純営業利益対利息および税引前利益：概要
純営業利益（NOI）は、企業または資産の収益から必要な営業費用を差し引いたものを決定します。 利息、税金、設備投資、減価償却費、または償却費は考慮されません。
逆に、利息および税引前利益（EBIT）は、税と利息を除く収益の少ない収入で構成されます が 、減価償却費を考慮に入れています。 EBITは会社の収益性を決定します。
営業純利益
NOIは通常、不動産市場と建物の収入を生み出す能力を分析するために使用されます。 不動産は、家賃、駐車料金、サービス料、およびメンテナンス料から収入を得ることができます。 財産には、保険、財産管理料、光熱費、財産税、管理費、除雪およびその他の屋外メンテナンス費用、および備品の運営費が含まれる場合があります。
経験則では、費用を運用費用として分類することは、その費用にお金を費やさなければ資産の収入を生み出し続ける能力を危険にさらすことです。 所得税と住宅ローンの利子は、会社または不動産投資が収入を得る可能性に影響を与えないため、NOIには含まれません。
NOIの式は、 総収入から営業費用を差し引いたものが純営業利益に等しいことです 。 NOIは、資産の資本化率または収益率も決定します。 資産の資本化は、年間NOIを潜在的な合計販売価格で割ることによって計算されます。
利子と税金を差し引く前の収益
EBITは、収益から会社の売上原価（COGS）と営業費用を差し引いて計算されます。 EBITは、営業収益と営業外収益から営業費用を差し引いて計算することもできます。
会社ABCが5, 000万ドルの収益を生み出し、前会計年度に2, 000万ドルのCOGS、300万ドルの減価償却費、100万ドルの営業外収益、および1, 000万ドルの保守費用があったとします。 その結果、EBITは2, 100万ドルになりました。 EBITの計算式は5, 000万ドル（収益）に加えて、100万ドルから1, 000万ドルを差し引いたもの（保守費用）から2, 000万ドル（売上原価）を差し引いたものが21百万ドルに相当します。
純営業利益と利息および税引前利益の例
投資家が全額現金取引でアパートを購入するとします。 プロパティは、家賃とサービス料で2000万ドルを生成します。 アパートの建物の運営費は500万ドルで、洗濯機の減価償却費は100, 000ドルです。
減価償却費はこの計算に含まれていないため、アパートの建物によって生成されるNOIは1500万ドル （2000万ドルから500万ドルを差し引いたもの）です。
EBITは減価償却費を考慮するため、建物のEBITは異なります。 したがって、 このアパートの建物によって生成されるEBITは、1490万ドル （5百万ドルから100, 000ドルを差し引いた2, 000万ドル）です。
重要なポイント
- NOIの計算には、プロパティの収益から営業費用を差し引くことが含まれます。EBITの計算には同じ式が使用されますが、減価償却費と販売された商品のコストも差し引かれます。 営業費用は、収益と資産の収益性を維持するために必要な費用として定義されます。
