住宅の賃貸物件を購入したいですか？ このアイデアは、初めての投資家にとっては大変なことです。 不動産は大変なビジネスであり、フィールドには地雷が山積しており、それがあなたの利益を消し去ることがあります。 収入不動産を購入する際に考慮すべき最も重要なことは次のとおりです。
検索を開始する
不動産業者に購入手続きを手伝ってもらおうと思うかもしれませんが、自分で不動産の検索を開始する必要があります。 あなたに最適な投資を見つける前に、エージェントはあなたに不必要な圧力をかけることができます。 そして、その投資を見つけるには、探求スキルと靴革が必要になります。
重要なポイント
- 近所を徹底的にチェックしてください。 その居住性とアメニティが重要です。近隣の空室率は高いですか？ それは良い兆候ではないので、現地の販売価格を調べて現地の市場価値を把握し、その地域の平均家賃を見つけ、そこから経済的に実現可能かどうかを判断します。
不動産を積極的に管理するか、他の人を雇って管理するかによって、範囲が制限されます。 あなたが積極的に管理するつもりなら、あなたが住んでいる場所からあまりにも遠くにあるプロパティは必要ありません。 あなたが不動産管理会社にそれの世話をしてもらうつもりなら、近接はそれほど問題ではありません。
適切な賃貸物件を検索する際に考慮すべき上位10項目を見てみましょう。
収益性の高い賃貸物件のトップ10の特徴
1.近所。 購入する地域によって、誘致するテナントの種類と空室率が決まります。 大学の近くで購入すると、学生が潜在的なテナントのプールを支配する可能性があり、毎年夏に空室を埋めるのに苦労します。 また、一部の町では、法外な許可料を課し、赤テープに積むことにより、賃貸転換を阻止しようとしていることに注意してください。
2.固定資産税。 固定資産税は対象地域によって大きく異なる可能性が高いため、どれだけ損をするかを認識しておく必要があります。 長期の入居者を惹きつける素晴らしい地域では、高い固定資産税は必ずしも悪いことではありませんが、高い税金がかかるお粗末な場所もあります。 市町村の評価事務所にはすべての税務情報が記録されていますが、コミュニティの住宅所有者に相談することもできます。 また、固定資産税の引き上げが近い将来に行われる可能性があるかどうかを調べることも賢明です。 財政難の町は、家主が実際に家賃を請求できる範囲をはるかに超えて税金を引き上げることがあります。
3.学校。 家族規模の家を扱う場合は、地元の学校の質を考慮してください。 あなたは毎月のキャッシュフローについてほとんど心配しますが、最終的にそれを売るときあなたの賃貸不動産の全体的な価値が作用し始めます。 近くに良い学校がない場合、投資の価値に影響を与える可能性があります。
4.犯罪。 犯罪行為のホットスポットの隣に住みたい人はいません。 地元の警察または公立図書館は、近隣の正確な犯罪統計を持っている必要があります。 破壊行為、重大な犯罪、軽犯罪の発生率を確認し、犯罪行為が増加しているか減少しているかを確認します。 近所の警察の存在の頻度について尋ねることもできます。
5.雇用市場。 雇用機会が増えている場所は、より多くのテナントを引き付けます。 地域がどのように求人情報を入手できるかを調べるには、米国労働統計局に確認するか、地元の図書館に行ってください。 大手企業が地域に移動するという発表を見ると、住む場所を探している労働者がその地域に集まることを確信できます。 これにより、入居するビジネスのタイプに応じて、住宅価格が上下する場合があります。裏庭でその会社を希望する場合は、賃借人も同様だと想定できます。
6.アメニティ。 近所をツアーし、公園、レストラン、ジム、映画館、公共交通機関のリンク、および賃借人を引き付ける他のすべての特典をチェックしてください。 市役所には、公共施設と私有財産の最適なブレンドがどこにあるかを知るための販促資料があります。
7.今後の開発。 市の計画部門は、地域に近づいている、またはゾーン化された新しい開発に関する情報を持っています。 多くの建設が進行している場合、それはおそらく良い成長分野です。 周辺の不動産の価格を傷つける可能性のある新しい開発に注意してください。 追加の新しい住宅もあなたの財産と競合する可能性があります。
8.リストおよび空室の数。 近所のリスティングの数が異常に多い場合は、季節的なサイクルまたは衰退している近所のどちらかを知らせることができます。 あなたはそれがどれであるかを知る必要があります。 いずれの場合も、空室率が高いため、家主は賃料を引き下げてテナントを誘致します。 空室率が低いため、家主は賃貸料を上げることができます。
9.平均賃料。 賃貸収入はあなたのパンとバターになりますので、その地域の平均家賃が何であるかを知る必要があります。 検討する物件に、住宅ローンの支払い、税金、その他の費用を賄うのに十分な家賃があることを確認してください。 今後5年間でどこに向かうかを判断するのに十分な領域を十分に調査します。 現在、この地域に余裕があるが、税金が増加すると予想される場合、手頃な価格の不動産は、後に破産する可能性があります。
10.自然災害。 保険は、返品から差し引かなければならない別の費用であるため、費用がいくらになるかを知る必要があります。 ある地域が地震や洪水の影響を受けやすい場合、保険料は賃貸収入に食い込む可能性があります。
情報を教えてもらう
公式情報源は素晴らしいですが、実際のスクープを得るために隣人と話してください。 借主だけでなく、住宅所有者に相談してください。 借受人は、負の側面については、それへの投資がないため、はるかに正直になります。 曜日ごとに時間を変えて地域を訪れ、将来の隣人の行動を確認してください。
プロパティを選択する
一般的に、初心者に最適な投資不動産は、一世帯住宅またはマンションです。 コンドミニアム協会は外部の修理を担当しているため、メンテナンスの手間がかからず、インテリアのみを心配する必要があります。 ただし、コンドミニアムは、一戸建て住宅よりも家賃が安く、高く評価される傾向があります。
一戸建て住宅は、長期の賃貸人を引き付ける傾向があります。 家族やカップルは、経済的に安定しており、家賃を定期的に支払う可能性が高いため、一般的にシングルよりも優れたテナントです。
近所を絞り込んだら、感謝の余地があり、キャッシュフローの予測が良好な物件を探してください。 手ごろな価格の宿泊施設や手頃な価格の宿泊施設をチェックしてください。 不動産は上場価格以下で売られることがよくあります。
他のプロパティのリスト価格を見て、バイヤーに最終的な販売価格について尋ねて、近隣の市場価値が実際に何であるかを理解してください。
鑑賞の可能性については、いくつかの化粧品の変更といくつかの改修により、より高い家賃を支払う意思のあるテナントを引き付ける物件を探しています。 数年後に売却することを選択した場合、これはまた、プロパティの値を上げます。
もちろん、収益性の高い努力を確実にするための重要なステップは、手頃な価格の不動産を購入することです。 賃貸不動産の推奨は、あなたが得ると予想される年間家賃の12倍以下を支払うことです。
家賃の設定
では、潜在的な家賃はどのように決定されますか？ あなたは情報に基づいた推測をしなければならないでしょう。 過度に楽観的な仮定に夢中にならないでください。 家賃の設定が高すぎると、急いで全体の利益を数か月間空けてしまいます。
近所の平均家賃から始めて、そこから働きます。 あなたの場所がもう少し価値があるかどうか、そしてその理由を考えてください。
家賃番号が投資家としてあなたにとって有効かどうかを判断するには、実際にその場所にかかる費用を把握してください。 予想される毎月の住宅ローンの支払い、12か月で割った固定資産税、12で割った保険費用、および保守と修理のための寛大な手当を差し引きます。
メンテナンスと修理のコストを過小評価しないでください。 これらの費用は、資産の年齢と、あなたが自分で行う予定の金額によって異なります。 新しい建物はおそらく古い建物よりも少ないものを必要とするでしょう。 高齢者向け複合施設内のアパートは、キャンパス外の大学の住宅と同程度の被害を受ける可能性は低い。
独自の修理を行うと、コストが大幅に削減されますが、緊急時に24時間年中無休で対応することも意味します。 別のオプションは、不動産管理会社を雇うことです。 会社は、壊れたトイレから毎月の家賃を徴収するまで、すべてを処理します。 このサービスの総賃貸収入の約10％を支払うことを期待してください。
これらすべての数字が均等になった場合、またはさらに良いことに、少し残っている場合は、不動産業者にオファーを提出してもらうことができます。
購入する
銀行は、主たる居住地よりも投資不動産への融資を強く要求しています。 彼らは、時間が厳しくなれば、ビジネス用不動産よりも家を危険にさらす傾向が少ないと考えています。 頭金と閉鎖費用の少なくとも20％〜30％を支払う準備をしてください。 専門家がプロパティを徹底的に検査し、署名する前に弁護士にすべてをレビューしてもらいます。
住宅所有者の保険を忘れないでください。 賃借人の保険はテナントの持ち物をカバーしますが、建物自体は家主の責任であり、保険は同様の所有者が居住する家よりも高価になる場合があります。 プロパティの住宅ローン、保険、および減価償却費は、すべて一定額まで控除可能です。
ボトムライン
すべての州には良い都市があり、すべての都市には良い地域があり、すべての地域には良い特性があります。 3つすべてを揃えるには、多くのフットワークと研究が必要です。
理想的な賃貸物件を見つけたら、期待を現実的に保ち、財産が必死に必要になるのではなく、不動産が現金を生成し始めるのを待つことができるように、あなた自身の財政が十分健全であることを確認してください。
