賃貸物件を所有することは、経済的に報われます。 この種の不動産を投資として検討する場合は、リスクと責任に注意してください。
賃貸物件：概要
家やアパートを買って利益のために借りるという考えは魅力的に聞こえるかもしれません。 しかし、収入と長期的な資本増価のために賃貸不動産を購入すると、浮き沈みが生じる可能性があります。 たとえば、住宅市場は、場所、需給、および経済に応じて変動する可能性があります。
財政的に言えば、賃貸不動産が本当に利益を上げるためには、実際のリスクのために、あなたが受け取るリターンは、債券や配当金を支払う優良株などの保守的な投資で得られるものよりも大きくなければなりません。 また、人間側では、誰もが財産やテナントを管理できるわけではありません。
重要なポイント
- 賃貸物件は経済的に価値があり、多くの税制上の利点があります。欠点は、流動性の欠如、維持費、困難なテナントの可能性、近隣の魅力が低下する可能性などです。 あらゆる種類の不動産の投資家が金利を常に把握し、税務専門家に相談することが重要です。
賃貸物件の長所
賃貸物件を所有することにはいくつかの利点があります。 彼らが含まれます：
税制上のメリット
内国歳入庁では、次のカテゴリの賃貸物件に関連する多くの費用を差し引くことができます。
- 経常費用および必要経費
これは、あなたの保険、住宅ローンの利子、メンテナンス費用、そしてあなたの財産の物理的な損耗を差し引くことができることを意味します。
減価償却により名目損失が発生する可能性があり、その損失が他の収入から差し引かれる可能性があります。 言い換えれば、費用を差し引いた賃貸収入から正味の正のキャッシュフローを達成し、税務上の目的で正味の損失を残すことができます。 ただし、資産を売却する場合、減価償却によりキャピタルゲインを計算するための資産のコスト基準も削減されることに注意してください。
さらに、2018年1月1日に施行された2017年の減税および雇用法は、地主に多くの新しい税制上の優遇措置を提供しています。 フロースルーエンティティ（パススルービジネスとも呼ばれます）を所有し、それを個人事業主、有限責任会社、パートナーシップ、またはS社として運営している場合、ネットレンタルの20％に相当する金額を差し引くことができます所得-控除後のすべての源泉からの課税対象の年間所得の合計が、独身の場合は157, 500ドル未満、共同申請した夫婦の場合は315, 000ドル未満である限り。
特に最近の税法の変更を考慮して、賃貸不動産の所有を検討している場合は、税の専門家に相談することをお勧めします。
季節のレンタル
1031交換
1031取引所では、キャピタルゲイン税を支払うことなく、賃貸物件を売却し、「同類」の別の物件に投資できます。
余分なスペースを借りる
また、ガレージ、地下室、アクセサリーの住戸など、家の部屋やエリアをレンタルとして扱い、住宅ローンの利息の割合とその収入に対するその他の費用を償却することもできますが、ローカルゾーニングルールを含む、余分なスペースを借りる潜在的な落とし穴。
賃貸不動産を所有することの長所と短所
賃貸物件の短所
賃貸物件を所有することには欠点もあります。 彼らが含まれます：
流動性の欠如
不動産は流動資産ではありません。 最も人気のある市場であっても、販売を完了するには数か月かかることがあります。 また、緊急事態やその他の予期せぬ出来事によってタイミングが動いている場合、迅速に販売する必要があるため、最良の価格が得られない可能性があります。
上昇する税金と保険料
住宅ローンの利息と元本は固定されている場合がありますが、家賃を上げることができるよりも早く税金が上がらないという保証はありません。 保険料も、自然災害の結果として急増する可能性があります。
難しいテナント
将来の賃借人を精査するためのあなたのデューデリジェンスにもかかわらず、理想的ではないテナントで終わる可能性があります。 たとえば、彼らは貧しい人や要求の厳しい人、遅刻する人、水を切るのを忘れる人などです。 または、破壊的である可能性があります。その場合、税コードの減価償却費は非常に不十分な場合があります。 ただし、占有、ペット、喫煙、テナント保険などに関するルールを明記した標準のリースフォームにいつでもライダーを追加できます。 ここでは、敷金も役立ちます。
近所の衰退
理想的なシナリオでは、他の手入れの行き届いた住居の中で投資不動産が繁栄し、地元のアメニティが改善されます。 その結果、キャッシュフローは着実に増加し、コストは安定します。 ただし、近隣地域は変化する可能性があり、投資は時間とともに低下する可能性があります。 あなたが住んでいる場所と同じように、あなたが投資する地域の政治に注意を払うべきです。 いくつかのデューデリジェンスを使用すると、この露出を最小限に抑えることができます。
税法の不利な変更
税法は変更の影響を受けません。 住宅所有権とフロースルー事業に対する税制上の優遇措置の一部またはすべてを削減または排除するような方法で変化する可能性があります。
家主の役割
家主であることはすべての人のためではありません。 賃料の値上げについて恥ずかしがったり、他人があなたの財産を扱う方法を守ろうとするかもしれません。 あなたもあなたのテナントに親しくなるか、彼らはすでに家族や友人かもしれません。 たとえば、家賃の値上げや資産管理についてしっかりできない場合は、市場価格を十分に下回っているか、過小評価されている資産で家賃を徴収することができます。
維持
プロパティを維持する際に、小規模および大規模な修理が発生します。 一部の所有者は、自分で仕事をすることでお金を節約できます。 ただし、ほとんどの場合、家の修理のための時間、ツール、またはスキルが不足しています。 定期的な請負業者手数料を払うことを期待してください。
特別な考慮事項
あなたが主要な家を買うか、賃貸不動産を買うかにかかわらず、住宅ローンの金利で何が起こっているかを考慮することが重要です。 低い固定金利の住宅ローン債務は、一般的にインフレに対する良いヘッジです。 あなたが家主である場合、定期的な家賃の増加は、財産維持費のインフレ上昇を相殺する1つの方法です。
2019年の金利は、30年の固定金利住宅ローンの平均4.8％から5.3％になると予想されます。 これは2018年の平均4.19％および2017年の3.99％から増加していますが、それでも比較的低いです。 これらのレートは機会を表しますが、住宅ローンのレートは通常、従来の住宅よりも投資不動産の方が高いことを覚えておくことも重要です。
