UPREITとは？
UPREITは、包括的パートナーシップの不動産投資信託を意味します。 UPREITは、不動産所有者がUPREITで所有権を共有するために所有権を交換できるようにするユニークなREIT構造です。 ただし、UPREITは通常、内国歳入法（IRC）セクション721交換の対象となります。
重要なポイント
- UPREITは、不動産所有者がUPREITで所有権を所有権と交換できるようにするユニークなREIT構造であり、UPREITでの株式交換は、通常、タイトル26内国歳入法のセクション721で許可されています。 UPREITユニットに対するキャピタルゲイン税は標準REIT課税の対象となりますが、UPREITユニットと引き換えに不動産の売却にかかる税金。
UPREITについて
不動産投資信託（REIT）は、代替不動産ミューチュアルファンドの一種として、ドワイトD.アイゼンハワーによって導入されました。 REITは、不動産物件と不動産融資資本を含む不動産ポートフォリオの一種として作成されます。 REITは、投資家が株式ユニットまたは事業の株式に投資貢献できるようにするエンティティです。
REITが市場で進化するにつれて、さまざまなタイプの投資家に提供するためのいくつかの代替構造が開発されました。 UPREITはそのような構造の1つであり、主に株式の所有権と引き換えに財産の拠出を許可することで知られています。 DownREITおよびその他のいくつかの選択肢も派生物として作成されています。
REITは、その形成において、あらゆるタイプのビジネス構造をとることを選択できます。 上場REITは企業として構成されます。 プライベートREITは通常、他のステータスを選択する場合もありますが、信託または協会として構成することを選択します。 ほとんどの非法人と同様に、民間企業にも法人として課税されるオプションがあります。
REITにとって最も重要なのは、IRCタイトル26、セクション856-859の要件を満たすことです。 これらの要件を満たすと、REITはその収入のすべてを株主に渡すことができます。 そのため、パススルー収入は控除とみなされ、REITは税金をほとんど払いません。 主な要件は、ビジネスの90％以上が不動産資産に関係していることです。
特別な考慮事項
所有者は不動産を売却する代わりに、ユニットと引き換えにUPREITに寄付できます。 共有単位は通常、寄贈されたプロパティと同じ値を持ちます。 REITに売却された資産はIRCセクション721でカバーされているため、この取引は課税対象のイベントを作成しません。
プロパティから共有への変換では、UPREITが特別な規定を指示する場合があります。 多くの場合、取引所は売り手に特別なユニットを提供します。これにより、不動産売り手はREITにどのように付与するかを選択できます。 不動産売り手は、ユニットを直ちにREIT株式に変換することが許可される場合があります。 最低1年間株式を保有してから現金を受け取るなど、他のオプションも利用できる場合があります。
投資家がUPREITに資産を売却すると、UPREITは資産とそれに関連するすべての管理を所有します。 UPREITの管理は、セクション721の交換オプションと、新しい投資主のために付属しているすべての規定により、基本的なREITよりもやや複雑になる可能性があります。 UPREITマネージャーは、リターンを生み出す目的でREITポートフォリオを管理する責任があります。
UPREITの株式は、経営活動、不動産の評価、資金調達取引、その他の発生する取引に基づいて変動する可能性があります。 これにより、株主にボラティリティが生じる可能性があります。 UPREITの株主は通常、柔軟な流動性を持ち、選択するたびに株式を現金に簡単に変換できます。
UPREITの利点
UPREITは、不動産を売却しようとする不動産所有者にとって実行可能なオプションです。 そのため、個人所有者と商業所有者の両方に訴えることができます。 セクション721をUPREITに交換することを選択した資産所有者は、UPREITユニットの形式で資産の価値を受け取ることができます。
UPREITへのセクション721の交換は、課税対象のイベントを作成しません。 ただし、投資主は一般的なREIT課税基準に基づいて課税されます。 一部の不動産所有者は、税金を完全に回避できる可能性があるため、このタイプの投資を不動産計画に使用することを選択できます。
UPREITの要件
UPREITは、すべての標準的な会計および税務ガイドラインに基づくREITです。 UPREITは、所有株式と引き換えに不動産をREITに寄付できるようにするために作成されました。 したがって、この構造化は、交換を共有するための財産の税の盾を議論するIRCセクション721の基準によって導かれます。 一般に、REIT内でセクション721の交換を可能にするREITは、UPREITと見なすことができます。
ほとんどのREITは不動産市場の特定のセグメントに焦点を合わせますが、ガイド基準は不動産と関連する資金調達が事業の90％以上を占めることを規定しているだけです。 UPREITは通常、ターゲットを絞った不動産のニッチに焦点を当てた同じ投資戦略に従います。
セクション721は、財産と引き換えに株主単位を解放するための指針を提供します。 セクション721は、IRCセクション1031の交換に代わるものです。 セクション1031の取引所では、財産所有者が財産を売却し、収益を同種の取引所に投資して税金を回避することができます。
ただし、UPREITではセクション1031の交換は許可されません。これは、同種の交換が必要であり、所有権の交換を財産が共有できないためです。 したがって、UPREITへのセクション721の交換は魅力的です。 721交換と1031交換の両方により、財産所有者は税金を繰り延べることができます。
アップリートvs.ダウンリート
UPREIT、DownREIT、およびその他のすべての特別なREITエンティティは、柔軟性を高めるための特別な規定を備えた中核の単なるREITです。 DownREITにより、不動産投資家はREITとの合弁事業を開始できます。 DownREITでは、ユニット交換は主にジョイントベンチャーの資産の価値に基づいており、ジョイントベンチャーの投資主により良いリターンをもたらすことができます。
