーザーは住宅の価値を確認できます数値は、比較可能な販売データや公開データなどのソースからの情報に基づいています。固定資産税の支払いや税額の査定、およびZestimateには住宅所有者によるアップグレードや改善が含まれない場合があります。
不正確な基本情報
Zillowの独自のアルゴリズムは、公開データとユーザー送信データの両方の情報に基づいて、プロパティ値のコレクションを週に3回更新します。 Zillow氏によると、「Zestimateの大部分は家の販売価格の10％以内です。」しかし、Zestimateはその背後にあるデータと同じくらい正確であるため、家の寝室またはバスルームの数、 、またはそのサイズがZillowで不正確な場合、Zestimateはオフになります。
ユーザーはこれらの間違いを修正できます。 ただし、Zillowは、プロパティの詳細を更新しても、家のZestimateが即座に変更されることはなく、時にはまったく変更されないこともあると警告しています。 たとえば、4つ目のバスルームを設置しても、必ずしも町の家の価値に大きな影響を与えるとは限りません。 そのため、この情報を入力してもまったく効果がない場合があります。
Zillowは、ユーザーが送信したデータを受け入れるとともに、個々のプロパティの推定値の範囲を報告することにより、不正確な問題を処理します。 範囲が狭いほど、Zillowがそのプロパティで利用できるデータが多いため、Zestimateの信頼性が高くなります。 範囲の上限と下限を見ると、家の価値がよりよくわかります。
Zillowは、Zestimatesを家の価値を決定するための出発点と呼んでいるので、ユーザーは決してそれらを評価と見なすべきではありません。
キー数値の間違い
Zillowは、最後の販売の日付と価格を見積もりに織り込みます。 一部の地域では、この情報がその数字の大きな部分を占めています。 しかし、この情報が不正確な場合、Zestimateを無効にする可能性があります。 また、同等の売上高は家のZestimateにも影響するため、ある家の販売価格の記録に誤りがあると、その地域の他の家のZestimateに影響を与える可能性があります。
Zestimateはまた、実際に支払われた固定資産税、税評価の例外、およびその他の公に利用可能な固定資産税データも考慮します。 ただし、課税査定人の資産価値は不正確になる可能性があります。 税務査定官のデータベースには、プロパティの基本情報に関連する間違いがある可能性があり、査定額が高すぎたり低すぎたりする可能性があります。
不一致が見られる住宅所有者は、誤った販売データまたは税記録をオンラインでZillowに報告できます。
アップグレードはどこにありますか？
住宅所有者が不動産の改善やアップグレードを行うことにより、住宅の価値が高まる場合があります。 ただし、Zillowは必ずしもこれらの要因を認識しているとは限りません。 つまり、地元の固定資産税の査定人がその情報を持っていない限りです。 住宅所有者がアップグレードを行うために市から許可を取得した場合、その情報は固定資産税当局に渡され、公的記録に入力されます。 Zillowは、この情報が利用可能な場合にのみリストを更新できます。
たとえば、許可された5番目の寝室を家に追加し、固定資産税の査定人がアップグレードが家の価値を高めたと判断した場合、その情報はある時点で家のZestimateに届く可能性があります。 しかし、大きな許可を必要としない真新しいデザイナーキッチンが家にあり、隣人の家に元の1975キッチンがある場合、Zillowはあなたの家がより高い販売価格を取得する場合でも、両方の家を同様に評価します。
ただし、アップグレードは必ずしも思ったほど価値があるとは限りません。 それは地元の住宅市場の状況とあなたが行ったプロジェクトに大きく依存します。 そのため、Zillowでのあなたの家の価値は、寝室を追加したりキッチンを改造した後も変わらなかったからといって、Zesttimateに30, 000ドルを追加できると思い込まないでください。 逆に、Zillowがあなたの家は$ 300, 000の価値があると言っているが、近所の同様の家ほど更新していないとわかっている場合、興味のあるバイヤーを見つけるのにかかる時間は短くなります。
住宅回転率
お住まいの地域での住宅販売が多いほど、Zillowがこれらの住宅が価値があると考えるバイヤーについてのデータが増えます。 これにより、Zestimatesがより正確になります。 したがって、サンフランシスコ湾岸地域のホットマーケットに住んでいる場合、Zestimateは、人々が何十年も家にいて売上が少ない田舎の町に住んでいる場合よりも正確である可能性があります。
Zillowのアルゴリズムの更新
Zillowは、アルゴリズムを更新して、精度を改善するためのより多くの方法を考え出します。 これが起こると、それらの家や不動産市場について何も変わっていなくても、Zestimatesは大きく変わる可能性があります。
2019年1月、Zillowは、サイトのZestimatesの精度を向上させるために、データサイエンティストとエンジニアのチームに100万ドルの契約を授与したことを発表しました。 チームは、公共データ、通勤時間、道路騒音、その他の情報など、家の価値に影響を与えるさまざまな要因を活用して、アルゴリズムを考慮しました。 Zillowは、全国的なエラー率が4％を下回ると予測しました。
この会社は、シカゴの住宅所有者が2017年に提訴した集団訴訟の対象であり、シカゴの住宅所有者は非常に低い数字を提供することで住宅購入者を惑わしたと主張しました。 原告はまた、ほとんどのユーザーがZestimateを評価のように扱っていると述べた。 ZillowのMarket Watchの報告によると、訴訟にはメリットがなく、Zestimatesは評価であると否定された。 代わりに、ユーザーがホーム値の検索を開始できる参照ポイントと呼ばれます。
ボトムライン
Zillowは、消費者からZestimatesの不完全さを隠そうとしておらず、競合サイトからも完全に正確な推定値を期待することはできません。 ポイントは、住宅所有者がZestimatesの価格を広範なガイドラインとして使用し、これらの数値を他のソースと比較することです。 決して評価と見なすべきではありません。 地元の不動産業者からの比較可能な市場分析と家の専門家の評価は、その価値を学ぶ最良の方法です。
これらのツールでさえ不完全です。類似の住宅の最近の販売がない場合があり、評価者（人間のみ）は評価において多少主観的である場合があります。 最終的には、家の価値を完全に評価する方法はありませんが、購入、売却、ローンの申請、家の価値を知る必要があるときに従うべきガイドラインがあります。
