サブプライム住宅ローンの住宅ローン担保証券（MBS）と担保付債務（CDO）への証券化は、サブプライム住宅ローン危機の主要な要因でした。 サブプライムMBSおよびCDOは、プライム住宅ローンに裏付けられた資産よりも金利が高いため、投資家にとって魅力的でした。 不完全な信用しか持たないサブプライムの借り手は、債務不履行のリスクが増加したため、住宅ローンの金利が高くなりました。 さらに、金利調整可能な住宅ローンを含む多くの融資が行われ、後に住宅ローン危機に大量の燃料が追加されました。
この間、貸し手はサブプライム住宅ローンをMBSとCDOにプールしました。 これらの金融商品は、多くの場合、信用機関から高い評価を受けました。 その後、これらの有価証券のトランクは、それらに関連するリスクを認識していない疑いを持たない投資家に売却されました。 低品質のトランシェはより高い金利を提供しましたが、シニアトランシェの前の住宅ローンのデフォルトに関連する最初の損失を吸収しました。
サブプライム貸付は、利用可能な抵当貸付の劇的な増加を引き起こしました。 以前は平均以下の信用スコアのために住宅ローンを取得することが難しかった借り手に多くの融資が行われました。 民間の貸し手は、サブプライム住宅ローンをプールして販売することにより、多くのお金を稼いだ。 しかし、信用基準が緩和されると、差し押さえのリスクが高まりました。 貸し手と買い手は、不動産の価値は低迷の影響を受けないと誤って想定していました。 プライベートラベルMBSは、サブプライム住宅ローンに必要な資本の多くを提供しました。 サブプライムローンの約80％は2006年にプライベートラベルMBSで行われました。2007年3月に、サブプライムローンの価値は約1.3兆ドルと評価されました。 民間の貸し手によって発行された住宅ローンは、フレディマックやファニーメイからのもののように、政府によって支援されていないため、より大きなリスクがありました。
不動産市場は活況を呈し、より多くの買い手が利用可能な家の価格を入札しました。 フロリダ、アリゾナ、およびラスベガス地域の不動産市場は、この間非常に暑かった。 最初に、遅れをとったサブプライムの借り手は、より高い資産価値に基づいて住宅ローンの借り換えをするか、利益で家を売ることができました。 サブプライム住宅ローンのリスクの量は、現時点では問題ではありませんでした。
プロパティ値が低下し始めたときにのみ問題が発生し始めました。 調整可能金利の住宅ローンはより高い金利でリセットされ始め、住宅ローンの延滞は大幅に増加した。 サブプライム住宅ローンのデフォルトは、より多くの問題を引き起こしました。 2008年8月までに、米国のすべての住宅ローンの約9％が債務不履行状態になりました。 MBSとCDOは、デフォルト率が高くなると価値を失い始めました。 フレディマックとファニーメイは、2008年に大きな損失を認識し始めたため、政府に押収されました。 銀行が彼らの目録を清算しようとしたので、より多くの不動産が市場に置かれたので、差し押さえと差し押さえが増加しました。 この落ち込んだ不動産の価値はさらに大きくなり、不動産市場の下降スパイラルにつながります。 一部の借り手は、水中住宅ローンの空売りを試みましたが、貸し手との取引が困難であるか、交渉する意志がないことがしばしばありました。
アドバイザーの洞察
ポール・マッカーシー、CFA
Kisco Capital、LLC、 ニューヨーク、NY
私は長年ビジネスで働いていたので、このトピックに関する本を書くことができました。そして、私は金融危機の間に働いたヘッジファンドで自分自身に大きな不足がありました。
証券化は、ローンまたはリースのパッケージングであり、1980年代から存在しています。 証券化は1990年代に本格的に始まり、2000年代に発行量が爆発的に増加しました。 賢明に使用すると、ローンとリースの引受会社（自動車、住宅ローン、クレジットカードなど）のための非常に効果的な資金調達形態です。
証券化はサブプライム住宅ローンを所有し、最終的に債務不履行となり銀行危機を引き起こしました。 米国で不動産バブルが発生したため、2000年から2006年の間に発生したローンの数は異常に多かった。 これらの証券化を投資として保持していた銀行は数百億ドルを失い、それが米国の銀行システムをほぼ崩壊させました。 米国政府から提供された救済金は、今日の銀行システムを保護しました。
