借りている不動産を所有していますか？ 継続的な収入と資本増価の可能性に加えて、そのような投資はあなたの利益に対する所得税を減らすことができる控除を提供します。 しかし、まず、どのような種類の不動産投資家ですか。パッシブ投資家ですか、それとも不動産専門家ですか？ 、分類がどのように税控除の数に大きな違いをもたらすかを示します。
IRSは、不動産の専門家を、彼または彼女の勤務時間の半分以上をレンタルビジネスに費やす人と定義しています。 これには、不動産開発、建設、取得、管理が含まれます。 また、年間750時間以上を不動産賃貸物件に費やす必要があります。
共通の収入源
賃貸料所得
賃貸料として受け取ったお金は、通常、支払期日や稼得時ではなく、受け取った年に課税対象と見なされます。 したがって、前払い金を収入として含める必要があります。
たとえば、1か月あたり1, 000ドルで家を借り、新しいテナントがリースに署名するときに最初と最後の月の家賃を支払うことを要求するとします。 この場合、受け取った2, 000ドルを収入として宣言する必要がありますが、その2, 000ドルのうちの1, 000ドルは将来の数年の期間をカバーします。
テナント費用
テナントが支払う費用は収入とみなされます。 これには、たとえば、街を出ている間にテナントがしなければならない冷蔵庫の緊急修理が含まれます。 その後、修理費をレンタル費用として差し引くことができます。
サービスの取引
あなたのテナントは家賃と引き換えに彼のサービスを交換することを申し出るかもしれません。 ただし、サービスの公正な市場価値を収入として含める必要があります。 たとえば、テナントが1か月分の家賃（1, 000ドル相当）と引き換えに賃貸住宅をペイントすることを申し出た場合、実際にお金を受け取っていなくても、収入として1, 000ドルを含める必要があります。 ただし、費用として1, 000ドルを差し引くことができます。
敷金
リースの終了時にこのお金をテナントに返還することを目的とする場合、保証金は受け取ったときに課税されません。 しかし、テナントがリース条件を満たしていない場合はどうなりますか？
たとえば、500ドルのセキュリティデポジットを集めた後、テナントが出て壁に穴を残し、修理に400ドルかかるとしましょう。 あなたはそれを返す年の間に保証金からその金額を差し引くことができます。 ただし、その時点では、壁の修理に使用した400ドルを収入として含める必要があります。 400ドルを控除可能な費用として表示することもできます。
修理対 改善点
賃貸不動産の所有者は、自分の不動産で行うことはすべて控除可能な費用であると想定することができます。 そうではない 、IRSによると。
修理は賃貸物件を良好な状態に保ち、その年に支払った損金算入です。 修理には、塗装、壊れたトイレの修理、故障した照明スイッチの交換が含まれます。 一方、改善はあなたの財産に価値を追加し、あなたがそれらを支払うときに控除できません。 あなたはあなたの財産の平均余命以上の費用を減価償却することによって改善の費用を回収しなければなりません。 改善には、新しい屋根、パティオまたはガレージを含めることができます。
したがって、税の観点からは、問題が増えて改修が必要になるまで待つのではなく、問題が発生したときに修理を行う必要があります。
一般的な控除
住宅ローン費用
住宅ローンの取得費用は、支払い時に控除できません。 これらには、手数料と評価が含まれます。 ただし、住宅ローンの寿命にわたってそれらを償却することができます。
住宅ローンの支払いを開始したら、すべての支払いが控除できるわけではないことに注意してください。 各支払いの一部は元本の支払いに使用されるため、この金額は控除可能な費用ではありません。 利息に支払われる部分は控除可能です。 住宅ローン会社からフォーム1098が毎年送信され、年間を通して利息の支払額が示されます。 これは控除可能です。 また、お支払いの一部に税金と保険をカバーするためにエスクロー口座に入金されるお金が含まれている場合は、住宅ローン会社も同様に報告する必要があります。
旅費
賃貸料を徴収するか、賃貸物件を維持するために旅行に費やすお金は控除可能です。 ただし、出張の目的が改善である場合、改善とその減価償却の一環としてその費用を回収する必要があります。
旅費を控除する方法には、実際の費用と標準的なマイル数の2つの選択肢があります。 Publication 463でIRSの要件と現在のマイレージアローアンスについて知ることができます。
その他の一般的な費用
修理と減価償却に加えて、控除できるその他の一般的な費用は次のとおりです。
- 保険税ローンケア税還付準備料因果関係（ハリケーン、地震、洪水など）または盗難からの損失
マンションと協同組合
賃貸マンションまたは協同組合を所有している場合、それぞれに特別な規則があります。
分譲マンション
コンドミニアムでは、会費または査定を支払い、共有財産を管理することができます。 これには、建物の構造、ロビー、エレベーター、レクリエーションエリアが含まれます。
マンションを借りるときは、減価償却費、修理費、利息、共有資産に関連する税金などの費用を差し引くことができます。 ただし、一戸建てのレンタルの場合と同様に、クラブハウスでのカバナの評価など、資本の改善に費やしたお金を差し引くことはできません。 代わりに、平均寿命を改善するための費用を減価償却する必要があります。
協同組合
貸し出している共同アパートの費用は控除可能です。 これには、協同組合住宅会社に支払われる維持費が含まれます。 資本の改善は異なる方法で扱われます-改善のコストを差し引くことも、減価することもできません。 改善のコストを企業の株式のコスト基準に追加する必要があります。 これにより、アパートを売却する際のキャピタルゲインが減少します。
良い記録を残す
IRSのスケジュールEには、さまざまなカテゴリの費用のためのスペースがあります。 したがって、IRSを使用すると、控除できる項目に柔軟性が与えられます。 しかし、あなたの主張をバックアップする準備をして、資本の改善であるものから修理やメンテナンスのための費用を分けるようにしてください。 覚えておいて、あなたが改善に使うお金はあなたが売るときあなたの税の負債を減らすことができた。
さらに、不動産の専門家であると主張する場合は、サポート文書（予定帳、日記、カレンダー、ログなど）を保持して、積極的な参加と毎年あなたの財産に費やされた時間を証明する必要があります。
全体として、不動産投資家が利用できる控除にはかなりの種類があり、どの資格があるのかを知ることは有益です。
